在3月18日的中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)上，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉帶來了關(guān)于租賃市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的演講。

伴隨著習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，存量房市場(chǎng)的重要性和實(shí)際作用逐漸顯現(xiàn)。同時(shí)，“購(gòu)租并舉”已然成為當(dāng)下熱詞和焦點(diǎn)。從國(guó)家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視、反復(fù)提及到寫入《政府工作報(bào)告》，租賃市場(chǎng)被擺上日益重要的位置。

在政策以及市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，各方力量爭(zhēng)相涌入，掘金存量房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。帶領(lǐng)鏈家長(zhǎng)期深耕存量房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的左暉，則提前踏準(zhǔn)了時(shí)代的節(jié)奏，在市場(chǎng)格局中占據(jù)了有利身位。

“鏈家當(dāng)初涉足租賃市場(chǎng)并沒有覺得這個(gè)是風(fēng)口，而是因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)”，左暉會(huì)前接受記者專訪時(shí)透露。

與預(yù)想中的“未雨綢繆”、“前瞻性布局”等不同，左暉的回答顯得樸實(shí)而又直接，他一向不喜歡高調(diào)的渲染，正如他談及市場(chǎng)時(shí)說出的那句，“我甚至喜歡比較低迷的市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷的情況下我們可以沉下心來做很多事。”

租賃能成為一種生活方式

“沒有房子連媳婦兒都找不到，是很不正常的”，左暉在專訪中對(duì)記者表示。

“我包括我們自如的CEO都是在北京上大學(xué)，是資深的北漂，都是從外地考到北京來，然后留在這個(gè)城市，我34歲我才買第一套房。我有12年租房或者住棚戶房的經(jīng)歷，所以知道這里面到底有多大的問題、多大的痛點(diǎn)，另外這個(gè)市場(chǎng)我們明顯看到它是非常大的一個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)我們也覺得大家非要去買房子是一個(gè)挺沒有道理的事情?！弊髸熁貞浧鹱约旱慕?jīng)歷。

在左暉看來，東亞人都有熱衷買房的執(zhí)念，“有土就有財(cái)”的傳統(tǒng)觀念一直在延續(xù)，大家都要去買房子，“這個(gè)事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就娶不著媳婦兒了，我覺得是很匪夷所思的事情”，左暉說道。

雖然對(duì)偏執(zhí)買房不以為然，但左暉也注意到這背后反映出的一個(gè)問題：住宅的租賃市場(chǎng)亟待發(fā)展。

目前整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)體量仍然很小，左暉介紹，中國(guó)城市一年的租金大概是1萬億左右，相比10萬億的新房和6.5萬億的二手房交易，只占到6%的比例，與國(guó)外相比差距也非常大，日本租金跟交易比是80%左右，美國(guó)是50%左右，“所以我認(rèn)為未來租這件事情發(fā)展空間是非常大的?！?/span>

左暉同時(shí)指出，機(jī)構(gòu)化的租賃占比非常低，只有5%左右，即只有5%的租賃住宅是通過機(jī)構(gòu)提供的。

“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程?！敝醒胴?cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議提出。

隨后，在今年的《政府工作報(bào)告》中的“去庫存和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”部分，補(bǔ)充了“健全購(gòu)租并舉的住房制度”和“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”。

左暉告訴本報(bào)記者，租賃在住房領(lǐng)域里面，原來基本上不算是一種選擇，只是一種過渡。

“但事實(shí)上租房是能成為一種生活方式的”，左暉堅(jiān)定的說，租賃要必須變成生活方式，變成生活方式之后才可以被大家作為一個(gè)比較長(zhǎng)期的選擇。

左暉進(jìn)一步指出，租賃生活的形成離不開四點(diǎn)：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權(quán)益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業(yè)機(jī)構(gòu)不斷提升的租賃服務(wù)體驗(yàn)。

五年前開始做租賃時(shí)并沒覺得是“風(fēng)口”

鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。

面對(duì)這萬億級(jí)市場(chǎng)，各方力量爭(zhēng)相涌入。一方面，諸多公寓品牌借助資本優(yōu)勢(shì)加速擴(kuò)張市場(chǎng)份額；另一方面，越來越多的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)型，由銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。

對(duì)此，左暉在專訪中對(duì)記者表示，當(dāng)很多力量介入的時(shí)候，其實(shí)背后意味著風(fēng)險(xiǎn)。

“做這個(gè)行業(yè)我們知道，現(xiàn)在自如客上面30萬間房子，達(dá)到一個(gè)規(guī)模之后會(huì)產(chǎn)生很大的規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)也可能會(huì)有很大的規(guī)模黑洞、成本黑洞。所以，租賃市場(chǎng)有很大機(jī)會(huì)的同時(shí)也存在一些風(fēng)險(xiǎn)。”左暉具體說道。

左暉回憶起鏈家五年前開始做“自如”的時(shí)候，“五年前做這個(gè)事情并不覺得是風(fēng)口，結(jié)合自身的經(jīng)歷覺得這個(gè)行業(yè)是難點(diǎn)和痛點(diǎn)，覺得租賃市場(chǎng)有很大的品質(zhì)提升的空間。如果構(gòu)建一個(gè)生態(tài)幫大家解決租賃的問題，我們覺得是很有意思的一件事?！弊髸熣f道。

目前多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涌入二手房、租房市場(chǎng)，試圖發(fā)揮線上的流量?jī)?yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。

對(duì)此，左暉告訴記者，“這是重度的服務(wù)業(yè)，純做線上的交易平臺(tái)是很難的，肯定要在線上和線下很深度地去運(yùn)營(yíng)，因?yàn)橄M(fèi)者需要的是有品質(zhì)的物業(yè)、有品質(zhì)的生活、有穩(wěn)定的租期、比較好的服務(wù)等等。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務(wù)這一項(xiàng)，目前能做好的其實(shí)非常少。如果這些解決不了的話消費(fèi)者體驗(yàn)就不會(huì)好，體驗(yàn)不好的話整體經(jīng)營(yíng)效益就不夠?！?/span>

左暉直言，輕平臺(tái)的生意在服務(wù)行業(yè)里面機(jī)會(huì)不大，所以在服務(wù)平臺(tái)里面如果要想做出一些成績(jī)的話，需要做的比較重，所謂重就是要在線下做很多事，線上化可以優(yōu)化消費(fèi)者效率，但如果不進(jìn)入線下消費(fèi)的服務(wù)交付環(huán)節(jié)，那服務(wù)的品質(zhì)是難以保證的，因?yàn)楸仨氁衒ace to face的服務(wù)環(huán)節(jié)。

所以，在左暉看來，要想做好這個(gè)生意并不容易，考驗(yàn)著運(yùn)營(yíng)者的管理能力等方方面面。“核心還是對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生價(jià)值，未來的沒有什么線上的服務(wù)行業(yè)、線下的服務(wù)行業(yè)，每個(gè)人都要線上化，然后每個(gè)人都要服務(wù)落地，要垂直運(yùn)營(yíng)?！?/span>

談及開發(fā)商涉足租賃市場(chǎng)，左暉表示，開發(fā)商加入是未來很重要的方向，鼓勵(lì)開發(fā)商涉足這個(gè)領(lǐng)域，開發(fā)商應(yīng)該把自己10%的目光會(huì)投入到自持的物業(yè)里面去。

左暉還告訴記者，鏈家愿意跟開發(fā)商合作，“由開發(fā)商拿地把房子蓋出來，剩下的那些臟活累活可以交給我們來做了，我們來幫開發(fā)商管理、做后期的服務(wù)?！?/span>

左暉的生意經(jīng)

左暉對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革有自己的深刻理解。他認(rèn)為，房地產(chǎn)供給側(cè)改革主要包含兩個(gè)命題。

第一個(gè)命題是如何激發(fā)存量房的供給側(cè)改革；第二個(gè)命題是基于“房子是用來住的，不是用來炒的”，住的房子不一定是買的，也可以是租的。

“要發(fā)力房地產(chǎn)供給側(cè)改革，第一是如何通過存量房市場(chǎng)去提升市場(chǎng)供給，第二是如何推動(dòng)租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的發(fā)展。”左暉對(duì)記者說道。

而這兩個(gè)命題正是鏈家的業(yè)務(wù)重心，左暉對(duì)這兩個(gè)命題的理解和思路決定著鏈家的生意路線圖。

關(guān)于存量房命題，公開數(shù)據(jù)顯示，以新房市場(chǎng)成交為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變。截至2016年，二手房交易規(guī)模占比已經(jīng)超過了40%，未來仍將繼續(xù)提高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步過渡到存量市場(chǎng)。從重點(diǎn)城市來看，越來越多的大中城市過渡到存量時(shí)代，北、上、深已完全是二手房交易為主的市場(chǎng)。

“目前200億平米的存量住宅，實(shí)際上全國(guó)的流動(dòng)率只有3%左右，怎么把200億平米的存量住宅能更多地通過各種手段推動(dòng)到流通中，將對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響”。左暉告訴記者。

左暉進(jìn)一步表示，在這個(gè)過程中，鏈家的使命就是通過提高交易效率推動(dòng)更多的存量房物業(yè)流通到市場(chǎng)，平抑市場(chǎng)供需矛盾。

關(guān)于租賃市場(chǎng)的命題，左暉指出，租賃住房的存在有其必要性和合理性，是讓住房回歸居住屬性、實(shí)現(xiàn)住有所居的一個(gè)重要途徑。

目前我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，很大程度在于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)的程度太低，滲透率太低。美國(guó)日本，機(jī)構(gòu)化滲透率都在30%以上，日本超過80%，因此其擁有發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)。

“租賃市場(chǎng)一度以C2C散戶租賃模式為主，但C端是不太會(huì)在這個(gè)事情上投入的。”左暉指出，“不投入就很少有匹配的租賃產(chǎn)品，C對(duì)C的交易沒有精華租賃，導(dǎo)致租賃品質(zhì)不夠，市場(chǎng)不穩(wěn)定。所以一定需要有很多機(jī)構(gòu)參與，機(jī)構(gòu)會(huì)看的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，所以更愿意去投入，機(jī)構(gòu)化的投入之后品質(zhì)會(huì)提高，整個(gè)系統(tǒng)變得更穩(wěn)定，只有這樣才真正解決讓租賃成為一種生活方式的問題?！?/span>

鏈家數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)為租戶生活帶來了多方面的改變：一，租賃住房當(dāng)做家來看待，65%的租戶會(huì)拿出1000元以上的金額來進(jìn)行租賃房屋的布置；二，79%的租客認(rèn)可租賃的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不錯(cuò)的選擇；三，租賃周期的拉長(zhǎng)，目前租期為415天，幾乎是社會(huì)租賃平均租期的2.5倍；四，業(yè)主出租意愿增強(qiáng)，機(jī)構(gòu)化為業(yè)主打理閑置房屋解除了后顧之憂，又能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

左暉總結(jié)道，當(dāng)前要真正最大限度發(fā)揮房子的居住屬性，必須把握三個(gè)方向：一，盤活現(xiàn)有的存量、閑置住房，擴(kuò)大市場(chǎng)的房源供給；二，讓房屋像水一樣自由流通，提高成交的效率和速度；三，在房?jī)r(jià)高企下，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，讓租賃成為居民新的居住方式。

值得一提的是，就在中國(guó)發(fā)展高層論壇開幕的前一天3月17日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，當(dāng)天晚上，石家莊、廣州、鄭州等接連宣布限購(gòu)或出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策。

談及最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，左暉告訴記者，“調(diào)控本身是有價(jià)值的，現(xiàn)在控制一下，從長(zhǎng)期來看更穩(wěn)定，我們期待的是一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)和預(yù)期，肯定不希望大起大落，不希望非常樂觀或者非常悲觀?！?/span>

當(dāng)記者問道新政出臺(tái)后會(huì)對(duì)交易額產(chǎn)生的影響時(shí)，左暉說道，“我們會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的去看，短期的起伏是正常的，長(zhǎng)期的穩(wěn)定最重要，相比起市場(chǎng)的過熱，我們甚至更喜歡比較低迷的市場(chǎng)，因?yàn)檫@種市場(chǎng)情況下我們可以沉下心來做很多事?！?/span>