2019年6月26日中梁控股正式通過上市聆訊，此后27日中梁啟動招股，于全球發(fā)售股份5.3億股，最高發(fā)售價為6.68港元，計劃于7月16日正式掛牌上市，若按此計算中梁的市值預計將達200多億港元。事實上從1993年溫州起步開始，短短25年內(nèi)中梁就實現(xiàn)了一個個地產(chǎn)奇跡，2013年突破百億、2018年突破千億。據(jù)克而瑞流量銷售排行榜，2019年上半年中梁控股繼續(xù)保持在行業(yè)規(guī)模前列，排名達22位。此次中梁赴港上市，又將為其未來發(fā)展帶來什么樣的變化？

中梁在襄陽項目中梁·紫悅首府效果圖

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18年成功突破千億，未來銷售不設目標

2018年中梁控股的合約銷售額達到了1015億，同比增長56%，首次成功突破千億規(guī)模。2019年前4月，中梁控股的合約銷售達到了377億。事實上，此前中梁曾提出過2021年實現(xiàn)3000億的目標，按此計算未來三年的復合增長率則需要達到44%，目標可期。

然而在近期的記者會上，黃春雷表示：“若再有前幾年的行情出現(xiàn)，三千億規(guī)模也不是沒有可能，但我們現(xiàn)在不設目標，還是以穩(wěn)健、利潤以及風控為方向”。預計未來的中梁將會更多地把發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移到利潤率及降負債上，而赴港上市一方面可以拓寬企業(yè)的融資渠道，另一方面也提升了企業(yè)的信息披露程度，增強企業(yè)運營規(guī)范性，這對風險把控也無疑更加有利。

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重倉布局江浙，歷年拿地快速增加 

規(guī)模的擴張離不開土儲的支持，自2016年中梁控股將總部搬遷至上海開始，中梁就開啟了全國化的擴張之路，業(yè)務覆蓋的城市數(shù)量也從16年初的17座擴大至2019年3月的23個省市的124座城市。歷年拿地規(guī)模不斷擴張，拿地幅數(shù)也從2016年的63塊迅速增長至2018年的221塊。2018年，中梁共新增拿地建面2037萬平米，同比快速增長64%。

進入2019年中梁繼續(xù)保持了積極的拿地態(tài)勢，前3月共新增拿地約290萬平米。截至2019年3月，中梁控股擁有應占總土地儲備1約3886萬平方米，其中包括由附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目3402萬平方米，占比達88%；其余為合聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項目484萬平方米。從土儲的布局情況來看，長三角地區(qū)為中梁布局的重點區(qū)域，附屬及合聯(lián)營公司應占土地儲備建面1765萬平方米，占比達45%，其中浙江省的應占土儲建面達到了820萬平方米，占到了總量的21%；江蘇省則以623萬平方米的土儲建面占比16%，浙江、江蘇在中梁布局的各省排名中分別名列第一第二。

未來相信中梁會繼續(xù)加大土地擴張，在市場低迷期間通過逆周期土地收購的戰(zhàn)略，以相對較低的成本擴大企業(yè)的土地儲備。此次中梁的港股IPO上市，不僅能大大拓展其融資渠道，也為其日后的進一步加倉擴儲打下基礎。

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歷年營收快速攀升，凈負債率處于安全區(qū)間

2018年中梁控股的營業(yè)收入為302.15億元，同比大幅增長115%；毛利潤為69.11億元，同比大幅增長142%，凈利潤同比大幅增長407%至25.26億元。營收及利潤規(guī)模增長加快，主要是由于近年來中梁擴張力度較大，加上快周轉(zhuǎn)的運營模式，導致項目結(jié)轉(zhuǎn)增多。截止2019年4月，中梁擁有未交付的合約銷售額1416.37億元，預計未來其營收規(guī)模仍將繼續(xù)快速增長。但與此同時，中梁的毛利率及凈利率僅為22.87%及8.36%，未來仍有待進一步改善。

2018年，中梁控股共擁有未償還借款270.05億元，綜合借貸利率為9.9%，處于較高位置。2018年凈負債率僅為58%，處于一個相對安全的區(qū)間。相信通過IPO上市，中梁一方面可以拓寬融資渠道，如公司債券、資產(chǎn)證券化等，從而獲得充足的營運資金以支持業(yè)務擴張；另一方面多樣的融資渠道也可以降低融資成本，從而增加企業(yè)的利潤空間。

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發(fā)展戰(zhàn)略保持領先，跟投機制助力擴張

相比于其他房企，中梁最為顯著的一個特點就是其在戰(zhàn)略方面十分領先。2016年中梁將總部遷至上海，并開啟了“總部一線，布局三四線”的部署策略，并將重點放在了長三角的三線城市。通過布局長三角三線城市，不僅能避免過于高昂的土地成本，此外長三角民營經(jīng)濟也相對發(fā)達，且能夠較好承接熱點一二線城市的外溢市場，為項目去化提供保障。

此外，中梁的快速發(fā)展也離不開其背后積極有效的激勵制度。據(jù)了解，每次獲取項目，企業(yè)內(nèi)部的核心管理層需要強制跟投，而其他人員則自愿跟投。其中控股集團、區(qū)域集團、區(qū)域公司的跟投比例都為8%，合計共24%，該比例遠高于一般行業(yè)水平。這樣的激勵制度讓每一個組織都成為了一個利潤單元，從而直接參與到了經(jīng)營過程中的利益分享，并激發(fā)了員工們的積極性。此外中梁也是阿米巴模式的最主要倡導者，通過將大的業(yè)務集團分成若干小業(yè)務組織，并讓每個單位組織于運行期間享有足夠程度的自主權(quán)并遵循以結(jié)果為導向的評估及激勵機制，從而鼓勵每位雇員積極參與管理并分擔責任和分享利益。這既可實現(xiàn)快速扁平化的復制和擴張，也十分適合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務可復制性高的特點。

此外值得注意的是，在2018年全國房地產(chǎn)降溫的背景下，中梁率先回歸二三線。由此可見，中梁在拿地戰(zhàn)略上非常看重趨勢和周期。中梁控股集團總裁黃春雷曾表示，中梁會基于對行業(yè)大周期和城市小周期的判斷，分為春種、夏耕、秋收、冬休不同階段，在上行周期會加大投資，下行周期減緩投資。通過逆周期的土地收購的戰(zhàn)略，從而取得豐厚的利潤回報。一次領先是偶然，次次領先則就是一種必然。中梁控股在戰(zhàn)略方面的領先，同時也讓其能夠在短短幾年內(nèi)脫穎而出，成為地產(chǎn)行業(yè)中的“黑馬”。

整體來看，中梁控股上市不僅對其土地儲備及銷售規(guī)模都起到了積極推動作用，此外對其財務情況以及商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)務也都十分有利。作為最后一家未上市的千億房企，中梁可以憑借資本市場的資金支持，進一步實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。除此之外，中梁在戰(zhàn)略方面也十分領先，通過逆周期的拿地戰(zhàn)略、員工跟投機制及阿米巴模式的倡導，也讓其能夠在激烈的行業(yè)競爭中“殺”出重圍、脫穎而出。

來源： 丁祖昱