房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系一直是市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，租賃用地的出現(xiàn)更讓不少開(kāi)發(fā)商意識(shí)到市場(chǎng)正在發(fā)生的變化。與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大，但高價(jià)拿地后卻面臨嚴(yán)厲調(diào)控，過(guò)去頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)在還好嗎？

??租賃用地很搶鏡

??對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年是個(gè)轉(zhuǎn)折的年份。土地供應(yīng)的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化，將給地價(jià)、房?jī)r(jià)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

??某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年10月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2883宗，環(huán)比增加13%，同比增加37%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1027宗，環(huán)比增加35%，同比增加81%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2017年前10個(gè)月已有7個(gè)城市土地出讓金破千億元。

??如果說(shuō)土地?cái)?shù)量大幅增加是“A面”，那么溢價(jià)率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場(chǎng)的另一面。某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為24%，較去年同期下降18個(gè)百分點(diǎn)。更有數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日一線城市已供應(yīng)住宅用地平均溢價(jià)率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)。

??此時(shí)，一線城市的住宅用地供應(yīng)量卻差別很大。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，在四個(gè)一線城市當(dāng)中尤以北京宅地供應(yīng)量的提升幅度最大，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長(zhǎng)了380%，深圳則繼續(xù)保持著個(gè)位數(shù)的供應(yīng)量。

??2017年，不少開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到市場(chǎng)正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場(chǎng)。過(guò)去，價(jià)高者得的拍賣模式也帶來(lái)了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。從去年底至今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價(jià)、配建保障性住房、競(jìng)拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項(xiàng)。有分析人士表示，北京今年新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地，大多都只經(jīng)過(guò)一兩輪的爭(zhēng)奪便已成交，所以今年一線城市的宅地成交價(jià)格、平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率都出現(xiàn)了下滑。

??就在11月10日，深圳首宗70年自持租賃用地以掛牌的方式出讓，地塊位于龍華民治街道，地塊起始價(jià)為7.77億元，最高限價(jià)為10.1億元。最終，深圳市人才安居集團(tuán)競(jìng)拍成功，成交地價(jià)為10.1億元并配建37860平方米人才住房。而在11月21日，上海土地交易市場(chǎng)再推6幅租賃住房用地。自7月推出首宗租賃住宅用地至今，上海已經(jīng)推出29宗租賃住宅用地，出讓租賃住房用地15幅。

??“地王”之風(fēng)難再續(xù)？

??土地供應(yīng)大幅增加，房企也積極拿地補(bǔ)倉(cāng)。某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年前10個(gè)月，碧桂園以1903億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬(wàn)科以1525億元穩(wěn)居第二位，保利以1222億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超千億。房企拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、紹興等重點(diǎn)一二線及其周邊三四線城市。

??就在去年，多地被“地王”刷屏，房企拿地的熱情十足高漲。如深圳，去年6月萬(wàn)科、中海、招商、龍光等18家大鱷對(duì)龍華首個(gè)現(xiàn)售地塊進(jìn)行激烈的爭(zhēng)奪。最終，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與廣州方榮房地產(chǎn)有限公司以出人意料的約82.9億元的價(jià)格“笑到最后”，綜合樓面地價(jià)每平方米56781元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果將配套面積之類的扣除，地塊的均價(jià)接近每平方米9.5萬(wàn)元至10萬(wàn)元，項(xiàng)目才能獲得合理利潤(rùn)。

??去年各地的“地王”里，國(guó)企拿地的比例處于歷史高位。據(jù)悉，廣州方榮股東正是中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)對(duì)此地塊的報(bào)價(jià)為70.5億元，萬(wàn)科給出的價(jià)格為57.5億元，已經(jīng)連續(xù)在龍華片區(qū)拿下“地王”的龍光地產(chǎn)給出的報(bào)價(jià)為56.3億元，價(jià)格還是相對(duì)處在市場(chǎng)預(yù)期范圍之內(nèi)。

??不管是勝券在握還是“一時(shí)沖動(dòng)”，一年半的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。記者在龍華上塘片區(qū)看到，該地塊已經(jīng)變身龍華金茂府的工地，施工正在進(jìn)行之中。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金茂府旁的鴻榮源尚峻項(xiàng)目正在銷售，此前推出的房源價(jià)格在每平方米6萬(wàn)元至6.5萬(wàn)元左右，二手房小區(qū)如潛龍曼海寧、中海錦城、特發(fā)和平里的價(jià)格多在每平方米5.5萬(wàn)元至7萬(wàn)元左右。“從目前情況來(lái)看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)+的價(jià)格在上塘片區(qū)還是有點(diǎn)難度。”當(dāng)?shù)刂薪閷?duì)記者如是說(shuō)。此外，根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)11月初公布的數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月下降。

??此外，“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售，這也極大考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。記者發(fā)現(xiàn)，今年10月北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出的深圳悅茂置業(yè)有限公司(深圳金茂府的項(xiàng)目公司)增資擴(kuò)股的成交結(jié)果顯示，深圳悅茂引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)(有限合伙)”的機(jī)構(gòu)，后者增資1.25億元，占擴(kuò)大后股本的25%。有分析人士表示，“現(xiàn)售”壓力疊加融資環(huán)境收緊以及樓市調(diào)控并沒(méi)有放松跡象，電建和金茂或許也要找到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)者。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在監(jiān)管層的督促下，地方政府仍會(huì)維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開(kāi)始增大，拿地策略也趨于保守?！暗赝酢比胧嘘P(guān)鍵要看準(zhǔn)樓市周期，即“地王”項(xiàng)目的出讓要回避市場(chǎng)降溫或管控升級(jí)的時(shí)間點(diǎn)。實(shí)際上，部分城市有很強(qiáng)的地產(chǎn)周期性，拿“地王”要考慮兩點(diǎn)：若對(duì)此類土地開(kāi)發(fā)有足夠的信心，那么合規(guī)的“地王”依然是有市場(chǎng)承認(rèn)的；土地的獲取要注意資金風(fēng)險(xiǎn)的分散，房企應(yīng)適當(dāng)在一二三線城市中做布局和比例分配。

??回看過(guò)去，深圳龍華已成“地王”溫床。早在2013年，中海地產(chǎn)以38.2億元競(jìng)得該區(qū)一居住用地，樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.46萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)91%，成為當(dāng)時(shí)深圳住宅總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”。2014年，龍光地產(chǎn)以46.8億奪得白石龍“地王”，折合樓面地價(jià)每平方米2.51萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)85.3%。

??如今，依舊不斷有參與土地角逐的企業(yè)領(lǐng)了號(hào)碼牌走進(jìn)土地拍賣“賭場(chǎng)”，但無(wú)論是房企、置業(yè)者甚至是投資客，他們的想法或許已經(jīng)發(fā)生變化……

（來(lái)源：中房網(wǎng)）