2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是來(lái)炒的”，并在此后的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告中不斷強(qiáng)調(diào)和明確。與房地產(chǎn)相關(guān)的部門也相繼出臺(tái)了與之配套的政策，涉及一城一策、房企融資、購(gòu)房者限制等。在“房住不炒、因城施策“的國(guó)家宏觀管控背景下，如何進(jìn)對(duì)城市、拿對(duì)地成為房企日益關(guān)注的話題。

從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度，又如何做到長(zhǎng)期趨勢(shì)與短期市場(chǎng)相結(jié)合，形成合理的投資布局和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從而實(shí)現(xiàn)公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張和利潤(rùn)合理增長(zhǎng)？很多房企雖有思考，但不得其法。本文試圖通過(guò)對(duì)城市的研究分析，為迷茫的房企提供一種城市研究的思路和方法。

只有洞悉房地產(chǎn)本質(zhì)的人，才能把握未來(lái)的趨勢(shì)。從實(shí)物現(xiàn)象看，房地產(chǎn)是由建筑物與土地共同構(gòu)成，但是其本質(zhì)又是金融關(guān)系。房地產(chǎn)作為商品，需要有購(gòu)買力的人購(gòu)買，又極大地受政策影響。因此，我們可以從與房地產(chǎn)息息相關(guān)的“錢、地、人、房、策”五個(gè)維度來(lái)進(jìn)行城市研究，幫助判斷城市等級(jí)和城市進(jìn)入的優(yōu)先級(jí)。

錢

城市有盛衰

城市GDP決定了城市創(chuàng)造的價(jià)值，人均GDP決定了城市人口的價(jià)值創(chuàng)造能力。從這兩個(gè)指標(biāo)看出城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及創(chuàng)新速度，從而判斷出城市是資源枯竭型、生態(tài)增長(zhǎng)型城市或其他，并從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中把握該城市的產(chǎn)業(yè)布局、支柱產(chǎn)業(yè)情況等。

人均可支配收入，從統(tǒng)計(jì)局的對(duì)其的定義來(lái)看，包括人均可支配支出及儲(chǔ)蓄的總和，對(duì)應(yīng)人均消費(fèi)支出及居民儲(chǔ)蓄額兩個(gè)指標(biāo)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)居民支出最多的，除了吃飯，就是房產(chǎn)消費(fèi)：我國(guó)居住人均支出為4647元，占消費(fèi)總支出的23.4%。那么，在城市研判工作中，可以更聚焦具體某個(gè)城市的相關(guān)指標(biāo)及數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

2018年全國(guó)居民人均消費(fèi)支出及構(gòu)成，數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

地

名隨土地貴

首先，我們要看城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，城市用地的功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體布局；確定城市土地利用結(jié)構(gòu)和布局、政府對(duì)城市土地的宏觀控制和計(jì)劃管理，判斷城市區(qū)域內(nèi)地塊當(dāng)前價(jià)值和潛力價(jià)值。

其次，看城市發(fā)展速度和擴(kuò)展規(guī)模，我們可以通過(guò)對(duì)人口密度的研究來(lái)判斷城市市區(qū)面積是否向外擴(kuò)張，從而指導(dǎo)城市區(qū)域布局工作。人口密度（常住人口/市區(qū)面積）決定著城市對(duì)人口的承載力，按照國(guó)家對(duì)城市擴(kuò)張的要求，只有滿足1000人/平方公里的城市，才可申報(bào)通過(guò)國(guó)家對(duì)其市區(qū)面積擴(kuò)張的批復(fù)。

最后，看城市的土地供求及溢價(jià)率，通過(guò)城市近幾年的土地供應(yīng)量、土地成交量及土地溢價(jià)率，由此判斷一個(gè)城市的土地供應(yīng)模式和供應(yīng)特征。根據(jù)城市土地供應(yīng)量、成交量及溢價(jià)率，判斷該城市土地市場(chǎng)處于解凍、復(fù)蘇、活躍、蕭條哪個(gè)階段，并比較分析其他企業(yè)在該城市的投資布局及土地儲(chǔ)備。這些，構(gòu)成是否進(jìn)入該城市的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2015年1月-2019年5月，城市住宅用地成交總價(jià)及溢價(jià)率變化，數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIS中指數(shù)據(jù)

舉個(gè)例子，從成都市住宅用地成交總價(jià)和溢價(jià)率來(lái)看，我們可以看到，在2017年9月、2019年1月，該城市住宅用地交易量和溢價(jià)率迅速走高，該時(shí)間段屬于成交活躍期，表明成都受同行關(guān)注激增，而對(duì)應(yīng)時(shí)段的投資拓展難度較高、更要警惕地價(jià)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。

人

眾里尋她千百度

人口增長(zhǎng)和政府行為呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。面對(duì)人口紅利逐漸趨緩的預(yù)期，好的政府行為通過(guò)城市再定位、發(fā)展經(jīng)濟(jì)和重塑社會(huì)文化等手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集、資源再分配，最終形成對(duì)人才的吸引。

伴隨著城市人口的增長(zhǎng)，我們需要撥云見(jiàn)日，來(lái)選取哪個(gè)人口增長(zhǎng)指標(biāo)最有價(jià)值。從各機(jī)構(gòu)研究成果來(lái)看，最有價(jià)值的人口增長(zhǎng)指標(biāo)包括小學(xué)生在校人數(shù)，因?yàn)槲覈?guó)的“小學(xué)生”幾乎集中了家庭的大部分資源，學(xué)區(qū)房概念和交易事實(shí)也由此而來(lái)。所以，實(shí)現(xiàn)“小學(xué)生增量”的城市，可以說(shuō)是最有希望的城市。

同時(shí)，還要關(guān)注勞動(dòng)力人口。這兩年全國(guó)城市人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)火爆，從人才吸引政策的年齡條件來(lái)看，各城市人才引進(jìn)的年齡門檻以40歲或45歲以下為主，而這類人群往往被期望著不僅為城市帶來(lái)創(chuàng)新力和消費(fèi)力，更為城市帶來(lái)生命力。

房

安得廣廈千萬(wàn)間

我們一般采用商品房銷售額或銷售面積來(lái)判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及增長(zhǎng)速度。2018年，全國(guó)商品房銷售額149973億元，同比增長(zhǎng)12.2%，說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于較好的增長(zhǎng)區(qū)間。通過(guò)對(duì)城市層面的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的分析，更準(zhǔn)確地把握該城市各區(qū)域板塊熱度、各房企市占率、各戶型占比率等。

通過(guò)房地產(chǎn)的去化周期數(shù)據(jù)，判斷城市商品房庫(kù)存和去化能力，提高城市進(jìn)入的決策水平。《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》明確規(guī)定：對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36至18個(gè)月的，要減少供地;12至6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

策

春江水暖須自識(shí)

在把握國(guó)家宏觀政策的前提下，也要對(duì)單個(gè)城市的房地產(chǎn)政策做到心中有數(shù)。一是看收緊或放松政策，比如城市是否頒布限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等房地產(chǎn)限制性政策；二我們看政策的時(shí)效性，一般來(lái)說(shuō)限購(gòu)限貸時(shí)間大部分為2年左右，限售時(shí)間從購(gòu)買到出售時(shí)間多為5年左右。此外，還有城市對(duì)報(bào)批報(bào)建政策、棚改政策等，在此不一一贅述。只有把握住城市政策面，才能領(lǐng)會(huì)城市政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持什么樣的態(tài)度，才能制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)舉措。

另類數(shù)據(jù)

息息相關(guān)的生活場(chǎng)景

房地產(chǎn)另類數(shù)據(jù)可以定義為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“錢、地、人、房、策”相關(guān)的非傳統(tǒng)性數(shù)據(jù)，比如消費(fèi)者信息、汽車數(shù)據(jù)、房屋租賃數(shù)據(jù)等。

圖片來(lái)源：摩根大通

比如汽車數(shù)據(jù)研究，共享出行和即將到來(lái)的無(wú)人駕駛都會(huì)減少客群對(duì)交通樞紐或停車位的需求，這些給依靠交通樞紐的商業(yè)地產(chǎn)和住宅將會(huì)失去“地利”，也將為房企的設(shè)計(jì)單元帶來(lái)新的影響。

一年四季春夏秋冬，四通八達(dá)阡陌縱橫。房企如何把企業(yè)戰(zhàn)略和城市戰(zhàn)略形成交集，把企業(yè)發(fā)展落位于城市發(fā)展？我們認(rèn)為城市研究是房企開(kāi)疆拓城或城市聚焦的重要決策依據(jù)。從當(dāng)前“一城一策”與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，只有做好城市研究，才能在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的高價(jià)值區(qū)做出更好的、更優(yōu)的城市布局和投資布局，這就是正確的事。

來(lái)源:博志成地產(chǎn)觀