在新一輪的房地產(chǎn)競賽中，強(qiáng)三線城市開始進(jìn)入房企的視角。

“之前我們在三四線城市開發(fā)和拿地都很舒服，最近越來越多房企都參與到強(qiáng)三線城市的土地拍賣中來，這些城市的土地價(jià)格也開始攀升。在這個(gè)拿地游戲中多了一些對手，自然打牌的難度就大了一些。”祥生集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

知情人士注意到，包括旭輝、泰禾、中梁等房地產(chǎn)商都開始不斷加碼強(qiáng)三線城市的土地投資，并開始了新一輪的布局之戰(zhàn)。

戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移

對手還是這些對手，只是戰(zhàn)場從一二線城市開始轉(zhuǎn)移到強(qiáng)三線城市。

今年3月，泰禾集團(tuán)旗下全資子公司以合計(jì)約21.1億元價(jià)格接手濟(jì)南市章丘地塊70%股權(quán)、東都國際項(xiàng)目以及杭州富陽銀湖野風(fēng)山項(xiàng)目大部分股權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。此前，泰禾同樣通過收購方式進(jìn)入太原市場。

同樣看到了強(qiáng)三線城市潛力的還有旭輝集團(tuán)，其在今年2月通過公開土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無錫惠山區(qū)錢橋洋溪河12號地塊和9號地塊。

“強(qiáng)三線城市將是我們?nèi)珖季值男履繕?biāo)，這些城市人口具備吸附能力，房價(jià)與一二線城市相比還有差距，我們認(rèn)為是房價(jià)的一個(gè)洼地。”旭輝一位負(fù)責(zé)人說。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾公開談?wù)撐磥睚埡哪繕?biāo)城市：合肥、鄭州、南昌、南寧、福州。克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，石家莊、太原、無錫、佛山、蕪湖這樣的強(qiáng)三線城市在近期的土地市場都開始出現(xiàn)更多的新面孔，其中石家莊在今年1月的土地溢價(jià)率超過200%。

以石家莊為例，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2017年2月，成交611套住宅，成交面積7萬平方米，均價(jià)11243元/平方米。而在2016年12月，其成交1959套住宅，成交面積24.3萬平方米，成交均價(jià)9055元/平方米。

在趙紅衛(wèi)看來，隨著一二線城市的強(qiáng)調(diào)控力度不減，房企必然開始走向這些有潛力的強(qiáng)三線城市，而這樣的競爭將導(dǎo)致房企拿地價(jià)格走高，同時(shí)刺激當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)開始上漲。

“為了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模我們不能只做一二線城市，周邊區(qū)域的城市也會(huì)被我們考慮。南昌就是我們看好的城市，我們在今年打算考慮有合適機(jī)會(huì)進(jìn)入?！币晃环科髤^(qū)域總說。

而此前提前布局的房企則已經(jīng)享受到這一輪資金遷移帶來的紅利。以碧桂園為例，其在前兩個(gè)月銷售額突破了800億，一躍突圍成為“地產(chǎn)一哥”，作為擅長三四線城市布局的碧桂園，在2016年拿地大量資金加大三四線城市布局，并享受到這一輪的房價(jià)紅利。

“我們發(fā)現(xiàn)三四線城市的項(xiàng)目也開始排隊(duì)搶購了，房價(jià)也開始不斷上漲，因此我們也在積極加快自己的出貨速度，并進(jìn)一步提高了今年的銷售目標(biāo)?！壁w紅衛(wèi)說。

趙紅衛(wèi)舉例，其公司在泰興春節(jié)后就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了5個(gè)億的銷售額，這個(gè)正是因?yàn)樘崆安季侄硎艿降募t利。

風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)

在這樣的主動(dòng)和被動(dòng)的局面下，越來越多房企也開始注意到這些城市，競爭又一次開始加劇。

知情人士發(fā)現(xiàn)，這樣的外溢有兩方面的因素，第一是部分剛需購房者開始選擇環(huán)一線城市購房，來滿足自己的購房需求，這一點(diǎn)和國外很多大城市的衛(wèi)星城市類似。同時(shí)，也有部分投資客發(fā)現(xiàn)了這樣的機(jī)會(huì)，因此開始炒房。

“幾個(gè)一線城市的衛(wèi)星城市將在今年的市場中突圍，這些城市的房價(jià)將頗具潛力?！币晃婚_發(fā)商營銷總透露。

對于企業(yè)而言，強(qiáng)三線城市不僅擁有房價(jià)的紅利，其周轉(zhuǎn)速度也明顯高于一二線城市，這個(gè)也成為誘惑的機(jī)會(huì)。

“我們目前采用的是36781快周轉(zhuǎn)模式，3個(gè)月開工，6個(gè)月開盤，首推首日銷售70%，當(dāng)月完成80%，1年銷售現(xiàn)金流歸正?？紤]到現(xiàn)在市場較好，我們還在進(jìn)一步提高自己的周轉(zhuǎn)速度，爭取拿地就開工，3個(gè)月開盤，這樣可以實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度更快，也將助力我們擴(kuò)大規(guī)模。”趙紅衛(wèi)說。

同樣提前布局三四線城市的中梁地產(chǎn)正是因?yàn)檫@樣的快周轉(zhuǎn)而規(guī)模擴(kuò)張迅速，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年前2月中梁地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額70.6億，進(jìn)入銷售TOP30。在此前，這家公司由于并未在一二線城市發(fā)力而鮮有人關(guān)注。

面對這些機(jī)會(huì)，房企不難都渴望進(jìn)入，但是政策調(diào)控來得更加快速。浙江嘉善宣布自2017年3月15日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。同樣的情況在多個(gè)強(qiáng)三線城市出現(xiàn)，比如南昌同樣進(jìn)行了限購升級，以阻止投機(jī)資金進(jìn)入。

國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認(rèn)為，此輪三、四線城市的銷售回暖，除了一、二線城市購買力的外溢外，還受益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的人口二次遷移，核心城市在產(chǎn)業(yè)升級中不斷將中低端產(chǎn)業(yè)外遷，而隨著核心城市房價(jià)高漲，購房需求必然外溢。

“有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)?！壁w紅衛(wèi)說。在這一輪競爭中，他正在用自己的模式突圍。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉建議，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市雖然長期看好，但是短期內(nèi)種種政策而壁壘也導(dǎo)致需求無法繼續(xù)正常釋放。建議多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。