導讀：熱點城市調(diào)控收緊讓投資需求“外溢”，環(huán)一線和熱點二線城市及三四線城市普遍量價齊升

2017年至今，無論是信貸收縮還是“四限”擴圍，都沒有從根本上改變投資者對熱點城市房地產(chǎn)市場前景和房產(chǎn)投資財富效應(yīng)預期的判斷。在這樣的背景下，熱點城市緊縮政策的圍追堵截只是讓投資需求四處“外溢”去獵尋新的目標市場，就直接造成了兩方面結(jié)果，一者是一直不被看好的庫存壓力城市如東北、西北、西南等地二線城市成交普遍量價齊升，沈陽、西安等地開始活躍來自北京、上海、深圳等外地投資客的身影，二者受益于熱點城市調(diào)控，環(huán)一線和熱點二線城市的三四線城市承接需求“外溢”普遍形成“量價齊升”走勢。

2017上半年總結(jié)

供應(yīng)：熱點“限價”城市環(huán)比銳減，去庫存二三線城市趁熱大幅激增

今年以來，為了實現(xiàn)房價緩增長甚至不增長的調(diào)控目標，熱點城市通過預售證審批環(huán)節(jié)嚴控預售申報價格，導致新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊。尤其是在3-4月份調(diào)控政策密集出臺期，熱點城市預售證審批愈加嚴苛，即使是在傳統(tǒng)銷售旺季，供應(yīng)量只能維持在較低水平。

從具體數(shù)據(jù)來看，今年前5月重點城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積11169萬平方米，同、環(huán)比分別減少17%和36%。

其中，一線城市全線回落，除廣州微跌4%之外，北京、上海和深圳供應(yīng)量降至歷史低位，同比跌幅都在50%左右；

二線城市明顯分化，天津、杭州、南京等熱點二線城市供應(yīng)量大幅回落，同比跌幅超30%，廈門、福州供應(yīng)量持續(xù)低位運行，位居二線城市新增供應(yīng)末位。另一些如長春、西寧等二線“庫存壓力”城市則供應(yīng)量明顯上升，同比漲幅超40%；

三四線城市同樣漲跌互現(xiàn)，環(huán)一線和熱點二線城市周邊的三四線城市同樣囿于“限價”政策，如東莞、中山、鎮(zhèn)江等市同比跌幅超30%。而大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市如鹽城、宜昌和九江等市在當前銷售窗口期積極推盤，同比均實現(xiàn)較大比例增長，鹽城和宜昌兩市同比實現(xiàn)翻番。

成交：各線城市成交全線回落，三四線取代一二線晉升為新熱點

上半年，雖然有信貸緊縮和“四限”調(diào)控的密集出臺，房地產(chǎn)市場依然交出了一份光亮的成績單，呈現(xiàn)出兩方面顯著特征：一方面是整體成交規(guī)模依然維持較高水平。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；另一方面則是市場熱度梯次轉(zhuǎn)移，三四線城市市場成交明顯回升，正逐漸取代一、二線城市，成為房地產(chǎn)市場規(guī)模增長重要推動力。

從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測書數(shù)據(jù)來看，上半年重點城市新建商品住宅累計成交面積16604萬平方米，環(huán)比下降27%，同比減少21%，各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊影響成交量上行空間。具體而言：

一線城市成“重災(zāi)區(qū)”，成交量同、環(huán)比跌幅都在40%左右。北京、上海預售證審批異常嚴格，上海市政府更是嚴控新增供應(yīng)量，一旦達到一定水平便不再審批新的預售證，極低供應(yīng)量很大程度上決定了樓市成交持續(xù)低迷。5-6兩月深圳低價房源集中入市并熱銷，成交量略有放大，同、環(huán)比跌幅均有所收窄。廣州限購、限貸政策升級后，市場熱度明顯降溫，成交量持續(xù)走低。不過，遠郊區(qū)域成交依舊活躍，增城區(qū)、花都區(qū)和南沙區(qū)成交量居前。

二線城市成交表現(xiàn)不容樂觀，蘇州、合肥、南京等市同比腰斬。廈門、福州、南京等市預售證審批趨嚴，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運行，成交量同比跌幅超50%。短期內(nèi)，熱點二線城市預售證審批難見放松的跡象，成交量仍將維持在較低水平。蘇州、合肥成交持續(xù)低迷，蘇州高房價顯著拖累樓市成交表現(xiàn)，“有價無市”的格局愈加明顯；合肥則是受經(jīng)濟基本面較差、收入水平較低等多方面因素影響，城市吸附力遠不及其他熱點二線城市，2016年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運行。長春、大連、呼和浩特等高庫存城市成交表現(xiàn)平平，長春、呼和浩特成交量同比略有回落，去庫存仍需經(jīng)歷更長的時間周期。重慶、西安表現(xiàn)最為優(yōu)異，也是為數(shù)不多的同、環(huán)比均實現(xiàn)正增長的城市。相較而言，重慶限購、限貸政策尚未落地，近年來更是迎市政建設(shè)高峰期，進一步推升房地產(chǎn)市場熱度，成交量持續(xù)高位運行。西安限購當月購房者加速入市，成交量一度突破300萬平方米，隨著政策末班車效應(yīng)逐漸退去，成交量再度回歸至正常水平。

核心城市周邊的三四線成交持續(xù)低迷，鹽城、汕頭、湘潭等市成交顯著放量。上半年，重點監(jiān)測三四線城市成交量4373萬平方米，環(huán)比下降20%，同比下降9%。主要還是受城市樣本量影響，重點監(jiān)測三四線城市以核心城市周邊的三四線城市居多，這類城市成交表現(xiàn)明顯不及市場預期，珠海、無錫、東莞、中山、常熟等市成交量明顯回落。一方面，受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力，購房者觀望情緒漸濃，市場熱度較2016年下半年相差甚遠；另一方面，熱點三四線城市新增供應(yīng)量長期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。與此形成鮮明對比的是，鹽城、汕頭、湘潭等三四線城市市場熱度顯著提升，成交量同、環(huán)比均實現(xiàn)較大比例增長，汕頭更是同比大增215%，市場熱度可見一斑。綜合而言，當下三四線城市房地產(chǎn)市場進一步分化，市場熱度梯次轉(zhuǎn)移，核心城市周邊的三四線城市偃旗息鼓，成交量降至較低水平；更多三四線城市如雨后春筍般成為市場關(guān)注的焦點，鹽城、汕頭等市房地產(chǎn)市場更是出現(xiàn)搶購熱潮，成交量呈加速上漲之勢。

房價：一二線仍在上漲但漲幅回落，三四線房價全面上漲

上半年，多數(shù)城市市場呈現(xiàn)“量跌價升”的態(tài)勢，尤其是三四線城市，房價快速增長加速去庫存，一二線雖然受到政策抑制，但由于市場嚴重供不應(yīng)求，房價仍然小幅上漲。不過，從整體趨勢來看，隨著緊縮調(diào)控政策不斷升級、效果疊加的確減緩了房價上漲勢頭，二季度以來重點一、二線城市房價漲幅持續(xù)放緩。預計下半年一、二線熱點城市價格繼續(xù)保持平穩(wěn)，三四線前期房價漲幅較大的城市面臨調(diào)整風險。

近9成城市成交均價環(huán)比上漲，但熱點一二線城市漲幅持續(xù)回落

上半年，調(diào)控政策力度逐漸加大，成交規(guī)模也持續(xù)回落，但住宅價格依舊堅挺，多數(shù)城市維持向上趨勢或保持平穩(wěn)。一方面是“限價”導致供不應(yīng)求成為多數(shù)城市新常態(tài)；另一方面，諸多三四線城市市場全面啟動，實現(xiàn)量價齊升。從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測的64個重點城市成交均價來看，近9成城市前5月均價較去年8月-12月實現(xiàn)上漲，同比幾乎全部上漲，且漲幅較大。

盡管整體房價仍在上漲，但熱點城市漲幅已經(jīng)大幅減小。二季度，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，根據(jù)70個大中城市數(shù)據(jù)分析來看，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。一手房市場價格的波動，主要還是在政策持續(xù)高壓下，熱點城市項目隨時間推移從“捂盤惜售”到“妥協(xié)接受”。

一線和熱點二線城市漲幅回落，“新晉”熱點二線和三四線房價漲幅領(lǐng)先

各能級城市之間分化顯著，呈現(xiàn)以下三個特征：

第一，受“四限”影響較大的熱點一二線價格環(huán)比漲幅小甚至少數(shù)城市下跌。如廣州、深圳、福州、蘇州等。而武漢、合肥、杭州等城市漲幅在5%左右。當然，上海、北京、廈門、重慶等房價仍快速上揚。

第二，新晉熱點城市價格上漲迅速，譬如長沙、西安、寧波、南寧。主要是由于政策出臺時間較晚、力度贏弱，部分投資客涌入帶動價格上升。其中長沙、西安、寧波較去年下半年漲幅均在20%左右。

第三，三四線城市持續(xù)上漲，部分城市價格已達高位。首先是環(huán)一線和熱點二線的三四線城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅價格較去年下半年快速增長，例如珠海、惠州同環(huán)比漲幅均高于40%；其次，如太倉、蕪湖、湖州、南通等在去年房價瘋漲基礎(chǔ)上繼續(xù)高位上漲的城市，環(huán)比保持10%的增幅，同比漲幅均在20%以上。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的5月70大中城市房價，近半數(shù)三四線城市房價環(huán)比漲幅在1%以上，僅三亞和泉州環(huán)比略有下降。漲幅最高的為蚌埠，環(huán)比上漲3.4%，北海環(huán)比漲幅也達到3.4%，充分體現(xiàn)了在一二線受限制之下，三四線異軍突起的格局。

庫存：總體住宅庫存持續(xù)回落，商辦庫存開始雙雙回落

2017年上半年，熱點城市庫存規(guī)模持續(xù)回落，重慶、武漢等市庫存仍在持續(xù)下滑，庫存不足風險進一步加劇。就全國性指標來看，二季度商辦待售面積首次出現(xiàn)雙雙環(huán)比回落，庫存壓力有所緩解。

市場總體供不應(yīng)求，庫存持續(xù)回落。截止至5月底，監(jiān)測城市庫存總體持續(xù)回落，同比來看除合肥、蘇州、成都和東莞庫存同比上漲以外，其余監(jiān)測城市同比全線回落，重慶、武漢同比跌幅更是超過70%；對比一季度末，有11城庫存上漲，但漲幅較小，寧波、鄭州分別上漲29%和25%，庫存跌幅最大為海口，下降38%，總體來說跌漲均表現(xiàn)較為穩(wěn)定。從供求關(guān)系來看，市場整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，監(jiān)測城市中僅長春、天津等7城供大于求，主要原因為熱點一、二線城市預售證發(fā)放仍然收緊。

成交回暖帶動消化周期下行，重慶、武漢需警惕無房可售。第一季度熱點城市消化周期快速上升后，第二季度市場成交略有回溫，截止5月末監(jiān)測城市消化周期主要呈現(xiàn)下降趨勢。其中深圳雖成交仍處于低位，但環(huán)比第一季度提升較大，消化周期大幅縮減11.4個月；主要監(jiān)測城市消化周期已回歸至安全范圍，值得警惕的是重慶、武漢、惠州等地，消化周期已經(jīng)不足2個月，且本月也持續(xù)供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求關(guān)系較為緊張。

全國商業(yè)、辦公物業(yè)待售面積首次雙雙回落。受一、二線城市成交量大幅收窄影響，商品房待售面積在2017年初結(jié)束了連續(xù)三季度的環(huán)比回落，2017年一季度全國商品房待售面積環(huán)比上升1.5%，但得益于三、四線城市成交持續(xù)放量的支持，二季度待售面積規(guī)模還是出現(xiàn)了再度收窄，環(huán)比回落7%，下降至2015年年初的水平。分產(chǎn)品類型來看，二季度商辦庫存表現(xiàn)尤為值得關(guān)注，庫存規(guī)模分別環(huán)比回落了1.1和2.1個百分點，商辦庫存規(guī)模均按季度下跌，這也是2013年以來的首次。

2017下半年展望

熱點城市平衡供求仍面臨多項挑戰(zhàn)，一、二線短期維持調(diào)整格局

就近期熱點城市表態(tài)來看，中短期內(nèi)政策調(diào)控仍將保持嚴厲，而供地量和商品住宅供應(yīng)量有望進一步增加。但即便是在“抑需求、增供應(yīng)”的大方針指引下，熱點城市想要走出庫存不足泥沼，仍面臨諸多困難。

首先是“限價”政策的預期效應(yīng)，“限價”被不少購房者解讀為買房的好時機，反而堅定了買房意愿，即便是公證搖號也難阻“日光盤、時光盤”屢屢出現(xiàn)，導致供求關(guān)系進一步失衡；

其次是地價的“明穩(wěn)暗升”，雖然大多數(shù)城市執(zhí)行了“土拍限價”，但“競自持比例”、“競保障房比例”等制度還是在實質(zhì)上縮減了未來商品住宅供應(yīng)、推高了實際地價，并加強了購房者的投資預期；

再次是企業(yè)加推意愿，受企業(yè)資金鏈壓力影響，固然是有越來越多的項目開始向限價政策“妥協(xié)”，但被動加推畢竟不是主動申領(lǐng)預售，其供應(yīng)規(guī)模還是不足以平衡目前的供求矛盾。

因熱點一二線城市房價猶存較大的上漲壓力，一旦預售證審批出現(xiàn)松動的跡象，必將導致房價報復性反彈。短期內(nèi)，熱點一二線城市預售證審批難見實質(zhì)性放松，新增供應(yīng)量仍將維持在較低水平，短期維持調(diào)整格局，全年成交量大幅回落已不可避免。

三四線市場火熱難以持續(xù)，抓好機會去化庫存仍是第一要務(wù)

盡管當下三四線城市成交火熱，但下半年這些城市成交量持續(xù)高增長并不現(xiàn)實。目前市場轉(zhuǎn)暖的三四線城市并不在核心一二線城市輻射范圍，這類城市經(jīng)濟基本面及收入水平并不出眾，房價過快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長期凈流出，新增購房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至會出現(xiàn)成交斷檔期，屆時成交量將緩步回落至正常水平。

對于非熱點城市，應(yīng)當抓好2017年限購、限貸帶來的需求溢出機會，尤其是環(huán)核心城市圈的三、四線城市，更應(yīng)抓好機會加速去化庫存產(chǎn)品。值得注意的是，目前三、四線城市房價雖在快速攀高，但我們并不建議項目盲目囤貨惜售，因為目前國內(nèi)規(guī)劃的新城總規(guī)模已經(jīng)遠大于流動人口總量，所以現(xiàn)下興建的三四線新城中，未來勢必會有相當一批面臨嚴峻的“人才競爭”和“空城階段”，在這些有銷售量沒有入住量的地區(qū)盲目囤貨，最終只能得落得作繭自縛的結(jié)局。

“限價”致價格整體維穩(wěn)，部分漲幅過大的未限價城市恐會深度調(diào)整

在熱點城市嚴控房價之下，下半年熱點城市價格環(huán)比小降或者“維穩(wěn)”為主。一二線市場供不應(yīng)求格局不變，房價大幅下降幾無可能，三四線城市在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性大。具體來說，三類城市未來房價走勢值得關(guān)注：

首先，“限價”城市即重點一、二線城市價格保持平穩(wěn)。由于限價政策的嚴格執(zhí)行，開發(fā)房企與政府不斷博弈，從利潤的角度考慮，“降價”“妥協(xié)”的可能性不大，只能寄希望于以時間換空間，在政府不改限價底線之下，這些城市住宅價格將僵持，既不會漲也不會跌。

其次，非“限價”城市價格上漲后面臨調(diào)整，但不會大幅回落。如昆明、大連、南寧、長春、西安等城市。一方面部分城市庫存仍在高位，例如大連、長春等，過快增長的房價一旦超過臨界點去庫存的邊際效應(yīng)將降低；另一方面，昆明、南寧等房價上漲支撐力不足，且需求存在一定透支的情況。

最后，前期漲幅過大的三四線城市價格或有大調(diào)整。這些城市或受益于核心城市圈的需求外溢，或得益于高鐵城市規(guī)劃等利好，樓市投資性需求較多，隨著政策調(diào)控蔓延至三四線城市，以及部分城市開始執(zhí)行“四限”之下，投資客消退之后價格將有大幅調(diào)整。