近期有關(guān)部門(mén)連續(xù)出臺(tái)三大穩(wěn)樓市重磅政策，金融16條、第二支箭和置換預(yù)售監(jiān)管資金，傳遞三大信號(hào)：1、部分房企上岸了，增信、展期、續(xù)貸，這些工具都來(lái)了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組整個(gè)行業(yè)、收獲未來(lái)城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn)、剩者為王，沒(méi)上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺(tái)。大洗牌，大出清，大變局，類(lèi)似之前給大家說(shuō)的供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

我們判斷，未來(lái)有兩大拐點(diǎn)，政策拐點(diǎn)，市場(chǎng)拐點(diǎn)。近期三大重磅穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企三好生迎來(lái)了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，暫時(shí)拿到了救命錢(qián)和上岸的船票，意味著房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。但是，短期居民購(gòu)房信心和能力還未明顯恢復(fù)，市場(chǎng)拐點(diǎn)未現(xiàn)，房企還將面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)間考驗(yàn)，以及正心正念保交樓的良心考驗(yàn)。

最近民營(yíng)房企的股債大漲，符合我們之前講的“是該出手穩(wěn)樓市了”的困境反轉(zhuǎn)邏輯。

為什么呼吁穩(wěn)樓市？因?yàn)榉康禺a(chǎn)是周期之母，國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)希望通過(guò)房住不炒、穩(wěn)樓市、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉等長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)軟著陸，長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，安居樂(lè)業(yè)。

過(guò)去壓制中國(guó)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)的主要是四大因素：美聯(lián)儲(chǔ)強(qiáng)力加息收緊貨幣、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心不振?，F(xiàn)在事情正在起變化，這四大因素均在邊際改善。從長(zhǎng)期投資的角度，珍惜歷史性低谷期的黃金般估值，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。

我是一名不可救藥的長(zhǎng)期理性樂(lè)觀主義者，因?yàn)槲覀儗?duì)這片土地愛(ài)的深沉。沒(méi)有人可以靠做空自己的祖國(guó)致富，越是在關(guān)鍵時(shí)刻，越要和她站在一起。頂部靠理智，底部靠信仰。

一、形勢(shì)：二十年來(lái)房地產(chǎn)最大變局，銷(xiāo)售低迷，到期債務(wù)集中兌付，房企融資難題待解

2022年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下降43.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8.8%，10月，超9成50強(qiáng)房企不拿地。前三季度境內(nèi)債展期、美元債違約規(guī)模分別為1193億元、550億美元，較2021年全年分別增加1000億元、368億美元。

近一年，盡管中央、地方持續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨購(gòu)房者對(duì)期房信心不足、地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷、房企資金緊張違約暴雷、投資持續(xù)下滑、融資難融資貴一系列問(wèn)題，房企融資難題亟待解決。

二、第一大重磅政策：支持民營(yíng)房企債券融資的“第二支箭”已經(jīng)箭在弦上，國(guó)家隊(duì)出場(chǎng)增信，在市場(chǎng)寒冬的當(dāng)下，這是救命錢(qián)

11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文稱(chēng)，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

此次政策將房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)列出，房企融資規(guī)模擴(kuò)大，首單融資業(yè)務(wù)迅速啟動(dòng)，增信服務(wù)費(fèi)率低于市場(chǎng)化民企增信服務(wù)費(fèi)率50%，政策落地時(shí)間明顯提速。

此前支持融資的政策描述多以民營(yíng)企業(yè)為主體，此次特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。

從“第二支箭”發(fā)布到接收民營(yíng)房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，僅用時(shí)三天，且單一房企融資總額有所擴(kuò)大。

在市場(chǎng)寒冬下，這是救命錢(qián)。

政策新增“直接購(gòu)買(mǎi)債券”的方式，中債增對(duì)民營(yíng)房企收取增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8％/年，低于市場(chǎng)化民企增信服務(wù)費(fèi)率的1.5%。

房企融資問(wèn)題受到高度重視，釋放監(jiān)管部門(mén)為民營(yíng)房企融資紓困的積極信號(hào)。

三、第二大重磅政策： 發(fā)布金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展措施16條，從保交樓到保房企三好生

11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。

圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細(xì)化金融措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“金融16條”，標(biāo)志著從保交樓到保房企三好生。

第1條“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，是對(duì)此前政策的又一次重申，意在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企合理的融資需求，改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)偏好，緩解民營(yíng)房企信用收縮壓力。

第4條“允許未來(lái)半年內(nèi)到期的存量融資多展期1年”，能有效緩解房企短期面臨的巨大償債壓力，使房企可以將手里的資金用在刀刃上，改善經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售情況。

第6條“鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”，對(duì)涉房信托業(yè)務(wù)的態(tài)度從資管新規(guī)后的收緊轉(zhuǎn)為當(dāng)下的支持，但部分房企暴雷導(dǎo)致今年涉房信托違約規(guī)模大幅增長(zhǎng)，實(shí)際效果尚待觀察。

第8條“對(duì)新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”，明確免責(zé)條款，打消金融機(jī)構(gòu)為房企提供金融支持過(guò)程中因房企違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的顧慮。

第13條“延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排”，此前政策設(shè)置2-4年過(guò)渡期，本次延長(zhǎng)過(guò)渡期，對(duì)“兩道紅線”政策松綁，為商業(yè)銀行提供更多支持房企融資的空間，有利于房企資金壓力緩解。

四、第三大重磅政策：三部門(mén)指導(dǎo)銀行出具保函，房企置換預(yù)售監(jiān)管資金，緩解優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力

11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》明確商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換金額不超監(jiān)管賬戶中保交付所需資金額度的30%，保函期限與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配，置換資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。

《通知》從全國(guó)層面對(duì)置換的預(yù)售資金做了明確要求，政策覆蓋面明顯提升，可有效緩解優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力，房企能根據(jù)各地在建項(xiàng)目進(jìn)度合理安排工程推進(jìn)，保障項(xiàng)目如期交付，恢復(fù)居民端購(gòu)買(mǎi)期房信心。

五、影響：利好房企三好生，剩者為王，未來(lái)房企將分三類(lèi)，大洗牌、大分化

第二支箭、金融16條、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金系列政策意味著什么？一系列房地產(chǎn)紓困政策標(biāo)志從保交樓到保房企三好生，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企迎重大利好。

最近民營(yíng)房企的股債大漲，符合我們之前講的“是該出手穩(wěn)樓市了”的困境反轉(zhuǎn)邏輯。

我們認(rèn)為只有供給端房企逐步恢復(fù)融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)銷(xiāo)售回暖。所以我們總的判斷，未來(lái)有兩大拐點(diǎn)，政策拐點(diǎn)，市場(chǎng)拐點(diǎn)。近期三大重磅穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企三好生迎來(lái)了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，暫時(shí)拿到了救命錢(qián)和上岸的船票，意味著房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。但是，短期居民購(gòu)房信心和能力還未明顯恢復(fù)，市場(chǎng)拐點(diǎn)未現(xiàn)，房企還將面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)間考驗(yàn)，以及正心正念保交樓的良心考驗(yàn)。

我們判斷，未來(lái)房企將分為三類(lèi)：

第一類(lèi)，國(guó)央房企和沒(méi)有暴雷的優(yōu)質(zhì)龍頭民企，將引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步向前。

第二類(lèi)，對(duì)現(xiàn)金流緊張但仍竭盡全力維持經(jīng)營(yíng)保交樓的良心房企，實(shí)施積極救助措施，或?yàn)檫@些優(yōu)質(zhì)良心民營(yíng)房企配套AMC度過(guò)難關(guān)并重組行業(yè)，或國(guó)資入股成為混合所有制公司，之后先重組之前存量的債務(wù)，處理完后輕裝上陣獲得地方國(guó)企的信用背書(shū)重新獲得融資能力。

第三類(lèi)，對(duì)于那些轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，將自有法律等著。

過(guò)去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象，成為救助市場(chǎng)最大的道德風(fēng)險(xiǎn)和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的良心企業(yè)，必須要進(jìn)行區(qū)分，要實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，要清晰地向社會(huì)傳遞穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)民生。

上岸的房企三好生重組整個(gè)行業(yè)、收獲未來(lái)城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn)、剩者為王，沒(méi)上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺(tái)。大洗牌，大出清，大變局，類(lèi)似之前給大家說(shuō)的供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

六、短期建議：堅(jiān)持房住不炒，因城施策適度松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定大局。

面對(duì)俄烏沖突、中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)的客觀需要，穩(wěn)房市對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)和保民生具有重要意義。

當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 

在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對(duì)前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門(mén)檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

2）適度松綁二手房限價(jià)政策。

3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力。

4）下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。

5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。

6）北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購(gòu)房門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

7）通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

七、長(zhǎng)期建議：推進(jìn)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為五大支柱的長(zhǎng)效機(jī)制

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為五大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，2021年，中央提出開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。