在租購(gòu)并舉的政策推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)的商機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，引來(lái)各方資本競(jìng)相追逐。

11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場(chǎng)企業(yè)端與個(gè)人端推出專(zhuān)屬金融產(chǎn)品。未來(lái)五年，將為北京住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。其中，為租賃住房建設(shè)主體推出的“租賃住房開(kāi)發(fā)貸款”，融資金額可達(dá)項(xiàng)目總投資80%、期限可達(dá)25年；為個(gè)人承租者推出的“個(gè)人租賃住房貸款”，融資金額可達(dá)100萬(wàn)元、期限可達(dá)10年。

而在此前，已經(jīng)有中信、建行、中行等多家銀行宣布了類(lèi)似的房屋租賃金融產(chǎn)品計(jì)劃。

10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月2日，中國(guó)銀行廈門(mén)分行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月3日，建行深圳分行與華潤(rùn)、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能等11家單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套“CCB建融家園”長(zhǎng)租房源，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品。

11月24日，建行廣東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行與中鐵建、中交建、中國(guó)金茂等10家知名房地產(chǎn)企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設(shè)“購(gòu)房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)創(chuàng)新模式，并在未來(lái)幾年內(nèi)迅速推出3000多套人才公寓。

可以說(shuō)，隨著決策層大力推行租售并舉的住房制度，銀行及其他金融機(jī)構(gòu)正在加速推進(jìn)租賃貸款業(yè)務(wù)。

然并卵，并不解決租房者痛點(diǎn)

長(zhǎng)租公寓在房地產(chǎn)行業(yè)尚屬新鮮事物，探路之初，其面臨的主要難題之一也是高成本融資問(wèn)題，據(jù)稱(chēng)目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主流融資方式的年化利率都在8%以上。因此，在石榴集團(tuán)熊貓公寓CEO王璽龍看來(lái)，銀行針對(duì)租賃市場(chǎng)推出的金融產(chǎn)品，可以解決企業(yè)痛點(diǎn)，并很有效果，是絕對(duì)利好。

不過(guò)，對(duì)廣大的租房者來(lái)說(shuō)，目前的各種租房金融產(chǎn)品、租房貸款并不能解決他們的痛點(diǎn)。

按照此前建行深圳分行發(fā)布的個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，貸款時(shí)間最長(zhǎng)10年，單戶(hù)最高額度100萬(wàn)元，利率優(yōu)于同期個(gè)人住房按揭貸款，貸款根據(jù)信用發(fā)放，免抵押。此次工行推出的個(gè)人租賃住房貸款，也是融資金額可達(dá)100萬(wàn)元、期限可達(dá)10年。

但事實(shí)上，目前大部分租戶(hù)并不太能接受租房貸款，除非是“救急”，但后者有很多其他的更為便捷的渠道。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，租房貸的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)于租房市場(chǎng)健康發(fā)展將起到積極作用。租房貸款可以為兩類(lèi)租房者帶來(lái)益處：一類(lèi)是剛畢業(yè)大學(xué)生或收入水平較低的租住者，免抵押信用貸方式可以避免租戶(hù)在前期就產(chǎn)生“付三押一”等大筆費(fèi)用支出；第二類(lèi)是期望穩(wěn)定租住者，相比亂漲租金，租房更大的痛點(diǎn)在于租住房源不穩(wěn)定，而租房貸可以在5年甚至10年的長(zhǎng)段時(shí)間內(nèi)鎖定租住房源。上海易居研究院研究員賴(lài)勤也表示，金融機(jī)構(gòu)布局租賃市場(chǎng)，賃貸款將為租房者提供更高的租金承受能力。

但不能回避的是，在當(dāng)下住房租賃市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，面臨的主要痛點(diǎn)是供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一線(xiàn)、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，這類(lèi)城市租金高位的直接原因就是租賃房源較少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在銀行的資金傾斜下，對(duì)于涉足租賃的企業(yè)來(lái)說(shuō)，的確可以獲得資金支持，增加房源供應(yīng)量。長(zhǎng)期來(lái)看，這也算是利好。

在金融風(fēng)險(xiǎn)防范的旗幟下

面對(duì)越來(lái)越多的租賃金融產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士表示，今后大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢(shì)，但是有消費(fèi)貸、首付貸的覆轍在前，針對(duì)個(gè)人的租賃金融產(chǎn)品或許從出生開(kāi)始，就注定會(huì)更謹(jǐn)慎、更不“好用”，以免租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

對(duì)于租賃消費(fèi)端的“按居貸”這類(lèi)極大方便租客的產(chǎn)品，張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì)被投資者利用。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，房租貸做為一種“消費(fèi)貸”，也存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)此類(lèi)貸款進(jìn)行管制，對(duì)貸款資格設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行審核，對(duì)于挪作他用等行為要堅(jiān)決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。?

租賃貸款產(chǎn)品目前也讓不少互聯(lián)網(wǎng)金融正蠢蠢欲動(dòng)。但“愛(ài)租哪”合伙人陳其東認(rèn)為，“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費(fèi)貸’、‘過(guò)橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒(méi)有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用?！?/span>

張波也建議，對(duì)于租房貸的審核等方面需要加強(qiáng)，以防止違規(guī)使用。一方面要嚴(yán)防‘真房源、假租戶(hù)’騙貸，“一方面要嚴(yán)防‘假房源、真貸款’套現(xiàn)，由于長(zhǎng)租公寓房源的真實(shí)性考證在實(shí)際操作層面有一定難度，單靠金融企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)全方位鑒定，政府的租賃集中平臺(tái)建設(shè)就顯得非常重要。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、證券日?qǐng)?bào)，中房網(wǎng)綜合整理