時(shí)至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。筆者借助多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勔恍┬牡茫Ｍ麑Υ蠹业耐顿Y有所幫助。

1.評估商鋪物業(yè)的價(jià)值

經(jīng)常被問及這樣的問題：這個(gè)鋪值多少錢?其實(shí)這個(gè)問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

假設(shè)我們在一個(gè)適于經(jīng)營餐飲業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊餐飲的經(jīng)營狀況，比如周邊居住人群的消費(fèi)習(xí)慣，顧客的種類，餐飲的檔次，(大眾口味還是特色餐飲)吸引人群等等情況。

比如對于一個(gè)200平米的餐飲鋪，除去廚房、洗手間等公共部分，餐位為30—40個(gè)，初期投入，轉(zhuǎn)讓費(fèi)(包括購置廚房設(shè)備、餐桌餐椅和碗筷等用具)為10萬元、裝潢費(fèi)6萬元，房租每天1.5元，月租金為9千元，總投入26.8萬元。平均每天上座率為八成，每人消費(fèi)為20元，每天有100人消費(fèi)，那么每日的營業(yè)額為2000元，每周營業(yè)額為1.4萬元，每月營業(yè)額為5.6萬元，每年?duì)I業(yè)額為67.2萬元，1到2年之后，如果經(jīng)營好的話，凈收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期投入資金，營業(yè)額將會(huì)成倍增長。

投資餐飲屬于比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目，其見效快，收益快。一般餐飲的回收期為8--12個(gè)月，而且是當(dāng)日見錢，就目前而講，餐飲行業(yè)是投資當(dāng)中高回報(bào)的一種!

如果說資金不多、沒有太多經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，選擇新興地區(qū)商鋪投資會(huì)更具優(yōu)勢。

2.選擇好的商鋪物業(yè)

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個(gè)意義上，位于離CBD最近的通州區(qū)——桃花島?金街是最佳的商鋪。其據(jù)守八通線梨園站南，客流量之大，桃花島金街不同于一般的住宅底商和商場內(nèi)鋪，為全獨(dú)立并且鋪鋪臨街，無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場內(nèi)鋪以及地下底商，同時(shí)要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，其周邊眾多高尚社區(qū)云集，80%CBD白領(lǐng)以及準(zhǔn)白領(lǐng)，50多萬常住人口，消費(fèi)實(shí)力非常強(qiáng)勁。

3.收取回報(bào)

如果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會(huì)有哪些損失?首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金;第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會(huì)影響到新的租金;第四，我們不知道是否因此會(huì)卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個(gè)好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要!

好的承租人指那些信用良好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶，所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶;同時(shí)，租戶也得選擇信譽(yù)比較好的物業(yè)公司，來解決后顧之憂。