截至2月13日，多家上市房企已發(fā)布一月銷售數據。在層層加碼的調控背景下，多數上市房企1月銷售數據同比出現大幅增長。其中，碧桂園、龍湖地產、旭輝控股和首創(chuàng)置業(yè)同比增幅均超過100%。

　　業(yè)內人士指出，房企銷售額大幅增長有多方面原因。其中，不少房企將去年部分銷售結轉至1月，全年市場預期并不樂觀。在調控層層加碼以及資金、土地成本水漲船高的情況下，2017年房企銷售或出現前高后低的局面。

　　同比大幅增長

　　從1月的銷售數據看，碧桂園、萬科和恒大銷售規(guī)模居前。

　　2017年1月，碧桂園實現合同銷售金額約486億元，同比增長288%，合同銷售建筑面積約549萬平方米。萬科實現銷售面積352.9萬平方米，銷售金額481.2億元，同比分別上漲89.3%和88%。恒大實現合約銷售金額約372.0億元，同比增長75.2%，環(huán)比上漲51.7%；合約銷售面積約為422.5萬平方米，同比增長72.3%，環(huán)比上漲54.2%。

　　除了上述三家，保利、龍湖、中海，華夏幸福、華潤置地單月銷售金額均突破100億元，但與前三家公司差距較大。在80億-90億元梯隊中，包括魯能、綠地、旭輝、融創(chuàng)4家房企。

　　業(yè)績同比增速方面，除碧桂園外，龍湖地產、旭輝控股和首創(chuàng)置業(yè)1月銷售規(guī)模同比均超過100%。其中，龍湖地產同比增長186%，旭輝控股同比增長162%，首創(chuàng)置業(yè)同比增幅達到576.7%。首創(chuàng)置業(yè)實現簽約面積約18.1萬平方米，同比上升158.3%；簽約金額約62.9億元，同比上升576.7%；簽約均價3.5萬元/平方米，同比上升162%。

　　數據“打架”存玄機

　　目前國家統(tǒng)計局尚未公布1月份70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數據。綜合中原地產和中國指數研究院等機構的數據看，1月重點城市房地產成交量下滑三成左右。這與房企的數據顯然不大相符。

　　中國證券報記者從多位房地產行業(yè)人士了解到，數據“打架”或有多重玄機。

　　首先，房企1月銷售額同比飆升，可能是把部分去年年底的銷售轉移到了今年1月。由于一手房購房流程比較復雜，涉及認購、合同簽約、備案等多個步驟，房企可以將部分訂單轉移至今年1月簽訂。

　　這也與記者從具體項目上了解到的操作細節(jié)相符。某上市房企成都分公司的一位負責人告訴記者，2016年市場較為火爆，分公司早在2016年第三季度就完成了全年業(yè)績目標。隨著成都頒布多條房地產調控措施，預計2017年市場將降溫，于是公司計劃將一些項目開盤和簽約時間推遲至2017年第一季度。這有助于平滑業(yè)績，確保2017年完成銷售任務。

　　來自首創(chuàng)置業(yè)的信息顯示，公司1月銷售業(yè)績同比暴增5倍，主要原因是公司去年年底銷售了一棟寫字樓，成交金額較大。該項目去年12月31日前已經簽約，但在建委的備案卻在今年1月。

　　其次，從統(tǒng)計口徑來看，合作開發(fā)項目成為房企應對高地價、高成本的主要措施。部分房企公布的銷售數據可能并未剔除合作方的權益部分。

　　此外，重點城市熱度有所降低，但部分三四線城市一手房市場熱度提升。這可從碧桂園、萬科及恒大的平均售價管中窺豹。碧桂園和恒大地產1月銷售均價均在8000元/平方米左右，銷售項目多集中在三四線城市。萬科的銷售均價在13600元/平方米左右，同比略有下降。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，碧桂園布局的大部分城市受調控影響較小，這使得其熱銷態(tài)勢得以保持。

　　國金證券研報認為，整體上看行業(yè)龍頭公司1月銷售數據分化明顯，碧桂園、萬科、恒大、榮盛明顯好于中海、招商、保利、金地、綠城等房企。萬科是品牌溢價的典型房企，而碧桂園、恒大、榮盛等房企三四線貨值占比高。行業(yè)基本面的修復更多發(fā)生在估值較低、三四線占比較高的個股上。這些區(qū)域的基本面存在持續(xù)超預期的可能。

  今年銷售業(yè)績或前高后低

　　中原地產首席分析師張大偉認為，2016年房企拿地金額中超過7成砸在了調控城市。在現有調控目標下，這些城市的房價難以出現大漲。預計2017年房企的銷售業(yè)績或出現前高后低的走勢，房企整體利潤率下滑將不可避免。

　　但在多地的地方兩會中，北京、山東等提出了“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為今年房地產的主要調控目標，甚至細化到了“房價環(huán)比不上漲”的情況。

　　據記者不完全統(tǒng)計，僅1月上半月，全國至少有7個城市發(fā)布了樓市調控政策。而自去年四季度進入房地產調控周期以來，武漢、鄭州、杭州、南京等城市出臺調控措施的頻率都超過3次。重點城市的調控決心可見一斑。對于前期一些較為激進、高價拿地的地產商而言，后續(xù)將面臨如何盈利的難題。

　　在資金成本方面，無論是房地產企業(yè)還是購房者，今年都將面臨“錢越來越貴的局面”。中原地產發(fā)布的1月房企發(fā)債數據顯示，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等融資合計133.08億元，同期下調幅度達92%。2016年全年，這一數字超過1萬億元。同時，票面利率同比飆升，目前在7%左右；而去年同期僅為3%左右。在個人貸款方面，北京商品房商貸折扣從85折上浮至9折，二套房最長貸款年限也由30年縮短至25年。

　　在此背景下，房企間業(yè)績兩極分化將繼續(xù)。張宏偉認為，對于大型品牌房企來說，這是規(guī)?；臋C會，中小企業(yè)市場份額將被進一步擠占，市場將重新洗牌。在這個階段，并購和合作的機會將增多。