中國社會科學(xué)院12月5日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》顯示，2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。《報告》同時指出，近兩年全國住房市場總體穩(wěn)中有升，為更好建設(shè)長效機制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。

2017年一二線熱點城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市，投機空間再度轉(zhuǎn)移。同時房企與個人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此，未來房地產(chǎn)市場將面臨不確定性，一方面，堅持調(diào)控措施，防止出現(xiàn)報復(fù)性反彈，另一方面，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險。

多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)

報告指出，通過限制性政策與長效機制相結(jié)合，多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市分化上升。

與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差，三四線城市房價領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%，遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風(fēng)險有所下降，但從一線城市看來，部分風(fēng)險依然存在，其不確定性需高度警惕。"若房價收入比過高，存在一定泡沫風(fēng)險。"

具體來看，一線城市房價收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5，總體房價收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨看來，其房價收入比依然高達31.3，其中，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首。

"還應(yīng)警惕房價報復(fù)性反彈。"倪鵬飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束，總體預(yù)期沒有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈。

倪鵬飛認為，目前一二線部分城市房價增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財稅等制度性政策未建立的背景下，調(diào)控若放松，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機復(fù)燃，以致一二線熱點城市房價出現(xiàn)報復(fù)性增長。

此外，倪鵬飛指出，應(yīng)積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。改革金融制度體系，擴大宏觀審慎監(jiān)管的實施范圍。增加熱點居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應(yīng)機制。

房企融資風(fēng)險凸顯

雖然近一年來房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊，但房企各項融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險。

報告指出，房企負債率高企，已經(jīng)達到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產(chǎn)負債率高達92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

而帶來高負債的主要原因，中國住房報告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購，激進擴張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達1.17萬億元。

"我國經(jīng)濟進入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進做大企業(yè)規(guī)模。"劉偉認為，這樣急于擴大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會失控，風(fēng)險積聚。

事實上，2018年房企迎來集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進而影響金融機構(gòu)，因此，應(yīng)加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比。

建議明年啟動房產(chǎn)稅立法

此外，《報告》還提出，建議相關(guān)部門將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，實行住房租金抵扣個人所得稅政策。同時將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調(diào)整。中國社科院學(xué)部委員余永定表示，穩(wěn)定房價是當(dāng)前政策的既定目標(biāo)，但除了貨幣政策，相關(guān)部門還應(yīng)更多運用財政政策及其他手段進行調(diào)控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房價。

早在1986年9月，國務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，不過直到2011年，為配合地產(chǎn)調(diào)控"國八條"實施，上海和重慶兩地才發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案，并開始施行。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺的內(nèi)部和外部條件越來越充分，例如全國房產(chǎn)系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場的到來使得房地產(chǎn)市場的流通更為充分，價格更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源等，"可以說，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢"。

"當(dāng)前相關(guān)部門已具備解決技術(shù)條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經(jīng)濟、社會等各方面因素"，國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教研部教授馮俏彬分析，房產(chǎn)稅征收對象是千萬個的家庭和個人，不僅是一項稅制改革，更是我國稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國家治理層面的大問題。

馮俏彬進一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對象，不少普通百姓需要對此表達意見，不同群體觀點可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個意見整合機制加以整合梳理，但目前我國相關(guān)機制的建設(shè)尚不完善，這意味著未來房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開征求意見階段會遇到阻礙。"房產(chǎn)稅的立法問題，其實深刻、生動地反映了走向現(xiàn)代化的中國所面臨的陣痛。"

來源：經(jīng)濟參考報、北京商報，中房網(wǎng)綜合整理