租房戶(hù)子女可就近入學(xué)、鼓勵(lì)房企營(yíng)建租賃住房、為夾心層搭建100平以下個(gè)性化商品房、公積金連續(xù)交納3個(gè)月可提取支付房租……日前，襄陽(yáng)市政府批準(zhǔn)印發(fā)的《襄陽(yáng)市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)責(zé)任分工方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）成為襄陽(yáng)市民關(guān)注焦點(diǎn)。

從《方案》中可以看到，襄陽(yáng)市將在租購(gòu)并舉制度上邁出實(shí)質(zhì)性步伐。租購(gòu)并舉制度的逐步落實(shí)，也是2017年全國(guó)樓市發(fā)展的一個(gè)重要特征。

租購(gòu)并舉在逐步落實(shí)  租賃市場(chǎng)發(fā)展是大勢(shì)所趨

2017年7月18日，國(guó)家住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。緊隨其后，各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，宣稱(chēng)租購(gòu)并舉時(shí)代到來(lái)，而上海、深圳、南京、成都等人口凈流入特征明顯的大城市紛紛公布租賃新政。但當(dāng)時(shí)租購(gòu)并舉尚處于試點(diǎn)階段，像襄陽(yáng)這樣不具備人口凈流入特征的城市，在租購(gòu)并舉制度方面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

之后10月份的十九大報(bào)告，則成為建立租購(gòu)并舉制度的直接催化劑。報(bào)告中，總書(shū)記在關(guān)于住房制度方面的講話擲地有聲：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！币粫r(shí)間，租購(gòu)并舉的呼聲越來(lái)越高。而當(dāng)時(shí)，襄陽(yáng)市政府已公布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)市區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目投資建設(shè)主體和各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中要積極探索共有產(chǎn)權(quán)和租售同權(quán)模式,解決棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中的安置問(wèn)題。在建立的租購(gòu)并舉制度上，襄陽(yáng)市在棚改工作方面積極探索租售同權(quán)，可以說(shuō)適合襄陽(yáng)樓市行情，也從戰(zhàn)略思維的角度，為租賃市場(chǎng)發(fā)展解決了后顧之憂(yōu)。

如今，襄陽(yáng)市政府此次印發(fā)的《方案》則通過(guò)系統(tǒng)全面的規(guī)劃與具體明確的責(zé)任分工，初步確立了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的住房政策方向。那么這次的《方案》又有哪些值得關(guān)注的地方呢？

租賃市場(chǎng)發(fā)展4大招  民眾利好傾向顯著

從《方案》中可以看出，這次襄陽(yáng)市政府在培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)上的政策，對(duì)襄陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)而言，如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整、服務(wù)運(yùn)營(yíng)的更新升級(jí)，都是新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)然，《方案》的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是解決更廣大民眾的住房問(wèn)題。在這里，這四項(xiàng)政策值得關(guān)注。

首先，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！斗桨浮芬?guī)定，具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年及外地來(lái)襄人員的隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在市區(qū)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)按就近安排和服從調(diào)劑原則安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，具體細(xì)則由教育行政主管部門(mén)制定。

這一政策勢(shì)必成為《方案》的最大亮點(diǎn)，畢竟教育是國(guó)之大計(jì)，也是民生關(guān)注焦點(diǎn)。十九大報(bào)告在“提高保障和改善民生水平,加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”部分,首先談到的就是“優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)”。能保障孩子就近入學(xué)權(quán)益，發(fā)展租賃市場(chǎng)就很大程度上解決了孩子入學(xué)難問(wèn)題，這對(duì)保障承租人權(quán)益、人才引進(jìn)等都具有重大意義。

其次，就是發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。《方案》指出，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加住房租賃經(jīng)營(yíng)范圍。鼓勵(lì)成立住房租賃的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。住房租賃企業(yè)可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃等方式籌集房源，開(kāi)展規(guī)?；⒓s化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)。積極組建國(guó)有住房租賃企業(yè)。探索房管部門(mén)將部分房管事業(yè)單位改制成住房租賃企業(yè)?？刹扇≌?gòu)買(mǎi)服務(wù)或PPP模式，將政府投資和管理的公共租賃房交由住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

這一政策之所以成為租購(gòu)并舉的關(guān)鍵所在，是因?yàn)橹挥谐渥愕淖赓U住房供應(yīng)，才能支撐租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展大局。俗話說(shuō)，飲水思源，而無(wú)水則無(wú)以飲。深入推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)有效供給是最重要的基礎(chǔ)保障。否則，何來(lái)支持住房租賃消費(fèi)呢？而租賃住房的充足供應(yīng)，離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)的力量。

從發(fā)展租賃市場(chǎng)的最終目標(biāo)來(lái)看，《方案》確立的方向是健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。要達(dá)到這一目標(biāo)，就必須發(fā)展專(zhuān)業(yè)的租賃房企，讓整租式運(yùn)營(yíng)、分散式出租都更加有序，不是一批利好政策發(fā)布就能辦好的。就像購(gòu)房運(yùn)營(yíng)一樣，這尤其需要發(fā)展出幾個(gè)甚至更多的大型租賃公司承辦方?，F(xiàn)有的租賃機(jī)構(gòu)必須發(fā)展成大型企業(yè)、公司，這些都需要具備租賃經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)人才根據(jù)《方案》，拿出有效的租賃市場(chǎng)實(shí)施戰(zhàn)略，既要細(xì)致規(guī)劃租賃的每一步流程，又要促進(jìn)租賃企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，這樣租購(gòu)并舉才能走得更遠(yuǎn)。

第三個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)，是合理調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！斗桨浮访鞔_提出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，提供個(gè)性化商品房，轉(zhuǎn)變純毛坯房的市場(chǎng)供應(yīng)方式，適量推出100平米以下戶(hù)型的普通裝修、簡(jiǎn)單裝修房屋供購(gòu)房人出租和自住使用，滿(mǎn)足中等收入夾心層、新婚家庭、溫飽型家庭住房需求。

從實(shí)際情況來(lái)看，襄陽(yáng)的梯級(jí)供應(yīng)有一定程度的失衡現(xiàn)象。高端市場(chǎng)方面，峴山附近、漢江邊上、乃至重要的交通樞紐上，處處可見(jiàn)高端住宅的身影：富春山居、山河萬(wàn)里、水云墅、碧桂園等等，住宅供應(yīng)相對(duì)充足；低端保障方面，以近年來(lái)襄陽(yáng)市房管局啟動(dòng)的公租房保障項(xiàng)目為例，2017年11月提供的5219套房源，加上之前持續(xù)提供的公租房房源，為不少住房困難群體帶來(lái)了福音。高端有市場(chǎng)，低端有保障，兩者走勢(shì)都明確了，這個(gè)時(shí)候處于兩者之間的改善置業(yè)購(gòu)房人（即夾心層）應(yīng)該如何走？《方案》中這一政策的確立，看似不屬于租賃市場(chǎng)發(fā)展方向，但卻從襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，優(yōu)化調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從住房制度“讓全體人民住有所居”的最根本目標(biāo)出發(fā)，以滿(mǎn)足中等收入人群（如新婚家庭、溫飽型家庭等等）的住房需求。

第四個(gè)重要的方向，就是加大住房公積金支持力度?！斗桨浮芬?guī)定，職工在本市連續(xù)足額繳存住房公積金3個(gè)月，本人及配偶在本市無(wú)自有住房且租賃住房的，租賃住房合同經(jīng)登記備案后，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付住房租金。職工租住公共租賃房的，按照實(shí)際房租支出全額提?。蛔庾∩唐纷》康?，按照租住住房的建筑面積和實(shí)際租金，每月最多可提取每平方米15元的租房租金。

這一政策的公布，可以說(shuō)讓公積金大顯身手。加上《方案》提出的落實(shí)稅收優(yōu)惠、推進(jìn)公共租賃住房貨幣化等政策，讓承租人大大減輕了租房的錢(qián)財(cái)壓力。

值得注意的還有一點(diǎn)，這次公布的《方案》，特別強(qiáng)調(diào)了權(quán)責(zé)分屬。每一項(xiàng)方案的最后，相關(guān)負(fù)責(zé)單位的名字都被署上。以上述四項(xiàng)政策為例，租房戶(hù)子女可就近入學(xué)的責(zé)任單位是市教育局；鼓勵(lì)房企營(yíng)建租賃住房的責(zé)任單位是市房管局、市工商局，還設(shè)有配合單位市財(cái)政局、市國(guó)資委、漢江國(guó)投等；公積金連續(xù)交納3個(gè)月可提取支付房租的責(zé)任單位是市住房公積金管理中心；為夾心層搭建100平以下個(gè)性化商品房的責(zé)任單位是市房管局。具體明確的責(zé)任分工，讓《方案》具備更強(qiáng)的可操作性，從而讓住房租賃政策落實(shí)有了更強(qiáng)的推動(dòng)力。

從黨的十九大報(bào)告到國(guó)務(wù)院、湖北省關(guān)于租購(gòu)并舉的系列文件，《方案》本著全面貫徹落實(shí)相關(guān)精神的宗旨，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系?！斗桨浮分赋?，到2020年，襄陽(yáng)全市將基本建立購(gòu)租并舉的住房制度，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。從市場(chǎng)的角度來(lái)分析，地方的樓市發(fā)展與具體的政策制定，短期要看房源，而較長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)則需要看土地供應(yīng)，至于長(zhǎng)期的住房市場(chǎng)及其政策發(fā)展方向，則需要根據(jù)人口情況來(lái)因城施策。目前，襄陽(yáng)市政府印發(fā)的《方案》，給襄陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，而對(duì)大多數(shù)老百姓而言更是一大好事，讓我們拭目以待吧。