調(diào)查顯示，最近幾個(gè)月北京樓市成交較為低迷，部分業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。此外，目前北京已無(wú)銀行提供房貸優(yōu)惠利率折扣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果政策持續(xù)，信貸繼續(xù)收緊，樓市成交或維持低迷狀況。

二手房成交減少

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房住宅簽約8876套，相比8月有所上漲，但連續(xù)4個(gè)月成交量低于萬(wàn)套，是2014年以來(lái)的低點(diǎn)。同時(shí)，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月中上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3196套，同比下降74.2%。

"2016年我賣(mài)了將近40套房子，而今年到現(xiàn)在才成交5套。"近一個(gè)月來(lái)，某大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李先生共帶客戶(hù)看房近百次，但成交量寥寥無(wú)幾。在李先生所在的門(mén)店，大部分經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)量都較2016年大幅下滑。

2016年9月30日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策。政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京繼續(xù)收緊樓市政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

一些業(yè)主在二手房市場(chǎng)低迷的情況下，開(kāi)始尋求通過(guò)降價(jià)盡早沽清房源。記者以購(gòu)房者名義在豐臺(tái)區(qū)方莊、朝陽(yáng)區(qū)東大橋等地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分近幾年入市的商品房，業(yè)主開(kāi)始通過(guò)各種形式降價(jià)求售。如位于方莊區(qū)域的某自帶九年一貫制學(xué)校的樓盤(pán)，有業(yè)主在8月掛出一套150平方米房源后，原本掛牌價(jià)是9.5萬(wàn)元/平方米，但在兩個(gè)多月以來(lái)50多次的看房經(jīng)歷后，相關(guān)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者透露，業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)表示愿意承擔(dān)契稅和個(gè)稅，9月底又主動(dòng)降價(jià)，目前總價(jià)較此前下降50萬(wàn)元左右。

而在大興、昌平等郊區(qū)，二手房源價(jià)格下跌程度較城六區(qū)更為明顯。上述區(qū)域相關(guān)中介人士對(duì)記者表示，大興、房山等地區(qū)2015年底到2016年底上漲過(guò)快，在樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)的情況下，遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)房的目標(biāo)人群相較于城內(nèi)降幅更快，也導(dǎo)致很多房源價(jià)格下調(diào)明顯。"比如黃村區(qū)域的多個(gè)老小區(qū)，今年年初成交價(jià)在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。但9月以來(lái)，很多樓盤(pán)始終沒(méi)有成交數(shù)據(jù)，現(xiàn)在很多房源掛牌價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，而且仍有議價(jià)的可能。"相關(guān)中介表示。

信貸政策收緊

對(duì)于買(mǎi)房者而言，房?jī)r(jià)下降是樂(lè)見(jiàn)其成。從調(diào)研的成交情況來(lái)看，買(mǎi)房群體在成交議價(jià)中態(tài)度也較為堅(jiān)決，一旦達(dá)到自己預(yù)期的價(jià)格范圍，樂(lè)于快速成交。業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，房貸申請(qǐng)難度越來(lái)越大，利率水平也不斷攀升。時(shí)間拖得越久，購(gòu)房成本也在增加。有銀行房貸部門(mén)人士對(duì)記者表示，"今年房貸規(guī)模比去年減少許多，接近年底就更少，現(xiàn)在手頭上有指標(biāo)，即使基準(zhǔn)利率上浮都有人要。"

截至10月26日，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前北京地區(qū)房貸利率水平稍有上升，目前平均利率約為基準(zhǔn)利率的1.08倍，較9月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，整體利率水平有上浮，但仍處于上浮5%-10%水平。融360監(jiān)測(cè)的30家銀行中，首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%的有11家銀行（分支行），分別為建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)商銀行、花旗銀行。執(zhí)行首套上浮10%的有11家銀行（分支行），分別為天津銀行、渣打銀行、華夏銀行、匯豐銀行、中國(guó)銀行、恒生銀行、民生銀行、渤海銀行、友利銀行、光大銀行、中信銀行；另有6家銀行暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

目前，北京已無(wú)銀行提供優(yōu)惠利率折扣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)北京地區(qū)房貸利率總體會(huì)維持在上浮5%-10%的范圍，銀行利率出現(xiàn)上浮的原因可能源自額度緊張，以及政策監(jiān)管趨嚴(yán)，同時(shí)也不排除出于自身盈利的考慮。

40宗"限房?jī)r(jià)"土地有效平抑房?jī)r(jià)

除信貸以外，北京也加大了土地供給力度。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京市場(chǎng)宅地供應(yīng)17宗，而2017年以來(lái)北京市場(chǎng)已供應(yīng)宅地62宗，供地大增。

此外，北京實(shí)行的"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"土地出讓模式運(yùn)行已近一年，這將有效平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期。根據(jù)北京市規(guī)土委公開(kāi)數(shù)據(jù)綜合統(tǒng)計(jì)，從去年11月2日海淀北部新區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊出讓至今，北京土地市場(chǎng)上總共成交了40宗"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"地塊。

在這40宗"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"地塊中，海淀6宗、大興10宗、昌平2宗、門(mén)頭溝1宗、朝陽(yáng)2宗、平谷4宗、房山5宗、密云2宗、豐臺(tái)4宗、順義1宗、懷柔1宗、延慶1宗、東城1宗。

這就意味著，從近一年成交的土地看，商品房的未來(lái)售價(jià)已經(jīng)被鎖定。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從拿地到項(xiàng)目入市兩年的周期來(lái)計(jì)算，北京市場(chǎng)未來(lái)的新房?jī)r(jià)格也已基本確定。

據(jù)了解，在今年成交的住宅用地中，除共有產(chǎn)權(quán)房之外即為"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"地塊。與共有產(chǎn)權(quán)房相比，這些被限定售價(jià)的房源雖然價(jià)格上略高，但購(gòu)買(mǎi)條件相對(duì)比較寬泛，因而獲得關(guān)注。

從北京土地市場(chǎng)執(zhí)行新的土地出讓模式以來(lái)，無(wú)疑是取得了一定成效。在如今的土地市場(chǎng)，即使是一些優(yōu)質(zhì)地塊，開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)行為也會(huì)顯得非常理性。一方面是因?yàn)樵谕恋毓?yīng)政策中，限制較多。另一方面是因?yàn)楣?yīng)量加大緩解了市場(chǎng)的"土地饑渴"。