長沙市發(fā)改委日前在其官網發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。根據這一最新的樓市調控政策，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，平均利潤率為6%至8%，辦法自公布之日起執(zhí)行。

記者注意到，2016年下半年以來，被稱為“房價洼地”的長沙樓市火爆。今年以來，長沙市政府多次升級樓市限購、限售、限價等調控政策。不過，對于限價商品房的利潤率作出明確管理和指導的情況，在各地的調控措施中并不多見。長沙此舉釋放出了什么樣的信號？

政策不含保障性住房

長沙市發(fā)改委明確，限價商品住房指的是指按合理標準建設、政府限制銷售價格的商品住房，不含住保部門建設和提供的保障性住房。

此外，長沙市發(fā)改委還對限價商品房的成本構成進行了詳細規(guī)定，包括樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業(yè)性收費和基金等?！掇k法》指出，利潤的提取以前述成本項目前四項之和為基數，限價商品住房的平均利潤率為6%~8%。

此外，《辦法》規(guī)定，限價商品住房基準價格的制定原則是：以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)、消費者三方面利益。

記者注意到，長沙市已經于2017年9月12日正式推出定向限價商品住房，第一批已（擬）開工20個項目，建設11682套，預計其中2702套住房年內即可上市供應。第二批建設計劃也在抓緊制定中。

此后，長沙相繼推出過數宗限房價地塊。以[2017］長土網040號地塊為例，其總價為13.58億元（最高限價），出讓面積為131767.91平方米，樓面價約為3435元每平方米，要求精裝修，限定房屋限售價格為7700元每平方米（不含精裝修價格）。最終，在10月13日，湖南金科房地產開發(fā)有限公司搖號獲得了這一地塊。同日，另一宗同樣限價的地塊，則被金地（集團）湖南置業(yè)有限公司通過搖號奪得。

11月24日，長沙梅溪湖片區(qū)也掛出了三宗限價地，其中規(guī)定首宗住宅毛坯售價鎖定在每平方米9970元。而吉屋網的數據顯示，目前梅溪湖片區(qū)的一手房均價為12716元/平方米。

值得一提的是，長沙的限價房有些帶有“職工福利”性質。例如，[2017]長土網052號地塊，銷售均價應不超過4500元/平方米，銷售對象限定為湖南交通職業(yè)技術學院教職工。

專家：基本能保障房企盈利

對限價商品房利潤進行指導，此前并非沒有先例。

2012年，海南?？谑邪l(fā)布《?？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》指出，限價商品住房具體銷售價格應當按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，三亞發(fā)布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》，對限價商品房的建設模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定，并要求限價商品房利潤不超過建設成本的6%。

深圳職業(yè)技術學院房地產研究所所長鄧志旺在接受記者采訪時表示，對于限價商品房的利潤率作出指導一般出現在房價上漲得較為明顯的城市，這種作法意在減少房地產行業(yè)利潤過高的情況。像長沙這類城市，限價格、限利潤的做法顯示了官方將房價控制在合理的范圍內的決心。

記者注意到，在強調控背景下，長沙今年的房價穩(wěn)中有升。12月17日，由國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示，今年11月，長沙新建住宅價格同比上漲5.9%。

多名業(yè)界人士告訴記者，對限價房進行利潤率指導，實際也是在非市場價格體系中給予了開發(fā)商一定的利潤空間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，6%~8%的利潤空間對于開發(fā)商而言，已經能夠基本保障資金回籠以及實現盈利的需求。如果是單純的保障房項目，利潤率可能還沒有這么高。

可供印證的事實是，2013年天津松江扣除非經常性損益的凈利潤為-3.53億元，同比下降1290%。其在年報中表示，2013年利潤變動較大的原因在于，結算項目毛利率水平偏低，特別是武臺松江城（限價房）毛利率為負，大幅降低了公司整體毛利率水平。此前全國首個限價房保利西子灣的相關負責人也指出，這個項目保利的利潤率僅為3%，大大低于普通房地產項目的利潤水平。

有熟悉長沙市場的業(yè)界人士告訴記者，長沙近期推出的地塊有不少是對房價作出限制的。對于房企而言，相信都會有相應的對策。

來源：每日經濟新聞