“房地產(chǎn)行業(yè)未來最大的風(fēng)險就是地買貴了”，孫宏斌的這句話正在得到市場應(yīng)驗。

在市場趨于平穩(wěn)，政策沒有松動的跡象下，“地王”們正遭受市場風(fēng)險和政策風(fēng)險的雙重夾擊，曾經(jīng)的“香餑餑”如今變成了“燙手山芋”。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來50宗高價地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達64%。

“地王”成燙手山芋

近日，北京總價第三高地塊——豐臺地王僑禧項目正經(jīng)歷股權(quán)的第三次變動。2015年，華僑城、華潤、招商聯(lián)合體以總價83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價獲得項目用地，而這一價格也成為當(dāng)時豐臺區(qū)地王，北京總價第三高的地塊。隨后，華潤、招商以“地塊最終成交價格超出授權(quán)價格”為由相繼退出僑禧項目，華僑城持股100%。

直至今年8月，華僑城以51.83億元出售僑禧項目49%股份給泰禾集團。而近日，華僑城再度在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目剩下的51%股權(quán)，合計轉(zhuǎn)讓對價56.8億元。至此，華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項目。

事實上，燙手的“地王”并不是只有這一個。南京京奧港地王項目日前也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對此否認，但仍可看出企業(yè)目前所面臨的窘境。

資料顯示，2016年4月15日，經(jīng)61輪競拍，北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設(shè)、新城等眾多房企，以47.6億元摘得麒麟G09地塊，樓面價22353元/平方米，溢價率達到163%，成為區(qū)域新地王。而彼時該區(qū)域新房售價僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與之形成對比的是，在一個月后的5月13日，中南以48億樓面價拍得緊鄰京港澳項目的中南熙悅項目地塊，樓面價為19195元/平方米。

值得注意的是，京奧港項目拍地金額47.6億元中，母公司中融信托提供融資34億元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同時，京奧港申請了由中信信業(yè)基金發(fā)行的“鳳凰8號-京奧港專項投資私募基金”，發(fā)行規(guī)模1.7億元，利率高達8.7%-9%。

對于部分房企激進的深層原因，一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進擴張，是為防止被大房企吞并，增加企業(yè)規(guī)模?！爸行⌒头科筚€博的心理就是等也是死，擴張則或許還有機會?！痹撊耸空f。

高價地成風(fēng)險集聚點

過去兩年的流動性偏寬松，被認為是房地產(chǎn)市場快速升溫的主因。這不僅刺激交易量大增，也導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲。多數(shù)分析人士認為，一旦市場下行，資產(chǎn)價格縮水，或價格增速放緩，資金回報率就難以滿足。

其中，相比分散、穩(wěn)定的按揭貸款，開發(fā)貸違約的風(fēng)險更大。因為最近兩年的高價地，都將面臨后續(xù)開發(fā)和入市的難題，這些土地大多利用杠桿獲得，沉淀的資金規(guī)模也較大，對市場風(fēng)險的抵抗力相對較弱。

在以往的房地產(chǎn)市場下行周期中，高價地往往是風(fēng)險的集中點。易居克而瑞的一份報告顯示，去年成交的50宗“地王”，到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤，已開盤的7個項目受困于限價政策，去化表現(xiàn)平平。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認為，“防風(fēng)險”是中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容表述的核心部分，這不僅包括房地產(chǎn)市場本身的金融風(fēng)險，還包括上下游很多相關(guān)領(lǐng)域。

對于房地產(chǎn)市場究竟沉淀了多少金融資本，目前并無確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認為，按照正常邏輯，M2增速=GDP增速+物價指數(shù)。但最近幾年來，M2維持相對高速增長，導(dǎo)致前者一直大于后者。這說明大量貨幣流向大宗資產(chǎn)領(lǐng)域，造成資產(chǎn)價格上漲。這其中，房地產(chǎn)吸納的資金規(guī)模不容忽視。

“銀行早就不給小房企貸款了，這些企業(yè)靠什么活著？信托、私募，還有大量的民間融資。”福建某大型房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年前11月房企開發(fā)投資規(guī)模超過10萬億元，除了4萬億的直接來源外，還有相當(dāng)部分間接來自于銀行和其他金融機構(gòu)。

更重要的是，這些小房企本已舉步維艱，但隨著本輪市場的升溫，尤其是三四線城市樓市在發(fā)力，很多小房企起死回生，并謀求進一步發(fā)展。若把這部分計算在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)沉淀的金融資本規(guī)模將更加可觀。

風(fēng)險防控常態(tài)化

12月20日，中央經(jīng)濟工作會議公報發(fā)布，提出在今后三年重點防控金融風(fēng)險，促進形成“金融和房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。不僅要求更加具體，期限也更為長久。會議提到的金融風(fēng)險中，也包含房地產(chǎn)，這也說明中央對金融和房地產(chǎn)風(fēng)險的空前關(guān)注。與其他實體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險，不論是對金融市場，還是房地產(chǎn)市場來說都顯得十分重要。

“2007年的美國次貸危機，1997年的亞洲金融危機，乃至1991年的日本經(jīng)濟危機，都是由房地產(chǎn)引發(fā)的，這些危機造成的影響十分深遠?！鳖櫾撇硎荆c其他實體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，房地產(chǎn)市場風(fēng)險一旦發(fā)生，很容易引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)專家認為，本輪房地產(chǎn)市場的周期性高點正接近尾聲。從今年四季度開始，市場下行的趨勢出現(xiàn)，使得“冬天”很可能延續(xù)至明年，甚至后年。加之債務(wù)到期的壓力，以及流動性收緊預(yù)期，未來房企的資金面難言樂觀。

一旦房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，或者個人按揭貸款出現(xiàn)違約，金融領(lǐng)域?qū)⒈徊埃⒖赡墚a(chǎn)生連鎖反應(yīng)。今年的房企到位資金中，有超過4萬億直接來源于金融機構(gòu)——前11月，房企國內(nèi)貸款22649億，個人按揭貸款21612億元。再算上其他渠道，房地產(chǎn)市場沉淀的金融資本規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)龐大。