1、各大房企2019年上半年銷(xiāo)售快報(bào)相繼發(fā)布，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2019上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》，1-6月，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增（4%）。

2、銷(xiāo)售額排名前三位的房企分別是（碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大）。

3、值得關(guān)注的是，與2018年比較，萬(wàn)科2019年上半年銷(xiāo)售額超過(guò)中國(guó)恒大，位居第二。根據(jù)業(yè)績(jī)快報(bào)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額（3340）億元，同比增長(zhǎng)(9.63%)。

1、通過(guò)下列表格，分析2019年上半年房企整體銷(xiāo)售特征、趨勢(shì)？

答案要點(diǎn)：2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速基本持平。

不過(guò)，6月份，為沖刺半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，部分房企積極加大了推案及營(yíng)銷(xiāo)力度，單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升超23%。具體看來(lái)，萬(wàn)科6月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額663.9億元，旭輝控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額223.4億元，中國(guó)金茂239.97億元，中國(guó)奧園153億元，均創(chuàng)下上半年單月銷(xiāo)售額最高。

上半年房企銷(xiāo)售呈現(xiàn)的另一個(gè)特征是，規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，而50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。另一個(gè)分化則是銷(xiāo)售額增速，龍頭房企同比數(shù)據(jù)全面下調(diào)，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額同比增速為9.63%，去年同期是9.91%；中國(guó)恒大同比增速下降7.36%，去年同期是24.6%。而中小房企漲幅明顯，旭輝控股的同比增幅為33.94%，中國(guó)奧園的同比增幅為33%，禹州地產(chǎn)的同比增幅為32.47%，合生創(chuàng)展的同比增幅為66.30%。

2、根據(jù)上述表格，分析2019年下半年以及全年房企銷(xiāo)售走勢(shì)？

答案要點(diǎn)：從過(guò)去多年發(fā)展來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量、成交價(jià)格受政策影響較大，2019年，在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)此前的穩(wěn)定性，樓市又見(jiàn)升溫的熱點(diǎn)區(qū)域，地方政府調(diào)控政策再次收緊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，調(diào)控政策肯定會(huì)加碼。

對(duì)于2019年下半年的房企銷(xiāo)售走勢(shì)，克而瑞分析，預(yù)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)。但是，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。張大偉分析稱(chēng)，整體來(lái)看，2019年2季度部分城市樓市活躍度有所降溫，雖然房企在6月增加供應(yīng)沖刺半年業(yè)績(jī)，但預(yù)計(jì)房企在未來(lái)7-8月淡季的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然面臨較大壓力。

1、北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京土地市場(chǎng)共成交（33）宗經(jīng)營(yíng)性用地，總成交額約為（910）億元，同比去年上半年上漲約21%；平均溢價(jià)率約為（10.67%）。

2、33宗經(jīng)營(yíng)性用地中包含住宅用地(31)宗，其中涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房用地（10）宗，限房?jī)r(jià)宅地（12）宗，不限價(jià)宅地（8）宗，租賃住房用地(1)宗。

3、溢價(jià)率超40%的土地有(3)宗，2宗位于通州，1宗位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

1、2019年上半年，北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？又有哪些變化？

答案要點(diǎn)：對(duì)北京來(lái)說(shuō)，除2018年掛出并于2019年出讓的19宗土地外，2019年第一季度新增供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性土地僅有3宗，且整個(gè)3月沒(méi)有土地出讓記錄。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)召開(kāi)項(xiàng)目推介會(huì)，公布了57宗待出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，其中包含住宅用地44宗。進(jìn)入6月，北京土地市場(chǎng)才真正“解凍”。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一線城市下半年供給力度將大幅超過(guò)上半年，北京商品宅地供應(yīng)指標(biāo)有放松可能。

在溢價(jià)率方面，北京上半年29宗掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)性用地中，溢價(jià)率超過(guò)40%的和在30%-40%之間的土地各有3宗；溢價(jià)率在20%-30%之間和在10%-20%之間的土地各有5宗；溢價(jià)率在10%以下的土地有13宗，其中10宗為零溢價(jià)率。

有業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)模房企謹(jǐn)慎拿地是導(dǎo)致土地溢價(jià)水平低位運(yùn)行的重要原因。此前備受關(guān)注的孫河不限價(jià)宅地，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)僅24輪，成交溢價(jià)率約為23.32%。

此外，集體建設(shè)用地首次用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房、部分住宅地塊取消商品房限價(jià)等重要變化也為2019年北京土地市場(chǎng)開(kāi)啟了新的局面。

2、不限價(jià)宅地的供應(yīng)量加大對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有哪些？

答案要點(diǎn)：自2016年10月北京住宅用地采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓以來(lái)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊成為北京住宅用地的絕對(duì)供應(yīng)主力，純商品房地塊供應(yīng)基本消失。

而2019年上半年已出讓8宗不限價(jià)宅地，其中，門(mén)頭溝區(qū)和平谷區(qū)各成交2宗，密云區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、懷柔區(qū)、石景山區(qū)各成交1宗。7月15日，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村還將出讓1宗不限價(jià)宅地，掛牌出讓起始價(jià)66.84億元。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，不限價(jià)宅地的供應(yīng)，一方面增加了土地成功出讓的可能性?，F(xiàn)階段，限競(jìng)房市場(chǎng)的庫(kù)存是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。純商品住宅用地的出讓能夠增強(qiáng)房企拿地積極性。另一方面，不限價(jià)宅地的出讓為市場(chǎng)提供了更加多元化的產(chǎn)品供應(yīng)?，F(xiàn)在市面上的許多限競(jìng)房，因?yàn)槭艿健?0/90”政策的限制，因此，產(chǎn)品類(lèi)型受局限。相比之下，不限價(jià)宅地的供應(yīng)為企業(yè)提供了具有想象力的空間，繼而促使企業(yè)開(kāi)發(fā)出多元化、高質(zhì)量的產(chǎn)品。

1、北京中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,北京新建商品房（不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅）共成交（16388）套，創(chuàng)下2017年以來(lái)的半年度新紀(jì)錄。

2、2019年上半年,北京新建商品房成交均價(jià)為（54775）元/平方米，環(huán)比去年下半年下跌（1000）元/平方米。

3，截至2018年6月底，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目（又稱(chēng)之為限競(jìng)房）共取得（80）期預(yù)售許可證,共計(jì)（55）個(gè)項(xiàng)目入市。2019年上半年，共成交（9283）套房源，占北京商品房總成交量的（57%），套均價(jià)515萬(wàn)元，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目成為北京新房市場(chǎng)的成交主力。

1、結(jié)合2015年以來(lái)北京新房市場(chǎng)半年度成交走勢(shì)圖，分析2019年上半年北京新房成交走勢(shì)及特點(diǎn)？

答案要點(diǎn)：在多重因素下，北京樓市不動(dòng)聲色地交出了一份較為亮眼的上半年成績(jī)單。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,北京新房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長(zhǎng)1.35倍，共成交35332套，同比去年上半年增加20973套。其中，居住類(lèi)產(chǎn)品（不含回遷房，包括普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房）成交1596.4億元，同比去年上半年增長(zhǎng)1.69倍，共銷(xiāo)售31305套，同比去年上半年增加20157套，成交均價(jià)45233元/平方米，同比去年上半年上漲800元/平方米，不過(guò)，價(jià)格環(huán)比去年下半年有所回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在2019年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽(yáng)春現(xiàn)象，但成交量主要集中在3-4月份井噴，原因是信貸短期寬松，疊加部分特價(jià)房源刺激。后續(xù)由于政策收緊，諸如公積金國(guó)管政策等，市場(chǎng)再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。此外，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目成為北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)大戶(hù)，日漸上升的成交占比也助推北京新房成交量創(chuàng)下近兩年的新高。

2、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目已成為今年北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)和成交主力，結(jié)合上半年北京限房?jī)r(jià)樓盤(pán)成交榜單，分析其成交特點(diǎn)?

答案要點(diǎn)：北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在普宅成交排名前10名中，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目占據(jù)8席，成交優(yōu)勢(shì)明顯。與此同時(shí)，包括中海寰宇天下、葛洲壩北京紫郡蘭園、橡樹(shù)瀾灣、恒大麗宮等9個(gè)住宅項(xiàng)目成交額突破20億元大關(guān)，這其中就包括6個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。

但是部分項(xiàng)目的大賣(mài)，并不能說(shuō)明北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的整體去化情況。另一份數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽完成面積140萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有33%，實(shí)際銷(xiāo)售比例也依然只有45%左右，庫(kù)存達(dá)到歷史高位。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)分化嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍，但是大部分項(xiàng)目目前去化存在問(wèn)題。2019年下半年，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將繼續(xù)井噴。張大偉認(rèn)為，如果信貸持續(xù)收緊，二手房低迷，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)部分區(qū)域的價(jià)格戰(zhàn)。

1、據(jù)貝殼研究院、我愛(ài)我家研究院、中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為（72603）套，環(huán)比2018年下半年下降（5.42%），同比2018年上半年下降（5.27%），網(wǎng)簽量為2015年以來(lái)的最低。

2、我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京二手住宅的成交均價(jià)為（56825）元/平方米，環(huán)比上漲（0.85%），同比上漲（0.78%），價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。

3、今年北京二手住宅網(wǎng)簽量自今年3月后呈明顯下滑趨勢(shì)。其中，6月網(wǎng)簽量為（11778）套，環(huán)比下降(14.43%)，同比下降(25.58%)。3-6月網(wǎng)簽量從1.6萬(wàn)套跌至1.1萬(wàn)套，連續(xù)降溫趨勢(shì)十分明顯。

1、結(jié)合2018-2019年北京二手住宅網(wǎng)簽量的月度走勢(shì)，分析2019年上半年北京二手房進(jìn)入下行通道、市場(chǎng)冷清的原因？

答案要點(diǎn)：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在今年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，但主要成交量集中井噴在3-4月份，后續(xù)因?yàn)楣e金國(guó)管政策等因素，市場(chǎng)再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，與去年同期相比，今年上半年限競(jìng)房的供應(yīng)對(duì)二手房市場(chǎng)有明顯分流影響，比如限競(jìng)房集中的大興及昌平區(qū)域，今年上半年二手房成交分別同比下降20.6%和33.1%。

2、結(jié)合今年上半年以來(lái)北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)，并結(jié)合下圖，預(yù)測(cè)一下今年下半年北京二手房市場(chǎng)成交量以及房?jī)r(jià)，分別呈現(xiàn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)？

答案要點(diǎn)：我愛(ài)我家研究院預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)有一定的回溫，單月量?jī)r(jià)也會(huì)有一定的上下波動(dòng)，但長(zhǎng)期趨勢(shì)仍將是平穩(wěn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定性較好，預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)整體趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，購(gòu)房者選房的周期還將持續(xù)拉長(zhǎng)。許小樂(lè)也指出，今年二季度均價(jià)較去年四季度低點(diǎn)略有上漲，與去年同期持平。從6月均價(jià)來(lái)看，環(huán)比已小幅回落0.6%，同比回落0.48%，后期均價(jià)不具備持續(xù)上漲的條件。