今年以來(lái)，土地市場(chǎng)延續(xù)了去年火熱行情，不少房企為補(bǔ)土儲(chǔ)繼續(xù)高杠桿拿地。但強(qiáng)監(jiān)管下的樓市將對(duì)這些高價(jià)拿地的房企運(yùn)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2月中旬，合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等城市的土地成交平均溢價(jià)率達(dá)147%、92%和75%。到了5月，房企開(kāi)始聚焦熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，其平均土地溢價(jià)率刷新歷史記錄，高達(dá)46%。

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月成交的80幅總價(jià)、單價(jià)兩個(gè)指標(biāo)衡量的高價(jià)地來(lái)看，央企與大型房企為主力，其中保利、碧桂園各拿6幅，遠(yuǎn)洋、首開(kāi)、萬(wàn)科均拿4幅，招商拿了3幅。

但2017年下半年，樓市降溫開(kāi)始傳遞到土地市場(chǎng)，一些熱門(mén)城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價(jià)成交現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2017年下半年一二線(xiàn)城市住宅土地流標(biāo)達(dá)44宗，一線(xiàn)城市土地流拍宗數(shù)同比2016年上漲4成。

隨著樓市調(diào)控力度持續(xù)加大，房企資金壓力開(kāi)始增大，在融資和信貸政策收緊背景下，房企貸款成本提高，拿地成本增加。隨著房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)還債高峰，而樓市調(diào)控政策仍將繼續(xù)，早期那些高價(jià)拿地的房企，現(xiàn)在資金流情況如何？

加杠桿拿地

基于大型房企的擴(kuò)規(guī)模、補(bǔ)土儲(chǔ)需求及品牌等優(yōu)勢(shì)，這類(lèi)房企在前三季度拿地普遍活躍。

據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前十月，有4家房企拿地金額超1000億元，分別是碧桂園、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。這四家房企在銷(xiāo)售排行榜中均進(jìn)入了前十，其中碧桂園、萬(wàn)科在銷(xiāo)售榜單中同樣位居第一、第二，保利地產(chǎn)排名第五，中海地產(chǎn)排名第六。

也有發(fā)展中的中型房企，出現(xiàn)拿地金額超過(guò)銷(xiāo)售額的現(xiàn)象，當(dāng)然這并未考慮到銷(xiāo)售回款和推盤(pán)周期問(wèn)題。如以729.67億元總價(jià)在拿地排行榜上排名第七的中國(guó)金茂，在銷(xiāo)售排行榜中僅排名二十，銷(xiāo)售金額為457.04億元。

首開(kāi)在拿地榜單中排名第八，拿地資金共654.5億元；在銷(xiāo)售排行榜，其以576.96億元的銷(xiāo)售金額排名17，銷(xiāo)售額同比下降3%，前二十強(qiáng)中唯一出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的房企。首開(kāi)股份預(yù)計(jì)，1-6月其歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期相比預(yù)計(jì)減少66%左右，業(yè)績(jī)變動(dòng)幅度-0.66%。

一度高杠桿拿地的融創(chuàng)，在今年的土地市場(chǎng)保持了低調(diào)姿態(tài)。今年前十月，融創(chuàng)在全國(guó)競(jìng)得30宗土地，總計(jì)174.7億元，在房企中僅排名26位。其轉(zhuǎn)而通過(guò)并購(gòu)獲取土地資源，上半年融創(chuàng)并購(gòu)資金為777億元，幾乎相當(dāng)于2016年全年并購(gòu)額的2倍。

為此融創(chuàng)今年中也一度出現(xiàn)凈負(fù)債率高達(dá)260%的狀況。半年報(bào)中，融創(chuàng)解釋道，是并購(gòu)增加和大量項(xiàng)目開(kāi)工，導(dǎo)致公司凈負(fù)債率有所上升。

資金壓力或?qū)⒃龃?/span>

積極獲取儲(chǔ)備的另一面是，房企短期內(nèi)資金壓力加大，加之樓市調(diào)控整體趨嚴(yán)的環(huán)境，也透露出一些隱憂(yōu)。

據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計(jì)，2017年三季度末，房地產(chǎn)版塊凈負(fù)債率111%，較年初提升20個(gè)百分點(diǎn)，A股地產(chǎn)版塊的杠桿率已近2015年三季度末的近期高點(diǎn)。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.04萬(wàn)億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)445億元。

前述拿地總額位于前列的房企如萬(wàn)科、綠地控股和保利地產(chǎn)負(fù)債均超過(guò)5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。又如首開(kāi)，今年前三季度，其預(yù)付款項(xiàng)增長(zhǎng)128%，主要就是預(yù)付北京市土地儲(chǔ)備中心等土地價(jià)款增加?？傌?fù)債超過(guò)1000億元以上的16家企業(yè)總負(fù)債為3.7萬(wàn)億元，占136家房企總負(fù)債的比重約60%。

房企的融資規(guī)模也開(kāi)始擴(kuò)大，這其中不乏大中型房企身影。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2017年9月，30家A股上市房企融資1234億元，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)173%。8-10月，房企融資規(guī)模總體處于上升態(tài)勢(shì)，且相比歷史數(shù)據(jù)處于中偏高水平。從累計(jì)值看，今年前9 月此類(lèi)房企融資規(guī)模達(dá)7793億元，同比增幅32%。前期高調(diào)拿地也逐步影響到融資成本，財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，金茂融資成本約為人民幣7.28億元，同比增加230%。

房企的銷(xiāo)售回款顯得十分重要，但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來(lái)在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來(lái)源依靠項(xiàng)目回款。而中信證券對(duì)A股123家房企的三季報(bào)分析顯示，前三季度房地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示，由于房地產(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷，去年下半年至今已經(jīng)出讓的高價(jià)地項(xiàng)目如果打算2017年入市，也就意味著這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益。也就是說(shuō)，預(yù)計(jì)這樣運(yùn)作的企業(yè)有可能因?yàn)楦邇r(jià)地陷入困局，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道