8月3日晚，樓市傳來大消息！

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會3日發(fā)布消息稱，新制定的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式面向社會公開征求意見，“新北京人”房源分配要不少于30%。

什么是共有產(chǎn)權(quán)房？

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

誰可以買共有產(chǎn)權(quán)房？

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》提出，申請購買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合：

（一）申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當年滿30周歲。

（二）申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。且一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

那么，哪些人不能買呢？

《辦法》規(guī)定，有以下情形之一的，不得申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房：

（一）申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的。

（二）申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

（三）有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

（四）申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

另外，值得注意的是，和自住房、公租房一樣，共有產(chǎn)權(quán)房同樣需要搖號配售，順序選房！

《辦法》規(guī)定，房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

共有產(chǎn)權(quán)住房都在哪兒？

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項目應(yīng)當根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。

同時，《辦法》規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可根據(jù)中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房需求和土地緊缺情況等，從城市發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配房源使用，促進中心城區(qū)人口疏解。

如何購買共有產(chǎn)權(quán)住房？

和北京其他政策性住房一樣，購買共有產(chǎn)權(quán)住房也需要經(jīng)歷網(wǎng)上公告、網(wǎng)上申請、聯(lián)網(wǎng)審核、公布搖號名單、搖號配售、順序選房、購房確認。

同時，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款?！?/span>

對房地產(chǎn)市場有何影響？

事實上，早在2014年的時候，住建部就提出過共有產(chǎn)權(quán)的概念，并于包括北京在內(nèi)的6座城市設(shè)立有試點，而上海市在保障房制度中已經(jīng)加入了共有產(chǎn)權(quán)制度。

那么，這一新政的出臺，對于北京市房地產(chǎn)市場又會有何影響？

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進做出了點評如下： 

北京此次針對共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)住房政策的征求意見稿，充分說明北京當前對于住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心。類似住房包括上海也有過推廣，但動靜相對小，而類似政策內(nèi)容也是為了更好地引導(dǎo)此類住房市場的發(fā)展。

對于此類住房來說，最顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式?；陬愃频漠a(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價和房價的構(gòu)成也會有顯著不同。最典型的就是購房者前期因為占有部分產(chǎn)權(quán)，所以在購房方面的出價相對會比較低，這也有助于降低購房成本。而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，關(guān)鍵要在細節(jié)上做探討。

從此類住房的認購方面看，主要是針對無房的群體而進行的，所以是帶有一定的保障房屬性的住房。此類群體也包括了外地符合限購的群體。但此類住房和其他保障房的一個最大特點就是，其是允許租賃的。一些包括經(jīng)適房和公租房等，其實是不允許轉(zhuǎn)租的，但類似房源是可以轉(zhuǎn)租的，所以從這個角度看，又帶有很強的商品房屬性。

類似住房的供應(yīng)，對于后續(xù)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來看，也會使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。

北京市房協(xié)秘書長陳志也表示，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機制的重要組成部分之一，有許多創(chuàng)新點。它兼顧了公平，特別突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來物業(yè)費的繳納等，各個方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。

共有產(chǎn)權(quán)住房還有助于進一步平抑房地產(chǎn)價格。

北京市住建委相關(guān)負責人介紹，本市正在深入推進房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對本市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用。

另外，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，還有利于解決北京交通擁堵的大城市病。

首都經(jīng)貿(mào)大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池表示，“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病?！壁w秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當?shù)貞艏?、當?shù)鼐蜆I(yè)的人員購買，實現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實現(xiàn)，進而有利于北京交通擁堵問題的解決。

同時，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，北京要建設(shè)四個中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種非常好的形式。政策中提出，在兼顧本地居民住房需求的同時，對于穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”的房源供應(yīng)要不少于30%，擴大了保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對于北京市建設(shè)國際一流和諧宜居之都具有重要意義。

自住型商品房將何去何從？

據(jù)市住建委相關(guān)負責人介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進一步提高。

那么，原有的自住型商品房將何去何從？市民已經(jīng)購買的自住房將受到何種影響？

對此，市住建委相關(guān)負責人表示，新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行；《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。