樓市再次進入政策微調期。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，近期至少有六個城市對現(xiàn)有政策進行了調整。從調整內容來看，以“松”為主，但更多的還是微調或邊際性調整，以及對市場的監(jiān)管，而限購、限售、限貸、限價等“四限”政策未有明顯松動。

值得注意的是，網(wǎng)傳取消限售的張家港，在實行一天之后已經(jīng)停止。而此前蕪湖、呼和浩特、衡陽等城市均在出臺相關松動政策后，立即“改口”。

地方政策的頻繁“變臉”，是迫于輿論壓力，還是市場與政策進入了新一輪博弈期？

六城政策調整：有松有緊

如果從調整內容來看，鄭州和武漢兩個城市分別在落戶條件上“做足文章”。

鄭州放寬了落戶條件，租房滿1年可入戶。12月11日，鄭州市公安局治安支隊召開新聞發(fā)布會，即日起將在2017年戶籍制度改革的基礎上放寬兩項、增加一項戶口遷入鄭州市落戶條件。據(jù)悉，在鄭州市中心城區(qū)持有居住證滿1年，參加社會保險滿6個月，租房滿1年的外地市人員，均可到鄭州市中心城區(qū)申請本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母的戶口遷入。與此前相比，落戶條件相關年限大幅縮短。

武漢12月起推行“積分入戶”。自12月1日起，武漢市新積分入戶管理辦法正式實施。據(jù)悉，申請人需同時滿足在武漢市擁有合法穩(wěn)定住所（含合法租賃住房）、參加武漢市社會保險（城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險）、持有武漢市有效居住證、不超過法定退休年齡四個基本條件方可提交申請，累計積分75分以上的，即符合入戶條件。此外，武漢落戶政策也有一些改變。博士、碩士研究生畢業(yè)不受年齡限制，普通高校本科學歷畢業(yè)生由年齡不滿35周歲放寬至不滿40周歲；普通高校?？茖W歷、非普通高校本科學歷畢業(yè)生由年齡不滿30周歲放寬至年齡不滿40周歲。

與鄭州、武漢不同，張家港和中山兩個城市分別在限售和限購方面尋求“突破”，但基本未果。

張家港取消限售現(xiàn)“一日游”。12月10日，有報道稱張家港房地產(chǎn)交易產(chǎn)權登記中心工作人員確認，張家港市限售政策取消的消息屬實，并于12月10日開始實施，但目前正式文件還未出臺。但好景不長，張家港市房屋限售取消政策出現(xiàn)“一日游”。12月11日，張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經(jīng)停止。據(jù)悉，此前過戶的數(shù)量目前正在統(tǒng)計，現(xiàn)在已經(jīng)恢復限售前的過戶政策。對此，張家港房管局相關工作人員回復稱，一切以政府正式文件為準，目前不做任何回應。

網(wǎng)傳中山放松限購，住建局回應稱仍需社保。受周邊城市利用購房政策等大規(guī)模吸引人才的做法影響，本月初一度網(wǎng)傳中山外地戶籍人口購房條件放松，不需要社保，僅提供勞動合同以及工作證明即可購房。而此前，外地購房者購買中山房產(chǎn)的最低門檻是“提供工作證明+1個月或以上有效參保證明”。雖然有銷售人員肯定了這一說法，但官方否認了中山購房條件放松的消息。

而長沙和黑龍江則在市場監(jiān)管上下功夫。

長沙明確商品住房價格構成，平均利潤率6%-8%。12月9日，長沙市發(fā)改委印發(fā)《關于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構成有關事項的通知》，進一步加強長沙市商品住房價格管理，明確了商品房價格的構成包括“成本+利潤+稅金”，其中利潤的提取以樓面地價+前期工程費+房屋建筑安裝工程費+小區(qū)內公共基礎設施及附屬公共配套設施費為基數(shù)，平均利潤率為6-8%，并于12月11日起執(zhí)行。這也意味著未來兩年內，長沙市的商品住房價格和利潤基本被鎖定，波動不會太大，只能隨著政府的地價和開發(fā)商建筑成本的漲跌而漲跌。

黑龍江禁止房企貸款拿地。黑龍江省六部門日前發(fā)布的通知規(guī)定，今后黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，違規(guī)者兩年內不能參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將全面實行項目資本金監(jiān)管制度。

政策進入微調期

實際上，自2018年12月中央經(jīng)濟工作會議定調“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”后，各地樓市政策調整的情況也逐漸多了起來。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至11月底，年內房地產(chǎn)調控次數(shù)高達554次，較2018年同期增加30%。

據(jù)不完全梳理，四季度以來，已有包括深圳、佛山、成都、黑龍江、馬鞍山、上海臨港、南京、江西、寧波等十余地調整了購房政策。其中，深圳前海出臺了針對港澳居民和家庭的購房政策，深圳深汕合作區(qū)解凍了商品房交易，成都則直接解除了高新南區(qū)居民的限購約束；佛山、上海 、南京六合等地則以人才的模式打開購房“窗口”；還有黑龍江、馬鞍山、江西、寧波從規(guī)范市場出發(fā)出臺了政策。

今年年初，在對2019年重點城市調控政策進行研判時，克而瑞研究中心表示，今年“四限”皆有放松可能。其中限售松動可能性更大，預計將以縮短期限、調整限售區(qū)域等方式進行；限購則多以邊際調整為主，包括調降人才落戶門檻，支持單身、離婚家庭買房，區(qū)域性調整等方式；限價突破多在土地端進行；但限貸松動可能性不大。

從年內情況來看，2018年底以來，僅有山東菏澤“闖關”成功，取消了限售。開封也曾試圖跟上，但限售“解除令” “一日游”之后即撤回。在解除限購方面，也有眾多城市以人才引進、落戶模式打開窗口，并在城市內部局部放開限制。

事實上，在“一城一策”背景下，管理層也牢牢把控著調控主線，壓實穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標。今年住建部曾兩次預警十個房價、地價波動較大城市。受預警影響，被點名預警城市之一的蘇州出臺了限購、土地出讓政策調整等加碼措施。

但目前各地對調控政策的松動可謂謹慎小心，因為在“因城施策”背后，跟隨“城市政府主體責任”。如果地方過度調整導致房地產(chǎn)市場反彈明顯、價格上漲突出，那么這些城市最終會被問責。

來源：中房網(wǎng)綜合整理