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銀行按揭糾紛維護(hù)合法權(quán)益

2014-03-25 00:00

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案例：2011年12月，呂先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)預(yù)售商品房一套，總價(jià)款為46萬(wàn)元。呂先生選擇以按揭方式支付房款，簽訂購(gòu)房合同當(dāng)日交納首付款16萬(wàn)元，余款30萬(wàn)元在銀行辦理了按揭貸款。根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2012年7月31日前交房，逾期交房超出90日后，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，解除合同的，開(kāi)發(fā)商每日按已付購(gòu)房款萬(wàn)分之一支付違約金。截止2012年7月，呂先生已還款4.5萬(wàn)元（其中本金2.5萬(wàn)元、貸款利息2萬(wàn)元）。由于開(kāi)發(fā)商逾期交房一年之久，呂先生想退房，開(kāi)發(fā)商同意退房但只同意歸還本金。而貸款銀行則不同意解除與呂先生之間的借款合同，要求按時(shí)還款。呂先生進(jìn)退兩難，無(wú)奈之下訴諸法院。

解析：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。在本案中，開(kāi)發(fā)商的逾期交房違約行為明顯，呂先生可據(jù)此解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商返還房款，并追究其違約責(zé)任。如果呂先生認(rèn)為違約金約定過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，還可以請(qǐng)求法院調(diào)高違約金，以實(shí)際損失向開(kāi)發(fā)商主張違約金。呂先生的實(shí)際損失至少包括：1、向開(kāi)發(fā)商交納的首付款16萬(wàn)元的利息損失；2、向銀行還款的本金2.5萬(wàn)元和利息損失2萬(wàn)元；3、因開(kāi)發(fā)商逾期交房造成的其他實(shí)際損失。

另外，呂先生還應(yīng)將按揭銀行列為案件的第三人，同時(shí)解除與銀行之間的借款合同法律關(guān)系，否則，就有可能出現(xiàn)購(gòu)房合同解除后，仍然需要向銀行償還按揭貸款的尷尬局面。最終，該案在法院的調(diào)解下，三方達(dá)成和解協(xié)議，開(kāi)發(fā)商退還了呂先生的首付款及償還銀行的本金和部分利息損失；對(duì)于呂先生尚未償還的借款，由開(kāi)發(fā)商直接支付給銀行；一并解除了呂先生與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同和呂先生、開(kāi)發(fā)商與銀行間借款擔(dān)保合同。

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