房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有像今年一樣，對(duì)轉(zhuǎn)型和運(yùn)營(yíng)達(dá)成高度一致。

行業(yè)近期產(chǎn)生的兩筆世紀(jì)大交易——萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯、融創(chuàng)富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)背后，正顯示出城市的廣度和產(chǎn)業(yè)配套在拓展，以及房地產(chǎn)行業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)進(jìn)入了深水區(qū)。

過(guò)去20年，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化的迅速推進(jìn)，造就了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金（開(kāi)發(fā)）時(shí)代。但在進(jìn)入城市化第二階段后，產(chǎn)業(yè)和人群高度集中于幾大城市群，很多城市進(jìn)入存量時(shí)代，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。

房企開(kāi)始尋求角色轉(zhuǎn)變，從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營(yíng)商”成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公，甚至教育醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游等已經(jīng)在全行業(yè)進(jìn)行試驗(yàn)。

在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)“城市的生長(zhǎng)與更新：請(qǐng)叫我運(yùn)營(yíng)商”主題論壇上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以資產(chǎn)管理為主的階段，探索城市空間更新和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理變得十分重要。

角色與身份的轉(zhuǎn)換

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)改變、購(gòu)房人口下降以及待消化的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)不能支持房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往的高速發(fā)展；而在走高的拿地成本下，房企整體利潤(rùn)率逐年下滑，盈利壓力增大。

為了創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，挖掘存量市場(chǎng)，從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)商”成為多數(shù)房企的選擇。

2011年，行業(yè)龍頭萬(wàn)科在一個(gè)小范圍場(chǎng)合第一次提出了“城市配套服務(wù)商”概念，這是一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫@徹底改變了原來(lái)住宅開(kāi)發(fā)商的定位，到了2012年，萬(wàn)科正式對(duì)外宣布了這個(gè)新定位。

幾乎與此同時(shí)，保利地產(chǎn)也提出了相關(guān)多元化，金地集團(tuán)布局“一體兩翼”，萬(wàn)達(dá)宣布向文化旅游轉(zhuǎn)型，恒大更開(kāi)始非常廣泛的多元化。到今天，開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型已經(jīng)如火如荼。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，目前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有兩個(gè)風(fēng)口，分別是城市更新和特色小鎮(zhèn)。

劉洪玉指出，現(xiàn)在不管是居住還是商用的房地產(chǎn)投資，基本到了一個(gè)瓶頸。過(guò)去城市是外延擴(kuò)張，現(xiàn)在可能更多是轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，充分利用低效的土地和閑置土地，進(jìn)行改造。

顧云昌進(jìn)一步表示，城市的產(chǎn)業(yè)多樣化、功能外溢化，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。而所有的城市更新、特色小鎮(zhèn)本質(zhì)上都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)；運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)則是資產(chǎn)管理和服務(wù)。

重塑商業(yè)模式

如何進(jìn)行城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，重塑商業(yè)模式，變身資產(chǎn)管理者，是房企和相關(guān)機(jī)構(gòu)面臨的重大問(wèn)題。

運(yùn)營(yíng)商，其本質(zhì)是持有資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理。其中對(duì)產(chǎn)業(yè)的加載和植入，將是最核心的能力之一。論壇上，金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理嚴(yán)其發(fā)和協(xié)信控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁曹志東，分享了對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)的看法。

嚴(yán)其發(fā)表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是金地集團(tuán)布局的7大業(yè)務(wù)板塊之一，也是其中的重點(diǎn)；國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)或轉(zhuǎn)型帶來(lái)對(duì)優(yōu)質(zhì)載體的需求旺盛，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)值存在被低估。

他認(rèn)為，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的是招商、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。以深圳威新軟件科技園為例，金地在此集聚了6家500強(qiáng)企業(yè)，17家上市公司，包括因特爾、阿里巴巴、亞馬遜、華為等。園區(qū)內(nèi)不僅有企業(yè)家俱樂(lè)部，還有餐飲健身、幼兒園等，“非常受企業(yè)歡迎”。

協(xié)信在轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商的道路上，同樣十分重視產(chǎn)業(yè)。曹志東提出了“商住產(chǎn)一體化集成模式”，將商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅3個(gè)業(yè)態(tài)有機(jī)融合在一起，發(fā)揮最大價(jià)值。產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)的核心驅(qū)動(dòng)力，圍繞這個(gè)核心驅(qū)動(dòng)力，公司再配置其它相關(guān)業(yè)態(tài)。

除了植入產(chǎn)業(yè)，挖掘存量市場(chǎng)、做持有租賃也是城市運(yùn)營(yíng)中的重要組成部分。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)紅利在租賃市場(chǎng)，而租賃本質(zhì)上也是運(yùn)營(yíng)的生意，核心在于服務(wù)。不過(guò)，這種租賃市場(chǎng)只存在于一線城市。

途家斯維登集團(tuán)總裁丁小亮則指出，在廣大的二三四線城市，短租大有潛力。全國(guó)空置房、毛坯房等資源有接近5000萬(wàn)套，而到去年年底為止，在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)上可以銷售的短租房源不到100萬(wàn)套。這100萬(wàn)套，一年將產(chǎn)生80個(gè)億的流水；而中國(guó)星級(jí)酒店總計(jì)房間數(shù)是250萬(wàn)套，2016年?duì)I業(yè)額超過(guò)了2000億。短租市場(chǎng)還有很大提升空間。

此外，劉洪玉認(rèn)為，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具的使用，是密不可分的。

嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理公司執(zhí)行董事汪浩認(rèn)為，做產(chǎn)業(yè)、城市更新的核心問(wèn)題，其實(shí)是存量和資產(chǎn)。那么資本運(yùn)作、資金的模式和輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。

“這里面有兩個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：有多大的資金和多長(zhǎng)的時(shí)間能夠承載這個(gè)資產(chǎn)？有什么招商的團(tuán)隊(duì)能夠做好線上和線下？”汪浩說(shuō)。

嚴(yán)其發(fā)也指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已成資本市場(chǎng)的新寵，比如普洛斯是最早一批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的玩家，他們背后真正推動(dòng)的是資本。金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)是希望3年做到面積600萬(wàn)平方米以上、30個(gè)以上的項(xiàng)目。