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如今的樓市，新房拼命廝殺的背后，是二手房潰不成軍。

比如說(shuō)最近的西安。

下面這張圖片，是西安幾個(gè)典型二手房小區(qū)24小時(shí)價(jià)格變化的真實(shí)數(shù)據(jù)。

我們發(fā)現(xiàn)，這些二手房小區(qū)的報(bào)價(jià)，在24小時(shí)里竟然全線(xiàn)下調(diào)。這里面降幅最大的，是從215萬(wàn)降到205萬(wàn)，24小時(shí)直降10萬(wàn)。

鄭州的二手房市場(chǎng)也同樣涼涼。

一個(gè)典型的案例，年初有房東給自己140平的房子掛了250萬(wàn)，一直無(wú)人問(wèn)津。后來(lái)把掛牌價(jià)降到230萬(wàn)，竟然只有2組看房的人，而且都潦草一看再無(wú)回應(yīng)。

無(wú)奈之下，只能又往下調(diào)了10萬(wàn)，心疼房東一秒鐘。

除了西安、鄭州，杭州也慘。

最近，濱江一成交均價(jià)超過(guò)7萬(wàn)的網(wǎng)紅盤(pán)，出了一些降價(jià)房源。其中一套折合單價(jià)只要6萬(wàn)，比之前的市場(chǎng)價(jià)足足低了1萬(wàn)。

之前萬(wàn)人搖的崇賢板塊，某二手房從250萬(wàn)下調(diào)到230萬(wàn)，單價(jià)都跌破2萬(wàn)了，一個(gè)月也就只有4、5組帶看。

當(dāng)然，類(lèi)似的案例還有很多。

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再給大家看一些數(shù)據(jù)。

這是目前重慶通過(guò)鏈家正在掛牌銷(xiāo)售的二手房數(shù)量。

今年1月份還不到14萬(wàn)套，6月份已經(jīng)超過(guò)15萬(wàn)套。

短短半年時(shí)間，激增1萬(wàn)多套。

超過(guò)15萬(wàn)套是什么概念？

官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年重慶全市常住人口比2018年增加20萬(wàn)人左右。

如果按照這樣的人口增速計(jì)算，這超過(guò)15萬(wàn)套二手房，就差不多已經(jīng)足夠全市的新增人口人均買(mǎi)1套，考慮到里面還有在這一年出生的新生兒。

要知道，這還僅僅是二手房，不含新房。

當(dāng)然，不能排除鏈家上很多掛牌純粹是賣(mài)價(jià)在試探市場(chǎng)。

但，已經(jīng)完全“二手房化”的北京，通過(guò)鏈家正在掛牌銷(xiāo)售的二手房有9萬(wàn)套。北京，就沒(méi)有試探？

實(shí)際上，不僅僅是重慶。

成都年初通過(guò)鏈家掛牌銷(xiāo)售的二手房12萬(wàn)套，如今13.7萬(wàn)套，半年增加1萬(wàn)多套；

南京年初掛牌銷(xiāo)售的二手房7.5萬(wàn)套，如今9萬(wàn)套，半年增加1.5萬(wàn)套；

鄭州二手房已經(jīng)掛牌約10.8萬(wàn)套，去年5月不到7萬(wàn)套，1年增加近4萬(wàn)套；

蘇州5月二手房掛牌不到8萬(wàn)套，如今接近8.5萬(wàn)套，半月多了5千套庫(kù)存；

北京目前掛牌量超過(guò)9萬(wàn)套，2017年同期在售掛牌房源量2.8萬(wàn)套，3年時(shí)間，二手庫(kù)存漲幅達(dá)222%；

天津掛牌銷(xiāo)售的二手房已經(jīng)超過(guò)13萬(wàn)套；

西安二手房掛牌量也不少，已經(jīng)有接近9萬(wàn)套；

……

這簡(jiǎn)直是天量的數(shù)字，天量的二手房庫(kù)存！

與此同時(shí)，大部分城市的去化周期也在持續(xù)走高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

2014年7月，全國(guó)庫(kù)存量的平均去化周期達(dá)到歷史最高20個(gè)月。

于是，上一輪的全國(guó)去庫(kù)存從2014年下半年正式開(kāi)始。

而如今，北京、廈門(mén)、福州等城市的去化周期已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月。

此外，成都和鄭州也很典型。

目前成都二手房平均日成交約150套，按照目前的掛牌量13.7萬(wàn)套計(jì)算，去化周期至少需要2.5年。

如果按照過(guò)去1年的成交量計(jì)算，鄭州二手房庫(kù)存去化周期大概需要2.7年。

一邊是掛牌房源不斷增加，一邊是成交量下滑。

供需此消彼長(zhǎng)之下，庫(kù)存壓力讓人瑟瑟發(fā)抖。

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都說(shuō)二手房成交量是市場(chǎng)冷熱最直觀的體現(xiàn)，下面我們就來(lái)看具體的成交情況。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周，全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比降低1%，同比增速收窄至10%。

圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

市場(chǎng)修復(fù)較慢的蘇州、成都、廈門(mén)成交均有回落，同比跌幅再次擴(kuò)大。

更具體來(lái)看——

成都二手房成交面積環(huán)比降11%，同比降幅再度擴(kuò)大到47%，距2019年周平均仍差33%。

蘇州二手房成交面積同比降幅繼續(xù)收窄到51%，市場(chǎng)緩慢修復(fù)中，仍處于較低歷史水平。

廈門(mén)二手房成交面積同比跌幅收窄到18%，市場(chǎng)開(kāi)始穩(wěn)步回升，當(dāng)前成交規(guī)模依然較低。

通過(guò)這些數(shù)據(jù)，可以很明顯感受到這些城市二手房市場(chǎng)的疲態(tài)。

然而，更令人擔(dān)心的是，二手房?jī)r(jià)格也在逐步的下探。

最近，5月份全國(guó)百城二手房?jī)r(jià)出爐。

數(shù)據(jù)顯示，二手房仍然多達(dá)40個(gè)城市下跌，包括武漢、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、蘇州等等。

其中，武漢環(huán)比跌幅3.47%，廈門(mén)跌幅0.98%，濟(jì)南跌幅1.21%，青島跌幅0.56%，蘇州跌幅0.35%。

雖然這些城市的降幅都不算太大，但，100個(gè)大中城市中，依然有4成在下跌。

在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇賣(mài)房是要承擔(dān)一定壓力的。除了成交周期未知，房東也必須在金錢(qián)上有所退讓?zhuān)祪r(jià)是最直接的方法。

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而，這樣的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)于想要買(mǎi)房的我們來(lái)說(shuō)——

首先，二手房最佳撿漏時(shí)刻還沒(méi)有到來(lái)。

二手房降價(jià)的三個(gè)階段分別是，試探性降價(jià)，實(shí)質(zhì)性降價(jià)，大范圍降價(jià)。

目前全國(guó)的二手房基本都處于掛牌量激增的階段，個(gè)別急于出手的二手房可以有更大的議價(jià)空間。個(gè)別二手房的大幅降價(jià)，會(huì)給其他二手房帶來(lái)無(wú)形的壓力。

想買(mǎi)二手房，有全款能力的朋友，可以先捂緊荷包，二手房雖然不可能出現(xiàn)大面積的斷崖式下跌，但撿漏的幾率會(huì)越來(lái)越大，買(mǎi)到心儀房子的概率會(huì)越來(lái)越高。

手里的資金量一定要注意。二手“筍盤(pán)”往往不是要求全款，就是提高首付比例。

其次，如果你手里已經(jīng)有多套房，一定不能再亂買(mǎi)了。

你需要注意兩點(diǎn)，一是要重視資產(chǎn)配置的問(wèn)題了，要學(xué)會(huì)整合。

二是要重視現(xiàn)金流的問(wèn)題，能不能快速變現(xiàn)。同時(shí)在無(wú)法變現(xiàn)的周期里，最好保證有可持續(xù)的租金收入。

最后，在選擇二手房時(shí)，一定要看品質(zhì)，買(mǎi)好房子。

好的品質(zhì)才能持續(xù)不斷的吸引有購(gòu)買(mǎi)力的接盤(pán)人，才能保值，甚至增值。

好的物業(yè)才可以沖抵折舊，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，物業(yè)真的很重要很重要。

學(xué)區(qū)、地鐵等附加值依然是王牌。

高總價(jià)的二手房一定不能有明顯的硬傷，頂?shù)讟菍?、臨高架、臨火車(chē)道……這些都算硬傷。

快看，存量殘殺的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，二手市場(chǎng)的廝殺將愈加慘烈！

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)