關(guān)于中國(guó)住房問(wèn)題“最權(quán)威、最全面”的文章出現(xiàn)了！
 

12月27日出版的《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》以頭版頭條、占據(jù)大半個(gè)版面的篇幅，刊登了題為《進(jìn)一步深化住房制度改革》的文章，作者是“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員”秦虹。

這篇文章，堪稱(chēng)是“2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”、“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議”之后，對(duì)未來(lái)樓市調(diào)控給出詳細(xì)解讀的最權(quán)威、最全面的文章。
 

《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》是中央黨校的機(jī)關(guān)報(bào)，在上述兩次重要會(huì)議之后，在如此重要版面上對(duì)中國(guó)住房制度改革進(jìn)行全面解讀，顯然大有深意。

如果你有時(shí)間，可以點(diǎn)擊本頁(yè)面左下角的“閱讀原文”，認(rèn)真閱讀這篇文章，它值得你仔細(xì)看三遍。下面，我給出文章中的干貨，然后予以解讀：

1、文章給出關(guān)于當(dāng)前住房問(wèn)題的基本判斷：到目前，住房總量問(wèn)題基本得到解決，戶(hù)均達(dá)到1套房，但住房的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒(méi)有得到很好地滿(mǎn)足。

2、文章沒(méi)有否定1998年的房改，對(duì)它的貢獻(xiàn)予以了肯定。認(rèn)為1998年到2017年，中國(guó)基本上建立了“兩分法”的住房制度，具體含義是：“以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求”的住房供應(yīng)體系基本建立。

3、文章認(rèn)為中國(guó)即將進(jìn)入住房制度的“三分法”時(shí)期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有產(chǎn)權(quán)住房”。

4、所謂的“二次房改”，目標(biāo)是：最終形成政府（或單位）擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房、政府和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系。

5、未來(lái)住房制度的核心理念是：自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善優(yōu)先；抑投機(jī)、疏投資。

6、以首次置業(yè)家庭為重點(diǎn)，熱點(diǎn)城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，重點(diǎn)解決“夾心層”（中等收入家庭中，既不符合住房保障條件又買(mǎi)不起商品住房）的住房問(wèn)題。

7、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，關(guān)鍵解決三大問(wèn)題：第一，增加機(jī)構(gòu)租賃住房的供給，培育專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)；第二，在人口凈流入的地區(qū)，積極探索集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；第三，出臺(tái)細(xì)化的規(guī)范租賃住房市場(chǎng)的法律法規(guī)，保護(hù)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，實(shí)施基本公共服務(wù)租售同權(quán)。此外，還要“歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕住房租賃企業(yè)稅負(fù)”。

8、文章提出：應(yīng)根據(jù)人口流動(dòng)情況安排建設(shè)用地指標(biāo)，而不僅是財(cái)政需要。要深化供地制度改革，控制土地價(jià)格的非理性上漲。

9、文章建議（作者是住建部的，貸款政策由央行、銀監(jiān)會(huì)決定）：堅(jiān)守購(gòu)房首付的底線(xiàn)，堅(jiān)持差別化購(gòu)房信貸政策，如購(gòu)買(mǎi)首套房的貸款首付不低于30%、購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款首付不低于50%、購(gòu)買(mǎi)第三套房不貸款的政策要長(zhǎng)期不變，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。通過(guò)嚴(yán)格審查貸款人的貸款資格，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過(guò)早進(jìn)入市場(chǎng)而承受房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

10、建議出臺(tái)房地產(chǎn)稅，健全整體關(guān)于住房稅收的體系。其中包括：

為鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，就應(yīng)歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕住房租賃企業(yè)稅負(fù)，積極盤(pán)活閑置住房利用率；

為抑制炒房行為，就應(yīng)增大反復(fù)交易的成本，設(shè)立按持有時(shí)間、住房套數(shù)實(shí)行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；

為盤(pán)活存量抑制投資，就應(yīng)整合優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)；

為適應(yīng)城市分化的現(xiàn)實(shí)，就應(yīng)賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。

11、其他重要的政策建議：

一方面，采取法律的、經(jīng)濟(jì)的甚至必要的行政措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。如，限制不合理需求，嚴(yán)格管理違規(guī)銷(xiāo)售行為；提高開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入門(mén)檻，清理“僵尸企業(yè)”，實(shí)施負(fù)面清單管理，鼓勵(lì)兼并重組，建立房企誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)機(jī)制和評(píng)價(jià)懲戒體系，提高預(yù)售門(mén)檻；規(guī)范房地產(chǎn)中介等。

另一方面，通過(guò)發(fā)展有管理的直接融資渠道，疏通投資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導(dǎo)投資?！瓕⒎康禺a(chǎn)實(shí)物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實(shí)物需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。

我的點(diǎn)評(píng)如下：

1、“2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議”定策，這篇文章則相當(dāng)于一篇“樓市政策白皮書(shū)”，因此非常重要，值得仔細(xì)研究。

2、所謂的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”過(guò)渡。至于1998年之前，則是“一分法”（政府、單位一條渠道提供住房）。所謂的“住房公有制”，是局部的。

3、“公有制住房”、“租賃住房”是住房新政的兩大發(fā)力點(diǎn)，政府會(huì)給予貸款、稅收、土地供應(yīng)、發(fā)行金融衍生品等一系列的支持，由此會(huì)帶來(lái)大量的投資機(jī)會(huì)。

4、“將房地產(chǎn)實(shí)物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實(shí)物需求，抑制房?jī)r(jià)上漲”，這句話(huà)值得高度關(guān)注。也就是說(shuō)，鼓勵(lì)你去炒“基于土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓勵(lì)你直接炒房子。看明白了嗎！

如果鼓勵(lì)投資“房地產(chǎn)金融產(chǎn)品”，那么這些產(chǎn)品的基礎(chǔ)——房子的價(jià)格，能持續(xù)下降嗎？

5、未來(lái)的住房制度核心理念是：“自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善優(yōu)先；抑投機(jī)、疏投資”?！案纳苾?yōu)先”這四個(gè)字值得關(guān)注，二套房絕對(duì)是鼓勵(lì)的。最后6個(gè)字，細(xì)細(xì)品味吧。在剛需、改善型需求之外，不僅僅只有投機(jī)，還有投資。對(duì)于投資和投機(jī)，政府態(tài)度是不同的。

6、什么是投機(jī)？什么是投資？恐怕在不同的城市有不同的含義。在需要去庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，第五套、第六套住房也算投資，因?yàn)槟阍趲驼辉诖蟪鞘?，恐怕第四套房子就算投機(jī)了吧（第一套剛需，第二套改善，第三套投資）。還有，就是交易頻繁。

7、房地產(chǎn)稅早晚是要來(lái)的，因?yàn)榭梢栽黾诱杖搿⒈P(pán)活住宅存量，減少空置。對(duì)于投機(jī)者，尤其是“短期內(nèi)反復(fù)交易”的，會(huì)加重稅收，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。另外，會(huì)賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。原因很簡(jiǎn)單，各地樓市狀況未來(lái)將千差萬(wàn)別，而圍繞房地產(chǎn)的稅收，主要是地方稅。

8、這篇文章連續(xù)使用了8個(gè)“穩(wěn)定”，由此可以看出高層對(duì)樓市的期待。價(jià)格大幅波動(dòng)，大漲、大跌，都是不允許的。樓市跟股市一樣，將進(jìn)入“鳥(niǎo)籠行情”時(shí)期。

9、對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，這篇文章傳遞的信息跟“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議”一樣，是偏利好的，對(duì)當(dāng)前冰冷的市場(chǎng)是個(gè)“溫暖的大消息”。

延伸閱讀：為什么今年房地產(chǎn)商有錢(qián)拿不到地？

今天，中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)“談地色變”的時(shí)代。

大房企拿地是生產(chǎn)問(wèn)題，小房企拿地是生死問(wèn)題；不拿地就會(huì)退出地產(chǎn)江湖，拿地又都算不過(guò)來(lái)賬。

當(dāng)你下定決心繼續(xù)拿地后，你又發(fā)現(xiàn)拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本輪不到你拿”。

拿了高價(jià)地雖然可能會(huì)死，但沒(méi)拿到地，那是絕對(duì)會(huì)死。所以，今天的投資拿地，已成為房地產(chǎn)面向未來(lái)的戰(zhàn)略性能力。

未來(lái)，中國(guó)房企拿地會(huì)有哪些趨勢(shì)，老潘特別總結(jié)《2017年中國(guó)房企拿地十大趨勢(shì)》

趨勢(shì)1：錢(qián)重要，比錢(qián)更重要的是拿地的綜合能力。

沒(méi)錢(qián)，拿地免談。但有錢(qián)，也不一定拿得到地。這是2017年拿地最典型的現(xiàn)狀。

地產(chǎn)上半場(chǎng)，拿地即掙錢(qián)，沒(méi)什么附加條件，而下半場(chǎng)行業(yè)進(jìn)入利潤(rùn)低，地價(jià)高，門(mén)檻高，競(jìng)爭(zhēng)兇的“白銀時(shí)代”，房企拿地，僅僅有錢(qián)，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

其一，拿地逐漸成為綜合能力的較量。比如上海的“招標(biāo)+拍賣(mài)”的打分后入圍再PK的機(jī)制，在對(duì)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等評(píng)選篩選后，基本“50強(qiáng)”之后的房企在上海拿地的機(jī)會(huì)就很少。

其二，北京的“限地價(jià)+競(jìng)自持”機(jī)制，這其中的“競(jìng)自持”，本質(zhì)就是比拼企業(yè)融資的金融實(shí)力。一些高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的房企就因?yàn)橘Y金實(shí)力不夠而很難去做自持，自然它們就沒(méi)能力參加競(jìng)標(biāo)而提前退出。

其三，除了上述各種企業(yè)綜合實(shí)力和金融因素外，拿地不僅靠本身的專(zhuān)業(yè)，背后更是依賴(lài)所在企業(yè)背后一整套能力和體系支撐。土地變現(xiàn)預(yù)期收入、利潤(rùn)會(huì)比對(duì)手更高，這樣你拿地出價(jià)就更高，就有實(shí)力“更高一手”拿到土地還能繼續(xù)賺錢(qián)。

趨勢(shì)2：過(guò)去營(yíng)銷(xiāo)總重要，如今投資總也重要

過(guò)去拿地不難，房企取得業(yè)績(jī)核心依靠營(yíng)銷(xiāo)的前期項(xiàng)目定位和后期的銷(xiāo)售，賣(mài)得快、賣(mài)得多、賣(mài)得高，賣(mài)得回款快，最終賣(mài)出好業(yè)績(jī)。所以房企多建立以營(yíng)銷(xiāo)為龍頭的運(yùn)營(yíng)體系。而如今，投資拿地，逐漸成為房企進(jìn)退與生死存亡的關(guān)鍵。

正如前陽(yáng)光城聯(lián)席董事長(zhǎng)陳凱表示：“今天投資越發(fā)重要，地價(jià)占房?jī)r(jià)比顯著上升，如果地價(jià)超過(guò)50%甚至100%的時(shí)候，房企老板應(yīng)該自己或者花重金去聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的投資總，實(shí)際拿地的能力，投資的專(zhuān)業(yè)性提升、投資拿地人員的薪酬，都應(yīng)該在企業(yè)戰(zhàn)略層面給予更大的投入和重視?！?/span>

趨勢(shì)3：對(duì)手變伙伴，“聯(lián)合體”拿地成為潮流

對(duì)手變伙伴，合伙拿地，聯(lián)合體拿地，成為2017年拿地典型潮流。

一線(xiàn)城市動(dòng)輒50億、100億甚至更高門(mén)檻的新地，基本是兩三家甚至更多家聯(lián)合體拿下，比如北京新地基本是前30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部組合的聯(lián)合體。目前核心二線(xiàn)城市聯(lián)合體拿地也越來(lái)越普及。

為何聯(lián)合拿地？原因很簡(jiǎn)單，一則高地價(jià)，聯(lián)合拿地快速減輕資金壓力；二則聯(lián)合拿地，對(duì)手變伙伴，不至于把土地價(jià)格廝殺過(guò)猛，合作拿地反而能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提升利潤(rùn)率；三則不僅僅是拿地合作，也可以拓展到產(chǎn)品研發(fā)、銷(xiāo)售、融資的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

聯(lián)合拿地目前有三種合作模式：一線(xiàn)城市大房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”、本地房企傍“外來(lái)戶(hù)”和房企聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)。

趨勢(shì)4：拿地主渠道之變：從招牌掛到“并購(gòu)”

過(guò)去招拍掛是拿地主渠道，今天并購(gòu)成為拿地主渠道。

如今，很多房企招拍掛市場(chǎng)去20次成功兩次就不錯(cuò)了（編者注，事實(shí)上比這更殘酷）。高地價(jià)、招拍掛激烈競(jìng)爭(zhēng)下，2017年并購(gòu)拿地，迅速成為房企拿地的主力方式。

不少房地產(chǎn)商老板笑談，自己的2017年“不是去并購(gòu)，就是去并購(gòu)的路上”。比如屢屢出手的融創(chuàng)孫宏斌不用說(shuō)了，同樣“并購(gòu)?fù)酢毙滦汴?yáng)光城總裁張海民，因?yàn)楦鞯夭①?gòu)相關(guān)事宜，最近一年飛行就高達(dá)113次。

最近兩年，越來(lái)越多房企成立并購(gòu)管理部。

趨勢(shì)5：賣(mài)方重就業(yè)和城市升級(jí)，買(mǎi)方轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商

城市化不斷升級(jí)換代后，今天土地交易雙方對(duì)土地的用途，土地的價(jià)值普遍都有新的認(rèn)知。

一方面城市土地越來(lái)越稀缺，寸土寸金，這就要求對(duì)土地價(jià)值盡可能最大化。

城市發(fā)展對(duì)住宅用地容積率不斷提升，從過(guò)去的1.0到如今的3.0，甚至5.0；地方政府不再是過(guò)去通過(guò)出售土地解決財(cái)政收入的思路，而是立足城市升級(jí)，立足土地的產(chǎn)業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓，購(gòu)物中心等城市多功能配套更多去提升城市品質(zhì)，解決更多就業(yè)，創(chuàng)造更多稅收，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等新的出發(fā)點(diǎn)。

從這個(gè)角度來(lái)講，單純拿地蓋房子的思路開(kāi)始不適合未來(lái)城市的發(fā)展訴求。

另一方面，作為土地另外一方開(kāi)發(fā)商也在新時(shí)期紛紛提出城市運(yùn)營(yíng)商，城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

趨勢(shì)6：2017年拿地焦核心一二線(xiàn)城市和衛(wèi)星城

到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利潤(rùn)拿地，是房企拿地的三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

而這里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最嚴(yán)調(diào)控下，百?gòu)?qiáng)房企拿地都普遍核心聚焦一二線(xiàn)城市，這是主力布局所在，而少部分聚焦核心一線(xiàn)周邊的三四線(xiàn)衛(wèi)星城。

最新數(shù)據(jù)表明，2017年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交7392億元，同比增長(zhǎng)27.5%；而從城市排行榜來(lái)看，一二線(xiàn)城市仍為房企拿地投資的主戰(zhàn)場(chǎng)，部分三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。

事實(shí)上，房企城市布局拿地經(jīng)過(guò)幾輪的循環(huán)，早期沖向三四線(xiàn)，而后庫(kù)存過(guò)高回歸一二線(xiàn)，而后限購(gòu)限貸后很多房企又沖向三四線(xiàn)……經(jīng)過(guò)幾輪的一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的輪回，房企漸漸明白，無(wú)論任何時(shí)候，一二線(xiàn)蓋房子，安全性、收益性都相對(duì)有保證。而三四線(xiàn)對(duì)絕大多數(shù)房企而言一直是機(jī)會(huì)性存在。

同時(shí)，過(guò)去房地產(chǎn)商進(jìn)入城市更多是看GDP，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口數(shù)量等，今天對(duì)城市進(jìn)入指標(biāo)更具落地性和深入性，比如城市人口凈流入，初中小學(xué)入學(xué)人口增長(zhǎng)率，高凈值人群數(shù)量、有效庫(kù)存結(jié)構(gòu)等。

最后，無(wú)論拿地模式如何演變進(jìn)化，一個(gè)城市也好，地產(chǎn)行業(yè)也罷，單純拿地蓋房子的思維已經(jīng)落伍，新時(shí)期土地的經(jīng)營(yíng)要上升到城市運(yùn)營(yíng)，城市發(fā)展，更好的品質(zhì)生活，更好的城市服務(wù)上來(lái)，這才是政府、房地產(chǎn)商在土地買(mǎi)賣(mài)之上應(yīng)有的初心。

來(lái)源:樓市參考