2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是來炒的”，并在此后的經(jīng)濟工作會議和政府工作報告中不斷強調(diào)和明確。與房地產(chǎn)相關(guān)的部門也相繼出臺了與之配套的政策，涉及一城一策、房企融資、購房者限制等。在“房住不炒、因城施策“的國家宏觀管控背景下，如何進對城市、拿對地成為房企日益關(guān)注的話題。

從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度，又如何做到長期趨勢與短期市場相結(jié)合，形成合理的投資布局和開發(fā)節(jié)奏，從而實現(xiàn)公司規(guī)?？焖贁U張和利潤合理增長？很多房企雖有思考，但不得其法。本文試圖通過對城市的研究分析，為迷茫的房企提供一種城市研究的思路和方法。

只有洞悉房地產(chǎn)本質(zhì)的人，才能把握未來的趨勢。從實物現(xiàn)象看，房地產(chǎn)是由建筑物與土地共同構(gòu)成，但是其本質(zhì)又是金融關(guān)系。房地產(chǎn)作為商品，需要有購買力的人購買，又極大地受政策影響。因此，我們可以從與房地產(chǎn)息息相關(guān)的“錢、地、人、房、策”五個維度來進行城市研究，幫助判斷城市等級和城市進入的優(yōu)先級。

錢

城市有盛衰

城市GDP決定了城市創(chuàng)造的價值，人均GDP決定了城市人口的價值創(chuàng)造能力。從這兩個指標(biāo)看出城市經(jīng)濟增長及創(chuàng)新速度，從而判斷出城市是資源枯竭型、生態(tài)增長型城市或其他，并從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中把握該城市的產(chǎn)業(yè)布局、支柱產(chǎn)業(yè)情況等。

人均可支配收入，從統(tǒng)計局的對其的定義來看，包括人均可支配支出及儲蓄的總和，對應(yīng)人均消費支出及居民儲蓄額兩個指標(biāo)。

從國家統(tǒng)計局2018年的數(shù)據(jù)來看，我國居民支出最多的，除了吃飯，就是房產(chǎn)消費：我國居住人均支出為4647元，占消費總支出的23.4%。那么，在城市研判工作中，可以更聚焦具體某個城市的相關(guān)指標(biāo)及數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

2018年全國居民人均消費支出及構(gòu)成，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

地

名隨土地貴

首先，我們要看城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，城市用地的功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體布局；確定城市土地利用結(jié)構(gòu)和布局、政府對城市土地的宏觀控制和計劃管理，判斷城市區(qū)域內(nèi)地塊當(dāng)前價值和潛力價值。

其次，看城市發(fā)展速度和擴展規(guī)模，我們可以通過對人口密度的研究來判斷城市市區(qū)面積是否向外擴張，從而指導(dǎo)城市區(qū)域布局工作。人口密度（常住人口/市區(qū)面積）決定著城市對人口的承載力，按照國家對城市擴張的要求，只有滿足1000人/平方公里的城市，才可申報通過國家對其市區(qū)面積擴張的批復(fù)。

最后，看城市的土地供求及溢價率，通過城市近幾年的土地供應(yīng)量、土地成交量及土地溢價率，由此判斷一個城市的土地供應(yīng)模式和供應(yīng)特征。根據(jù)城市土地供應(yīng)量、成交量及溢價率，判斷該城市土地市場處于解凍、復(fù)蘇、活躍、蕭條哪個階段，并比較分析其他企業(yè)在該城市的投資布局及土地儲備。這些，構(gòu)成是否進入該城市的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2015年1月-2019年5月，城市住宅用地成交總價及溢價率變化，數(shù)據(jù)來源：CRIS中指數(shù)據(jù)

舉個例子，從成都市住宅用地成交總價和溢價率來看，我們可以看到，在2017年9月、2019年1月，該城市住宅用地交易量和溢價率迅速走高，該時間段屬于成交活躍期，表明成都受同行關(guān)注激增，而對應(yīng)時段的投資拓展難度較高、更要警惕地價過熱的風(fēng)險。

人

眾里尋她千百度

人口增長和政府行為呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。面對人口紅利逐漸趨緩的預(yù)期，好的政府行為通過城市再定位、發(fā)展經(jīng)濟和重塑社會文化等手段，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集、資源再分配，最終形成對人才的吸引。

伴隨著城市人口的增長，我們需要撥云見日，來選取哪個人口增長指標(biāo)最有價值。從各機構(gòu)研究成果來看，最有價值的人口增長指標(biāo)包括小學(xué)生在校人數(shù)，因為我國的“小學(xué)生”幾乎集中了家庭的大部分資源，學(xué)區(qū)房概念和交易事實也由此而來。所以，實現(xiàn)“小學(xué)生增量”的城市，可以說是最有希望的城市。

同時，還要關(guān)注勞動力人口。這兩年全國城市人口爭奪戰(zhàn)火爆，從人才吸引政策的年齡條件來看，各城市人才引進的年齡門檻以40歲或45歲以下為主，而這類人群往往被期望著不僅為城市帶來創(chuàng)新力和消費力，更為城市帶來生命力。

房

安得廣廈千萬間

我們一般采用商品房銷售額或銷售面積來判斷城市房地產(chǎn)市場容量及增長速度。2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，說明整個房地產(chǎn)市場依然處于較好的增長區(qū)間。通過對城市層面的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的分析，更準(zhǔn)確地把握該城市各區(qū)域板塊熱度、各房企市占率、各戶型占比率等。

通過房地產(chǎn)的去化周期數(shù)據(jù)，判斷城市商品房庫存和去化能力，提高城市進入的決策水平。《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》明確規(guī)定：對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36至18個月的，要減少供地;12至6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

策

春江水暖須自識

在把握國家宏觀政策的前提下，也要對單個城市的房地產(chǎn)政策做到心中有數(shù)。一是看收緊或放松政策，比如城市是否頒布限購、限貸、限價、限商、限售等房地產(chǎn)限制性政策；二我們看政策的時效性，一般來說限購限貸時間大部分為2年左右，限售時間從購買到出售時間多為5年左右。此外，還有城市對報批報建政策、棚改政策等，在此不一一贅述。只有把握住城市政策面，才能領(lǐng)會城市政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持什么樣的態(tài)度，才能制定相應(yīng)的應(yīng)對舉措。

另類數(shù)據(jù)

息息相關(guān)的生活場景

房地產(chǎn)另類數(shù)據(jù)可以定義為與房地產(chǎn)開發(fā)“錢、地、人、房、策”相關(guān)的非傳統(tǒng)性數(shù)據(jù)，比如消費者信息、汽車數(shù)據(jù)、房屋租賃數(shù)據(jù)等。

圖片來源：摩根大通

比如汽車數(shù)據(jù)研究，共享出行和即將到來的無人駕駛都會減少客群對交通樞紐或停車位的需求，這些給依靠交通樞紐的商業(yè)地產(chǎn)和住宅將會失去“地利”，也將為房企的設(shè)計單元帶來新的影響。

一年四季春夏秋冬，四通八達(dá)阡陌縱橫。房企如何把企業(yè)戰(zhàn)略和城市戰(zhàn)略形成交集，把企業(yè)發(fā)展落位于城市發(fā)展？我們認(rèn)為城市研究是房企開疆拓城或城市聚焦的重要決策依據(jù)。從當(dāng)前“一城一策”與行業(yè)發(fā)展趨勢來看，只有做好城市研究，才能在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的高價值區(qū)做出更好的、更優(yōu)的城市布局和投資布局，這就是正確的事。

來源:博志成地產(chǎn)觀