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短期資金承壓 業(yè)績增速放緩 中國金茂接連轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)引發(fā)猜想

2019-06-24 15:09
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??在房企融資收緊的當(dāng)下,中國金茂(00817.HK)近一個月以來一系列出售股權(quán)動作引發(fā)業(yè)界頗多猜想。


??6月12日,北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示,由中國金茂實(shí)際控股的寧波方興投資咨詢有限公司(下稱“寧波方興”)擬轉(zhuǎn)讓北京茂豐置業(yè)有限公司(下稱“北京茂豐”)28.56%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.3億元。


??事實(shí)上,自5月下旬以來,中國金茂已連續(xù)轉(zhuǎn)讓和退出8個項(xiàng)目,其中京滬占了4個,目前部分項(xiàng)目交易金額暫未披露。針對此舉,《投資者網(wǎng)》多次撥打其公開電話未能接通,致函其公開郵箱顯示存在錯誤,未能與中國金茂方面取得聯(lián)系。


??不過,業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為,中國金茂接連轉(zhuǎn)讓高價(jià)地項(xiàng)目一方面或是為了回籠資金,以便進(jìn)行“騰籠換鳥”,還有觀點(diǎn)表示中國金茂在臨近年中之際集中出售或有沖刺半年報(bào)業(yè)績之意。


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??轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán) 


??6月12日,北京產(chǎn)權(quán)交易所(下稱“北交所”)掛牌顯示,寧波方興擬轉(zhuǎn)讓北京茂豐28.56%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.3億元。對于此次項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,中國金茂此前對媒體表示,主要是為了解決項(xiàng)目交叉持股的現(xiàn)狀。 


??天眼查顯示,北京茂豐由北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波方興投資咨詢有限公司、北京豐科投資有限公司共同持股,三者持股比例分別為70%、28.56%、1.44%。也就是說,若此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功,寧波方興將不再持有北京茂豐股權(quán)。 


??而從轉(zhuǎn)讓標(biāo)的本身來看,北京茂豐一直處于虧損狀態(tài)。2018年北京茂豐凈利潤虧損1725萬元,2019年一季度繼續(xù)虧損121萬元,且截至2019年一季度末,北京茂豐對北京凱晨置業(yè)有限公司尚有1.14億元欠款。


??事實(shí)上,北京茂豐并不是孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),不到一個月的時間,中國金茂轉(zhuǎn)共計(jì)轉(zhuǎn)讓和退出8個項(xiàng)目股權(quán),且通過增資方式為三個地產(chǎn)項(xiàng)目引入新的投資者?!锻顿Y者網(wǎng)》注意到,若所掛牌項(xiàng)目股權(quán)均按底價(jià)來算,中國金茂一次性能回籠資金超50億元。 


??5月31日,中國金茂在北交所掛牌出售長沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán),掛牌底價(jià)為11.45億元。該公司旗下資產(chǎn)主要為位于長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓。北交所掛牌資料顯示,鼎茂置業(yè)凈資產(chǎn)為11.43億元,截至2019年3月,凈利虧損31萬元。


??上述掛牌信息顯示,中國中化集團(tuán)有限公司于2019年4月26日《關(guān)于同意長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓類REITs融資方案的批復(fù)》,該宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉及長沙金茂梅溪湖廣場北塔寫字樓類REITs產(chǎn)品。 


??此外,5月27日,北交所顯示,中國金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司(下稱“北京昊遠(yuǎn)”)34%股權(quán),以及天津北方澤茂企業(yè)管理有限公司(下稱“天津澤茂”)100%股權(quán)。對于退出上述兩個標(biāo)的,中國金茂公開表示是因?yàn)榈貎r(jià)超過了此前合作雙方約定的價(jià)格。


??據(jù)媒體報(bào)道,北京昊遠(yuǎn)持有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊,該地塊為2018年10月由金茂+中鐵+路勁聯(lián)合體拿下,樓面價(jià)3.3.萬元/平方米,住宅銷售限價(jià)52695元/平方米,最高銷售限價(jià)55330元/平方米,同時需執(zhí)行90/70政策。


??盡管中國金茂稱近期的出售動作為正常的業(yè)務(wù)操作,不過在業(yè)內(nèi)專家看來主動進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是有回籠資金方面的考量,并且還有觀點(diǎn)認(rèn)為,選擇臨近年中集中出售股權(quán)或許是為了沖刺半年報(bào)業(yè)績。 


??事實(shí)上,中國金茂今年一季度業(yè)績確實(shí)表現(xiàn)不佳。數(shù)據(jù)顯示,中國金茂2019年一季度營收為23.89億元,同比下降70.11%;期內(nèi)凈利潤為3.66億元,同比下降78.51%;歸屬于母公司所有者凈利潤3.37億元,同比下降53.65%。


金錢2.jpg


??短期資金承壓


??當(dāng)然,也有觀點(diǎn)認(rèn)為頻繁股權(quán)轉(zhuǎn)讓和引進(jìn)戰(zhàn)略投資者與其前幾年拿地成本過大,后續(xù)經(jīng)營壓力增加有關(guān),尤其是中國金茂前幾年拿了不少“地王”地塊,且這些地王項(xiàng)目均遭遇不順。


??事實(shí)上,2019年以來,與中國金茂一樣售賣項(xiàng)目股權(quán)的房企不在少數(shù),其中包括泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、銀億股份(000981.SZ)、陽光100中國(02608.HK)、粵泰股份(600393.SH)、萬通地產(chǎn)(600246.SH)、明發(fā)集團(tuán)(00846.HK)等。不過,可以看到的是,上述房企普遍都正處于債務(wù)危機(jī)和資金鏈緊張的局面。 


??而對于中國金茂來說,或許更大程度上是想通過“騰籠換鳥”以優(yōu)化資產(chǎn)組合,謀求更大的利潤空間。不過不可忽視的一個事實(shí)是,中國金茂也正面臨著較大的短期償債壓力。


??年報(bào)顯示,中國金茂2018年短期有息負(fù)債220億元,而期內(nèi)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為213.24億元,受限制的銀行結(jié)余為44.58億元,存在較大的短期償債壓力。不僅如此,2018年中國金茂的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為20.12億元,不足短期有息負(fù)債的十分之一。因此,若以上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓成功,將在一定程度上補(bǔ)充金茂的流動性。


??此外,在長期償債能力方面,中國金茂的表現(xiàn)也相對較差。據(jù)媒體報(bào)道,自2014年起,中國金茂反映長期償債能力的指標(biāo)“(貨幣資金+存貨+投資性房地產(chǎn)-預(yù)收賬款)/全部債務(wù)”逐年下降。2018年,中國金茂該項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值為0.66,同比下降2.94%,已經(jīng)低于行業(yè)中位數(shù)水平。


??不過,目前中國金茂反映杠桿情況的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率指標(biāo)均未超過行業(yè)平均值水平,債務(wù)情況相對較好。中國金茂2018年資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為65.15%、79.46%,在行業(yè)平均水平以下。 


??需要提及的是,中國金茂目前面臨的短期償債壓力或與其近兩年來的快速擴(kuò)張分不開。年報(bào)顯示,2016年中國金茂銷售額485億元,2017年為693億元,2018年沖破千億至1280億元,三年間同比漲幅分別為61%、43%和85%。2019年,中國金茂將目標(biāo)定為1500億元。


??此外,《投資者網(wǎng)》注意到,近兩年有著規(guī)模訴求的中國金茂也在加大擴(kuò)土儲。數(shù)據(jù)顯示,2018年中國金茂新獲取68個項(xiàng)目,新增土儲面積為2264萬平方米,已進(jìn)入40個城市,而在2017年新增土儲面積只有932萬平方米,進(jìn)入城市只有27個。


??因此,近期頻繁地股權(quán)轉(zhuǎn)讓也被業(yè)內(nèi)看成是中國金茂有意放緩擴(kuò)張的表現(xiàn)。一個細(xì)節(jié)是,2019年中國金茂銷售額目標(biāo)為1500億,同比增幅僅17%,增速也在放緩。


??需要提及的是,5月30日,上交所信息顯示,“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“已受理”,中國金茂擬發(fā)行金額為84.21億元。此外,今年中國金茂還計(jì)劃以長沙金茂廣場北塔項(xiàng)目發(fā)行11.63億ABS。


編輯者:向成

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