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4萬億舊改大幕拉開 接棒棚改言之尚早

2019-07-17 08:49
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7月15日,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,國內(nèi)經(jīng)濟增速6.3%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示,6.3%是一個有后勁支撐的速度,“從下半年來看,外部環(huán)境可能還是比較復(fù)雜的,國內(nèi)還有下行壓力,但是經(jīng)濟平穩(wěn)運行的基本面不會變,而且現(xiàn)在政策儲備還有很多空間”。


??穩(wěn)增長是開啟政策儲備工具箱的一把總鑰匙。工具箱里,舊改一項的關(guān)注度正在急遽升溫。


??6月19日,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,“重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施,有條件的可加裝電梯,配建停車設(shè)施。促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費”。


??7月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行老舊小區(qū)改造例行政策吹風(fēng)會。住建部副部長黃艷表示,目前全國需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人,“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造上升為國家的重要工作,既保民生又穩(wěn)投資同時拉內(nèi)需,我們希望通過這項工作獲得綜合效益”。


??據(jù)官方初步摸查,各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個,涉及居民上億人。住建部原副部長、國務(wù)院參事仇保興甚至給出了舊改可撬動的具體投資額:4萬億元。仇保興表示,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。


??4萬億元舊改如何“接過棚改的棒”以拉動基建、托穩(wěn)經(jīng)濟,引發(fā)外界巨大關(guān)注。


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??中國社科院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強在接受時代周報記者采訪時認為:“棚改更像一個‘點’,對城市中某個棚戶區(qū)區(qū)域進行拆除重建,從而拉動投資、直接作用于房地產(chǎn)市場,效果迅速、明顯;舊改則是一個‘面’,在全國范圍內(nèi)進行大規(guī)模小修小補。從短期角度來看,推動難度較大,且效果難以快速顯現(xiàn)?!?/span>


??從北上廣深突破


??此次列入舊改的城鎮(zhèn)老舊小區(qū),是“建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)”。


??據(jù)黃艷介紹,此次舊改分三步:第一步是“?!?。?;镜呐涮自O(shè)施,比如老舊小區(qū)里和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等;第二步是“提”,提升類的基礎(chǔ)設(shè)施,包括增加公共活動場地,有條件的地方配建停車場、活動室、物業(yè)用房等;第三步是“完善”,包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共服務(wù)設(shè)施。


??未必每個老舊小區(qū)都能走完這三步。一般情況下,第一步是必然選項,后兩步則在有條件的小區(qū)推進。實際上,早在2017年,住建部就已在廈門等15個城市實施舊改試點。從試點情況看,老舊小區(qū)改造困難重重。


??佛山市一業(yè)主告訴時代周報記者,其所在小區(qū)屬于老舊小區(qū),在舊改要求下,從前年開始謀劃加裝電梯,“但由于低層和高層住戶意見不統(tǒng)一,以及加裝電梯破壞采光、走廊使用等問題,已經(jīng)拖延了近兩年”。


??基于此,住建部表示下一步將做好群眾動員、居民協(xié)商工作。黃艷介紹:“目前有一些經(jīng)驗,比如加裝電梯工程的設(shè)計和工程方案,盡量兼顧各層居民的合理訴求,盡可能通過精心的個性化設(shè)計,達到利益最大化、影響最小化。還有,居民鄰里要共謀共商?!?/span>


??“以前老舊小區(qū)改造只是部分試點城市少數(shù)小區(qū)的工作,但已經(jīng)暴露了很多瑣碎復(fù)雜的問題?,F(xiàn)在要在全國范圍內(nèi)進行推廣,問題的解決迫在眉睫?!蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉對時代周報記者表示。


??對此,王業(yè)強建議,對于老舊小區(qū)改造,應(yīng)該規(guī)劃先行:“在對小區(qū)進行改造之前,首先出臺一個整體規(guī)劃,比如改造哪些地方、小區(qū)整體規(guī)劃、改造后的圖景……以調(diào)動居民的改造積極性;其次,在國家層面,也應(yīng)該有較為明確的規(guī)劃,明確相關(guān)的政策措施、法律規(guī)定、第三方參與引導(dǎo)等?!?“為了形成突破,這一次舊改,是否可以考慮先從北上廣深等城市入手?一是這些城市住房市場發(fā)展較早,有老舊小區(qū)改造的需求;二是這些城市也有力量進行投融資及社會資本的納入。”王業(yè)強說道。


??投融資模式待破局


??在今年棚改進入尾聲、大幅縮量的情況下,有輿論認為,4萬億元規(guī)模的舊改或取代棚改,成為新的投資增長引擎。


??交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者表示,棚改拆除重建,且提供貨幣化安置助推購買,但舊改只是小修小補;再者,舊改改造范圍有限,能夠帶來的投資也有限:“我個人認為,舊改不太能夠跟棚改相提并論,它接不住棚改這一棒。”


??與棚改相比,此次舊改面臨的最大困境是:錢從哪里來?


??“老舊小區(qū)改造缺乏有效的盈利模式,更偏向于民生工程,從這個角度來說,社會力量參與支持的動力較小?!睆埡陚ブ毖圆恢M地說,目前舊改的盈利模式尚不清晰。


??6月中旬召開的國常會會議表示,此次舊改要創(chuàng)新投融資機制,“鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索,以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與”。對此,黃艷回應(yīng)說:“國務(wù)院常務(wù)會議給我們提出了一個新的任務(wù),下一步住建部將組織國務(wù)院相關(guān)部門會商研究,還將開展聯(lián)合調(diào)研?!?nbsp;


??方正證券分析師夏亦豐曾梳理指出,根據(jù)資金來源,可將老舊小區(qū)改造模式分為三種:在財政能力較強的城市,由政府主導(dǎo);在中小城市,由業(yè)主協(xié)商自愿改造、自籌資金,政府適當補貼;在房價較高城市,引入社會力量,通過市場化實現(xiàn)資金平衡或采取PPP模式,企業(yè)獲得改造后增量部分的經(jīng)營權(quán),逐步收回投資獲得回報。


??時代周報記者收集資料顯示,在政府主導(dǎo)舊改資金模式上,已有上海和天津的例子。其中上海舊改由市、區(qū)兩級財政分配承擔,市級財政補貼30%,區(qū)級補貼40%,其余由業(yè)主承擔;天津的改造資金則全部由政府承擔,市、區(qū)兩級各50%。


??夏丹表示,無論上述哪種集資模式,舊改資金來源都不樂觀?!袄吓f小區(qū)改造更多偏向民生工程,除財政補貼,更有可能借助政策性銀行如國開行設(shè)立專門的舊改產(chǎn)品。類似以前的棚改,國開行專門設(shè)立抵押補充貸款(PSL)那樣?!?/span>


來源:時代周報


編輯者:初夏

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