風口上的三四線：虛火還是趨勢？

2017年二季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會

經(jīng)歷了過去幾年的沉寂之后，三四線樓市在上半年成功“逆襲”在調(diào)控高壓讓一二線啞火的同時，三四線城市的市場火爆情況可見一斑。而那些深耕三四線的企業(yè)，在這輪行情中更是收獲得盆缽滿載。

從去年的企穩(wěn)到今年的反彈，這一輪的回暖，是虛火還是真熱？

輪動之下，變幻莫測的中國樓市，如何把握大勢，又該如何戰(zhàn)略先行？

而從前幾年的逃離“火場”，到今年的集中折返，當企業(yè)再度拉開三四線布局的大幕，他們將要面對的，早已經(jīng)不僅僅是一片藍海。

聚焦城市發(fā)展前景，探究三四線發(fā)展迷局，解讀企業(yè)戰(zhàn)略之道，今天下午，克而瑞研究中心舉辦第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會，開發(fā)企業(yè)、資本界以及媒體等三百余人參加了會議。

邀請嘉賓：

丁祖昱  易居企業(yè)集團 CEO

張　燕  易居企業(yè)集團 執(zhí)行總裁 / 克而瑞集團 CEO

竺　勁  東方證券 房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

陳宏朝  中梁地產(chǎn) 助理總裁

嚴　政  新城控股 副總裁

以下均節(jié)選自今日論壇演講嘉賓PPT及現(xiàn)場速記

我們對286個城市整個的投資前景地，如果做一個總結的話有三個特征：

第一，三大經(jīng)濟區(qū)其實就是京津冀、長三角、珠三角。很大一部分得益于三四線城市的量。之所以會有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，有三個原因，首先第一個是供求關系。另外一方面，在16年這一輪大漲之前，一些弱二線，甚至三四線城市不溫不火，一直受制于庫存。

第二，中長期發(fā)展看產(chǎn)業(yè)看人口，人口從哪里來？其實300公里以內(nèi)，高鐵的發(fā)展速度站點的布局，人口的動向，以及未來的房價是成正向相關關系。

第三，城市容量有一定支撐了?，F(xiàn)有的基建投資，投資額大和小，跟未來有沒有規(guī)劃的利好，決定了三四線城市未來發(fā)展過程當中，有沒有今天跳出來，映入眼簾。我們把供求關系也好，軌交的拉通，這些因素都考慮進去，再看三四線城市如何成為熱點，大致的邏輯就比較清楚。

我們定義為優(yōu)質(zhì)型城市，核心特征是什么？

實力型城市，一般都是500萬以上的人口，人口的量決定了很多。今天我們研究城市投資邏輯當中，說的最多就是供求關系，還有人口，還包括交通。我發(fā)現(xiàn)所有邏輯的內(nèi)核，無非不超過這幾個，這類城市需要謹慎看待的是什么？

有可能這個城市一旦由于政策收緊，它帶來的風險馬上就會顯現(xiàn)出來，而且馬上會造成銷售周期拉長。

我們講投資邏輯的時候，只做了一半的事情，還有一半是什么？

每個企業(yè)都有自己的投資戰(zhàn)略和自己投資的偏好，今天A企業(yè)拿到的不見得B企業(yè)就可以做，這類型的因為政策收緊帶來的風險，如果今天在長三角布局扎根的企業(yè)，可能會忽略這一點，剛剛進入的，今年上半年做的更多的事情就是拿地，是哪些城市，更多的接下來的優(yōu)質(zhì)城市，是否符合企業(yè)的投資難點問題。

剛才提到的優(yōu)質(zhì)型城市，人口規(guī)模大概只有50到80萬，不能說中城市，這就是一個小城市。這類型的城市目前為止，大部分沒有調(diào)控政策出來，現(xiàn)有城市的基礎建設也好，基礎布局也好，房地產(chǎn)剛剛起步，但是它最大的問題，可能就是后勁不足。

剛才丁總一直說的，他自己對三四線城市，并不認為這一輪的火爆一直持續(xù)，這類型的城市最能夠體現(xiàn)他剛才說的結果，強力過去以后，由于產(chǎn)業(yè)布局也好，人口也好，支撐不了，后續(xù)肯定不足以支撐整體的發(fā)展，我們今天進入一個城市，我們討論的整個投資布局，這類型的區(qū)域，反而是慎之又慎。

機會型城市，最核心的是什么？

目前的城市配套還不見得能夠跟得上，包括徐州，它屬于資源型城市；而張家口一直希望把自己的文旅旅游為核心，希望城市資源能夠有一個爆破。如果這方面資源優(yōu)勢的城市獲取一些機會有可能，如果僅僅是以住宅為核心的規(guī)模化的房企進入到這類型的城市當中，如果不具備剛才說的成熟條件，個人認為還是不要碰的好。

在宏觀層面，整個利率的下行是非常明顯的。這個下行過程當中有兩個事情，一個是利率方面，第二就是信用利差的變窄，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商。

通過對企業(yè)的考察，我們明顯看到幾個現(xiàn)象：第一個就是企業(yè)的杠桿率是提升的，而不是下降的，但是基本結構出現(xiàn)明顯的優(yōu)化，首先就是在杠桿率，2016年可能比2014年5年有所回落，但在2017年慢慢抬頭。

目前來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控的存在和金融去杠桿的存在，整個市場已經(jīng)進入了融資難的情況。其一是缺乏權益型的資金。其二，銷售回款明顯變慢，整個信貸資源繼續(xù)向三四線城市傾斜。

開發(fā)商長期攻堅戰(zhàn)，首先第一個就是永續(xù)債。它利率比較好，比公司債多一到兩個點，3年以后進行回購，永續(xù)債是變相的中票或者公司債，但是可以融到非常大量的資金。

第二個是資產(chǎn)包專賣?，F(xiàn)在很多開發(fā)商可以采取整售的方式，可以把這個資產(chǎn)包整體轉讓給金融機構，同時附上回購的權利。

第三個就是保險的另類投資。目前整個保險在權益市場的比例，整個的保險機構進一步加大權益投資，尤其是舉牌，其實是減弱了，我們可以看到保險的另類投資。

第四個是供應鏈金融。給供應商的應付票據(jù)，更早的到金融機構去貼現(xiàn)。

現(xiàn)在城市布局基本上都是同質(zhì)化，關鍵就是這些城市價值怎么挑出來，以及地怎么拿的問題。

作為開發(fā)企業(yè)，我們怎么看待未來房地產(chǎn)整個的前景？首先我們看好未來5年。因為我們也定了未來5年的戰(zhàn)略規(guī)劃。我們看看未來5年是什么樣的時期？2020年是第一個百年。

下面再看一下整個投資決策，或者說一些標準流程的問題。

過完年以后，我們所有土地量上比較大，這么多地我們怎么決策呢？首先會把標準制訂下來，第二就是高周轉。集團里面一個要求4、5、6，地拿到以后，4個月開盤，6個月資金第二次投入。第三個是杠桿問題，杠桿要匹配整個周期節(jié)奏。

我們一直在研判，調(diào)整我們的策略，與此同時，我們在一二線也要打開布局。除了住宅以外，商業(yè)也要打開布局，這是一個核心。高周轉、高品質(zhì)、高利潤，加中杠桿，實現(xiàn)千億，相當于發(fā)動一場戰(zhàn)斗。這其中，投資是先鋒，需要地面部隊等一系列全部去匹配。

我們通常講的沒有夕陽的行業(yè)，只有夕陽的企業(yè)。

從企業(yè)角度來講也是一樣的，沒有絕對的城市的好壞和對錯，關鍵看企業(yè)怎么做。

三四線城市同樣可以出現(xiàn)競爭力比較強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，哪怕現(xiàn)在上海、北京這樣的城市，如果不符合自身企業(yè)的戰(zhàn)略和資源，也會很焦慮，很難受。

企業(yè)要發(fā)展，行業(yè)在兼并，不進則退。作為企業(yè)來講，是沒有天花板的。作為我們來講，沒有選擇，只能盡量往前沖，跑贏你的競爭企業(yè)，只有這樣才能跑到最后。

戰(zhàn)略上，我們短期內(nèi)還是要做大規(guī)模。

能夠進入前10，也是最近幾年很明確的戰(zhàn)略方向。去年我們長三角的銷售規(guī)模，還是占我們整個集團銷售的80%，但是我們覺得在這個基礎上，要進一步拉大我們戰(zhàn)略重心。把握周期，在不同的區(qū)域，城市是有不同階段的。在長三角城市化率比較高，而中西部的城市化率，則有一定的提升空間。

最近一兩年，我們總體的投資規(guī)模和力度還是非常大的，包括今年上半年，我們投資的規(guī)模和金額，總體來講還是能夠排前十的，保證了我們接下來進一步行業(yè)規(guī)模的提升。