5月23日，"2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會"在香港舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第12年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。在本次測評成果發(fā)布會上還首次發(fā)布了"2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評成果"，該項測評由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主辦。

根據(jù)《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，中國恒大成功蟬聯(lián)榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分別居于第四到第六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產(chǎn)分列第七至十位。

據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。與2018年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈增加3家。通過科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的評價指標(biāo)體系、評價方法和深度典型研究，對房地產(chǎn)上市公司的綜合實力進行評估和深入研究。

同時，此次測評還發(fā)布了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市企業(yè)的分榜單。測評研究報告指出，2018年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢復(fù)雜，房地產(chǎn)調(diào)控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chǎn)上下游較多行業(yè)增長乏力。供應(yīng)鏈超百家上市公司營業(yè)收入中，雖九成企業(yè)的營收依然在上漲，但過半數(shù)漲幅不足20%，一成供應(yīng)鏈企業(yè)營收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營收增長較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營收下滑明顯。另一方面，受消費升級、全裝修政策影響，存量市場發(fā)展，各行業(yè)亦面臨新的機遇。眾多上市企業(yè)選擇穩(wěn)健發(fā)展路徑，一些領(lǐng)先的上市供應(yīng)鏈企業(yè)在資本、技術(shù)、品牌、管理方面具備優(yōu)勢，通過不斷創(chuàng)新，推進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化和品質(zhì)化發(fā)展，進行品牌塑造、與服務(wù)創(chuàng)新，從而在產(chǎn)品、服務(wù)方面更加適配于開發(fā)商降本增效、提質(zhì)升級的要求，表現(xiàn)較為突出。

上市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)八大特點

測評研究報告顯示，從核心測評指標(biāo)來看，2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%；凈負(fù)債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。整體來看，上市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)以下八大發(fā)展特點：

資本市場方面，內(nèi)地和香港的地產(chǎn)板塊總體表現(xiàn)基本一致，都呈下跌趨勢，但A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。在市值表現(xiàn)上，2018年末上市房企中市值過千億的有8家。股價表現(xiàn)方面，全年股價累計漲幅前十名里在港上市房企占據(jù)前九個席位，全年跌幅最靠前的10個股票中有8個來自于A股市場。由此可見，2018年在港上市房企的股價表現(xiàn)相對優(yōu)于A股市場，主要因為頭部房企大部分在港股市場的內(nèi)房股板塊，受益于行業(yè)集中度不斷提升，資源向龍頭聚攏這一邏輯，在市場下跌的2018年，投資者更注重公司的盈利能力，因此股價能有相對較好的表現(xiàn)。

從運營規(guī)模表現(xiàn)來看，上市房企經(jīng)營規(guī)模高速增長，趨勢延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實現(xiàn)了較高速的增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，年末總資產(chǎn)超過千億的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過3000億的企業(yè)有14家，超過萬億的企業(yè)有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產(chǎn)累計值占比來看，榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計值占比已超過50%，排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計值占比超過80%。這兩項指標(biāo)2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名，可見2018年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢。

在償債能力上，上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財務(wù)風(fēng)險整體可控。測評研究報告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個百分點；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國國貿(mào)、中國海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達(dá)中國、寶龍地產(chǎn)等；另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

盈利能力方面，上市房企外延擴張驅(qū)動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點；總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點。三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，主要是本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴張驅(qū)動，上行周期對資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產(chǎn)回報率同樣可以提升。

在成長能力上，上市房企業(yè)績增速略有回調(diào)，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實現(xiàn)增長，但增速出現(xiàn)回落。從成長能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長能力出現(xiàn)分化。從各企業(yè)的土地儲備情況分析，龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)?？傮w來看，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢，或是拿地方面能夠擁有自己獨特的渠道。

經(jīng)營效率方面，上市房企周轉(zhuǎn)效率保持平穩(wěn)，存貨規(guī)模穩(wěn)步提升。2018年末，存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不變。同時，截至2018年底上市房企存貨總計11.46萬億元，其中，存貨超過1000億元的有29家，較去年增加1家，超過三千億的有8家，而這些企業(yè)全部進入本次測評榜單的前20位。測評研究報告分析認(rèn)為，當(dāng)土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢不斷凸顯，因此存貨繼續(xù)保持向大型房企集中的趨勢。

在社會責(zé)任上，房企2018年責(zé)任意識逐漸增強，加大落實了企業(yè)責(zé)任的實施跟踐行。上市房企在加強盈利能力、提升業(yè)績的同時，積極主動的承擔(dān)社會責(zé)任，使得社會發(fā)展和企業(yè)發(fā)展并行。有數(shù)十家企業(yè)連年發(fā)布企業(yè)社會責(zé)任報告，企業(yè)的社會責(zé)任理念愈加增強，對責(zé)任的踐行和實施也愈發(fā)全面和成熟。

創(chuàng)新能力方面，上市房企也在不斷積極求變，進行戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品打造、營銷加碼，以及深耕主業(yè)外衍生的多元化方向，并且物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等都會給企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。在產(chǎn)品競爭方面，隨著對美好生活、人居需求關(guān)注加大，大多數(shù)上市房企積極打造差異化產(chǎn)品，減少同質(zhì)化。在物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新方面，馬太效應(yīng)凸顯，多家物業(yè)公司先后上市，萬物互聯(lián)的生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成。此外，年內(nèi)多家上市房企進行了戰(zhàn)略上的創(chuàng)新調(diào)整，形成了"房地產(chǎn)+"發(fā)展模式，在企業(yè)的主業(yè)基礎(chǔ)上，向其他領(lǐng)域布局延伸，加大了對運營的重視度，并多元業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在長租公寓、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城融合、特色小鎮(zhèn)、旅游文化、物流地產(chǎn)等積極布局。

趨勢：融資環(huán)境向好，多元拓展成熱點

本次測評研究報告同時指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金共16.59萬億元，同比增長6.4%，增速回落1.8%。進入2018年四季度，融資環(huán)境有好轉(zhuǎn)跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑姆€(wěn)杠桿，貨幣政策經(jīng)過四次定向降準(zhǔn)后由偏緊向中性轉(zhuǎn)變。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。根據(jù)央行19年一季度發(fā)布的貸款投向報告，一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長18.7%，雖然較上年末回落1.3%，但依然是貸款投向中增速最高的行業(yè)。

此外，從業(yè)務(wù)趨勢來看，上市房企的主業(yè)仍是地產(chǎn)，除少數(shù)個別上市房企外，地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入占據(jù)絕對比重，基本在90%以上。經(jīng)過了多年探索，行業(yè)多元化發(fā)展已全面開展，但主業(yè)為基的趨勢在未來5到10年不會有根本性變化。不過，上市房企探索多元化的實踐沒有停止，只是態(tài)度更加理性，更強調(diào)穩(wěn)固主業(yè)的基礎(chǔ)地位，避免盲目發(fā)展。

從上市房企對多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域的選擇看，首先，是以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游領(lǐng)域為主，呈現(xiàn)出與主業(yè)的協(xié)同。這也順應(yīng)消費升級的大勢，利于為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，從而反哺主業(yè)，帶來資產(chǎn)價值的增值。從年內(nèi)上市房企涉足的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入看，物業(yè)管理收入較成規(guī)模的上市房企數(shù)量最多，其次為商業(yè)地產(chǎn)、建筑，而在文旅、園區(qū)開發(fā)等地產(chǎn)+業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)模收入的上市房企為數(shù)不多。其次，長租公寓布局仍是熱點，同時這一領(lǐng)域的融資也得到了監(jiān)管層精準(zhǔn)調(diào)控的扶持。最后，上市房企也選擇應(yīng)用科技、教育、新工業(yè)新材料、文娛傳媒、體育等"專業(yè)性強"的"非地產(chǎn)"領(lǐng)域進行投資，這些領(lǐng)域大部分為熱點領(lǐng)域，也是未來中國經(jīng)濟整體的熱點。

附一、2019中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜及單項榜

二、2019中國房地產(chǎn)上市公司單項榜

附二：測評指標(biāo)體系說明

中國房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負(fù)債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等42個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。

附三：主辦方簡介

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會是經(jīng)國家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位和個人自愿結(jié)成的全國性行業(yè)非營利性社會組織，其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心

中國房地產(chǎn)測評中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評機構(gòu)，主要專家支持單位為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)（中國）有限公司等。上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量，本著"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的原則，展開深入翔實的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經(jīng)過多年不懈的努力，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國房地產(chǎn)測評系統(tǒng)》，運用該系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計機構(gòu)等進行全面測評，每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)測評榜單和研究報告，以權(quán)威媒體為渠道向全社會發(fā)布測評成果，以此促進中國房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。