鐵路大院南區(qū)里車輛有序停放

多方協(xié)商決定引進(jìn)信托制物業(yè)管理模式

傳統(tǒng)物業(yè)管理模式包干制長期面臨透明度低、服務(wù)不到位、收費(fèi)混亂等問題，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主沖突頻發(fā)。

在這一背景下，信托制物業(yè)管理模式憑借其公開透明、權(quán)責(zé)明晰的優(yōu)勢，正逐漸在國內(nèi)多個(gè)城市試點(diǎn)中展現(xiàn)出化解糾紛的潛力。今年初，襄陽部分小區(qū)也開始引入這一模式，試點(diǎn)效果如何？日前，記者展開實(shí)地調(diào)查。

什么是信托制物業(yè)管理模式？

樊城鐵路社區(qū)鐵路大院南區(qū)是襄陽最早試點(diǎn)信托制物業(yè)管理模式的居民小區(qū)。

鐵路社區(qū)黨委書記盧驊澤介紹，該小區(qū)以前有物業(yè)，但業(yè)主對物業(yè)意見較大，雙方矛盾難以調(diào)和。2024年12月，經(jīng)多方考察、征求多方意見，小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)決定，在社區(qū)黨委的監(jiān)督指導(dǎo)下，引進(jìn)湖北襄源物業(yè)管理有限公司（現(xiàn)更名為湖北春霖社區(qū)服務(wù)有限公司），由該公司對鐵路大院南區(qū)進(jìn)行信托制物業(yè)管理。

那么，什么是信托制物業(yè)管理模式呢？

簡單來說，就是設(shè)立一個(gè)屬于全體業(yè)主的公共賬戶。業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)以及小區(qū)公共收益（比如廣告位租金、停車費(fèi)等），全部存入這個(gè)賬戶。業(yè)主大會(huì)作為“委托人”，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為“受托人”，全體業(yè)主作為“受益人”，按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)和開放式預(yù)算為小區(qū)提供服務(wù)。

物業(yè)公司按事先約定的比例（通常為5%—15%）獲取服務(wù)酬金，剩余資金全部用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)，不能挪作他用。

每一筆錢怎么收、怎么花，業(yè)主都能通過專用APP實(shí)時(shí)查看。收入、支出動(dòng)向一目了然，任何一筆費(fèi)用存疑，業(yè)主隨時(shí)可以質(zhì)詢。

也就是說，進(jìn)入這個(gè)公共賬戶的錢，不再是物業(yè)公司的“收入”，而是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)公司更像是一位受業(yè)主委托、透明工作的“小區(qū)管家”。

“就像請了個(gè)管家，錢還在自己兜里，怎么花業(yè)主自己說了算。”盧驊澤說。

信托制物業(yè)管理模式有哪些優(yōu)勢？

和傳統(tǒng)管理模式相比，信托制物業(yè)管理模式優(yōu)勢明顯。湖北春霖社區(qū)服務(wù)有限公司襄陽片區(qū)總經(jīng)理劉秀梅指出，其主要優(yōu)勢可以歸納為四點(diǎn)。

真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化。傳統(tǒng)模式下，物業(yè)公司往往追求自身利益最大化，剩余資金均為物業(yè)公司的利潤。而在信托制物業(yè)管理模式中，物業(yè)作為“管家”角色，所有資金均用于小區(qū)服務(wù)，剩余資金為全體業(yè)主共有，業(yè)主是最大受益者。

資金統(tǒng)籌、專業(yè)運(yùn)營、全程透明。業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)和小區(qū)公共收入統(tǒng)一進(jìn)入信托賬戶，由物業(yè)專業(yè)管理，全過程透明，每一筆收支實(shí)時(shí)公開，業(yè)主可隨時(shí)查看，大大增強(qiáng)信任、降低監(jiān)督成本。

推動(dòng)物業(yè)注重服務(wù)品質(zhì)和長期信譽(yù)。信托制物業(yè)管理模式下，業(yè)主擁有標(biāo)準(zhǔn)制定、預(yù)算審批等核心權(quán)利。物業(yè)公司必須靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)和誠信經(jīng)營贏得信任，從而建立穩(wěn)定、持久的合作關(guān)系。

糾紛處理更高效。傳統(tǒng)的包干制物業(yè)管理模式下，物業(yè)公司自負(fù)盈虧，單個(gè)業(yè)主沒有隨時(shí)查賬的權(quán)利。信托制物業(yè)管理模式下，可通過專用APP全程監(jiān)督，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)違規(guī)或服務(wù)不到位，可直接以受益人身份通過專用APP向物業(yè)公司質(zhì)詢，無需經(jīng)過業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)，維權(quán)成本低、流程更簡便。

相比之下，傳統(tǒng)包干制模式因缺乏透明、利益錯(cuò)位，容易導(dǎo)致服務(wù)縮水、糾紛頻發(fā)，而信托制物業(yè)管理模式避免了這些問題。

小區(qū)悄然發(fā)生變化

信托制物業(yè)管理模式的推廣過程并非一帆風(fēng)順。今年1月，鐵路大院南區(qū)剛引進(jìn)這一模式時(shí)，有居民心里直打鼓：“又來一個(gè)搞錢的？”但試點(diǎn)9個(gè)多月后，鐵路大院南區(qū)悄然發(fā)生變化，獲得了業(yè)主和社區(qū)的積極評價(jià)。

服務(wù)質(zhì)量提升。小區(qū)居民陳女士反映，物業(yè)服務(wù)響應(yīng)速度明顯加快，“樓道燈不亮，當(dāng)晚報(bào)修，第二天就解決?！蔽飿I(yè)工作人員主動(dòng)幫助老年人維修家電、代購物品，物業(yè)與居民的關(guān)系更加融洽。居民萬女士說：“以前物業(yè)不怎么樣，水管壞了也不給修，我們覺得物業(yè)沒干什么實(shí)事?，F(xiàn)在完全不同了，他們工作主動(dòng)，甚至還幫孤寡老人拿快遞。”

財(cái)務(wù)成本降低。劉秀梅舉例說，小區(qū)樓道燈改造工程，傳統(tǒng)預(yù)算約1.8萬元，實(shí)際通過志愿者參與和多方比價(jià)，僅花費(fèi)7000余元，節(jié)余資金全部返還小區(qū)公共賬戶。

收費(fèi)率有所提高。鐵路大院南區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)率提升了十幾個(gè)百分點(diǎn)，部分居民因看到資金使用透明和服務(wù)改善，開始主動(dòng)交費(fèi)，上半年交費(fèi)率達(dá)到了70%。樊城區(qū)水廠家屬院只有兩棟樓、84戶業(yè)主，在引入信托制物業(yè)管理模式后，除了空置房以外，當(dāng)月就有74戶業(yè)主主動(dòng)交納了物業(yè)費(fèi)，交費(fèi)率將近90%。業(yè)主錢女士說：“現(xiàn)在我對物業(yè)服務(wù)非常滿意，大門有人看了，最起碼晚上睡覺不用操心安全問題。”

多方協(xié)同機(jī)制形成。鐵路社區(qū)工作人員說：“過去小區(qū)沒人管，居民有事就找社區(qū)，讓我們不堪重負(fù)。”現(xiàn)在，社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、志愿者共同參與小區(qū)治理，重大決策提前公示，現(xiàn)在小區(qū)管理規(guī)范了，環(huán)境和秩序都得到了改善，社區(qū)的工作壓力大大減輕。

據(jù)了解，鑒于前期試點(diǎn)小區(qū)取得的顯著效果，鐵路社區(qū)所轄的另外7個(gè)小區(qū)已全部引入了信托制物業(yè)管理模式，目前實(shí)現(xiàn)了居民小區(qū)的全覆蓋。

面臨多重挑戰(zhàn)

盡管信托制物業(yè)管理模式在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)了透明，試點(diǎn)也取得了明顯效果，但能否持續(xù)，仍面臨多重挑戰(zhàn)。

居民習(xí)慣轉(zhuǎn)變難。部分居民長期享受福利性服務(wù)，對交費(fèi)持抵觸心理。

模式認(rèn)知門檻高。一些業(yè)主對信托制物業(yè)管理模式理解有限，需加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。

企業(yè)運(yùn)營壓力大。目前試點(diǎn)小區(qū)規(guī)模小、收費(fèi)低，物業(yè)企業(yè)短期內(nèi)難以盈利，需通過規(guī)?；l(fā)展和增值服務(wù)尋求突破。

目前，住新部門已向全市推廣這一模式，多個(gè)小區(qū)正在跟進(jìn)。但在業(yè)內(nèi)看來，信托制物業(yè)管理模式并非“萬能藥”，老舊小區(qū)居民觀念轉(zhuǎn)變、物業(yè)企業(yè)良性運(yùn)營、業(yè)委會(huì)能力建設(shè)等問題仍待解決。

“業(yè)主不能繼續(xù)當(dāng)‘旁觀者’，要真正參與監(jiān)督；物業(yè)也要徹底轉(zhuǎn)變角色，不能穿新鞋走老路。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

“模式再好，最終還是要落到服務(wù)上?！眲⑿忝氛f，“只有把服務(wù)做好了，得到廣大業(yè)主的信任，企業(yè)才能持續(xù)、健康地發(fā)展?！?/p>