自2018年末，融資環(huán)境出現(xiàn)短暫的寬松之后，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿以及信貸緊縮背景下，5月份開(kāi)始融資收緊政策相繼出臺(tái)，房企融資的各渠道逐漸關(guān)閉，融資規(guī)?？焖傧陆?。 此外，新房、二手房以及土地市場(chǎng)皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷也使房企的現(xiàn)金流“捉襟見(jiàn)肘”。在各家房企財(cái)報(bào)中，對(duì)持有現(xiàn)金流也越來(lái)越重視。當(dāng)面臨的市場(chǎng)相同，融資能力的差異成為決定房企經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)空間的重要因素。房企如何施展財(cái)技來(lái)保證在手現(xiàn)金，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

融資環(huán)境再收緊

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)融資環(huán)境經(jīng)歷“趨緊-寬松-再趨緊”的歷程。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的 95 家典型房企融資數(shù)據(jù)，重點(diǎn)房企2018一季度融資總額為3678億元，同比增長(zhǎng)44%；然而接下來(lái)的二、三、四季度融資總額分別為3763、2833、3328億元，同比分別持平、下滑14%、下滑18%。整體融資規(guī)模從2018年初逐步回落，直到年末才開(kāi)始有所回升。

延續(xù)2018年末融資環(huán)境改善的態(tài)勢(shì)，2019年一季度整體融資規(guī)模明顯提升，融資總額為4250億元，同比增長(zhǎng)16%，創(chuàng)下2017年以來(lái)的最高值。

但房企夢(mèng)寐以求的融資寬松只是“曇花一現(xiàn)”。二季度開(kāi)始，融資環(huán)境再次出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，企業(yè)融資規(guī)模也急劇下降，達(dá)到近三年來(lái)的較低值，與一季度形成反差。

二季度房企融資總額為 2919 億元，同比下滑 22%，4-6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%，5、6 月份以來(lái)以境內(nèi)債、境外債和信托為代表的融資規(guī)模明顯回落，企業(yè)融資壓力較大。

雖然房企面臨的融資壓力巨大，但在政策層面并未見(jiàn)放松的趨勢(shì)。

繼7月窗口指導(dǎo)要求部分銀行控制房地產(chǎn)貸款增速后，日前銀保監(jiān)會(huì)再次下發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出銀行在信貸管理方面，要關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括要加強(qiáng)集中度管理、資本金來(lái)源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等。8月30日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)》中，再度提及地方中小銀行機(jī)構(gòu)存在違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、違規(guī)向關(guān)系人發(fā)放信用貸款等問(wèn)題。

央行也在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源，并提出對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的具體要求。同時(shí)，在新的房貸利率對(duì)標(biāo)LPR之時(shí)，央行就已明確強(qiáng)調(diào)房貸利率不下降。

業(yè)內(nèi)人士表示，總體而言，從房地產(chǎn)金融角度看，目前調(diào)控已經(jīng)并且將繼續(xù)從三個(gè)方面實(shí)施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

某研究員陳朦朦認(rèn)為，無(wú)論是針對(duì)融資來(lái)源渠道，還是融資款項(xiàng)去向，房企融資監(jiān)管已經(jīng)發(fā)力，預(yù)計(jì)到2019年下半年，房企融資規(guī)模或?qū)⑹芟?，高資質(zhì)大型房企將在激烈競(jìng)爭(zhēng)的融資環(huán)境中，憑借自身資本實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)管控水平、資產(chǎn)管理水平更好地生存。

多數(shù)房企可負(fù)擔(dān)今年到期債券

融資收緊之下，已有不少觀點(diǎn)表達(dá)了對(duì)房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。不過(guò)，中泰證券在研報(bào)中指出，雖然融資進(jìn)一步收緊，但在2018年末以及今年一季度，已有大部分房企未雨綢繆，隨著房地產(chǎn)行業(yè)公司債監(jiān)管邊際改善，債券發(fā)行提速，重點(diǎn)房企也普遍借機(jī)成功發(fā)行了境內(nèi)外債券。如世茂許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“今年年初，公司就做了一個(gè)很大的美元債發(fā)行，7月份又做了10億美元債，我們今年的美元額度已經(jīng)差不多用完了，實(shí)際上我們還是比較前瞻性的?！敝刑┳C券認(rèn)為，截止目前，多數(shù)重點(diǎn)房企已完全可負(fù)擔(dān)今年的到期債券，去年末以來(lái)重點(diǎn)房企的債券加速發(fā)行其實(shí)已經(jīng)對(duì)今年的債券到期以及可能的提前兌付、回售量形成了一定支撐。

對(duì)重點(diǎn)房企的分析更可論證這一觀點(diǎn)。通過(guò) 2019 年境內(nèi)債、境外債到期規(guī)模，與 2018 年Q4 以來(lái)債券發(fā)行規(guī)模相比較，重點(diǎn)房企近期發(fā)債規(guī)模對(duì)到期規(guī)模平均覆蓋率為257%， 中位數(shù)為164%。其中，2018年銷(xiāo)售金額 2000億元以上房企的平均覆蓋度為144%，中位數(shù)為 76%；1000-2000 億元房企平均覆蓋率為368%，中位數(shù)為232%；1000 億元以下房企平均覆蓋率為186%，中位數(shù)為160%。

如果考慮提前兌付和回售的問(wèn)題（參照 2018Q1-2019Q1 房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債提前兌付和回售量占到期量 79%這一比例預(yù)估），這意味著需要完全覆蓋 2019 年債券償還量，發(fā)債規(guī)模較到期規(guī)模的覆蓋率達(dá)到 179%即可。如果再考慮其他間接融資以及銷(xiāo)售回款，預(yù)計(jì)年內(nèi)大部分房企現(xiàn)金流受到的影響有限，主要影響仍在房企新增投入的預(yù)期。

房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)

雖然在短期來(lái)看，融資收緊對(duì)今年大部分房企現(xiàn)金流影響有限，但在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政策并無(wú)放松的跡象，且伴隨著償債高峰期的到來(lái)，現(xiàn)金流成為企業(yè)的生存血液，現(xiàn)金緊缺成為諸多房企緊要改善的問(wèn)題，降負(fù)債、促回款、善現(xiàn)金流成為眾多房企下半年的主要工作。

龍頭房企也不例外，碧桂園在財(cái)報(bào)中提出，截至2019年6月30日，碧桂園銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可換股債券分別為2218.65億元、574.65億元、473.36億元和52.23億元。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)整合、市場(chǎng)進(jìn)一步分化的新形勢(shì)帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，公司將堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施。萬(wàn)科稱(chēng)，公司在手現(xiàn)金充足，凈負(fù)債率保持低位。萬(wàn)科在手現(xiàn)金1438.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債。

中小房企也積極降負(fù)債，以保持公司發(fā)展的韌性。以合景泰富為例，2019年上半年，合景泰富對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)做出了調(diào)整，一年內(nèi)到期的債務(wù)占總有息負(fù)債下降7.9個(gè)百分點(diǎn)至14%，相應(yīng)的長(zhǎng)期債務(wù)較2018年末增加21.9%，占比86%。調(diào)整后的債務(wù)結(jié)構(gòu)以中長(zhǎng)期債務(wù)為主，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

土地獲取方面，為保證現(xiàn)金流，不少房企選擇放緩拿地節(jié)奏，與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)。有部分企業(yè)8月土儲(chǔ)投資大幅放緩，中海8月份拿地金額僅有1.6億元，相對(duì)于前7個(gè)月平均超過(guò)110億元的土地投資來(lái)說(shuō)幾乎可忽略不計(jì)；此外榮盛發(fā)展、雅居樂(lè)、融創(chuàng)本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

此外，為了獲取現(xiàn)金流，采取促銷(xiāo)策略，促進(jìn)銷(xiāo)售回款，獲取現(xiàn)金流也成為房企普遍做法。不少房企將促進(jìn)銷(xiāo)售作為當(dāng)下最重要的工作要點(diǎn)。2016 年以來(lái)由于融資環(huán)境一直處于較嚴(yán)狀態(tài)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到位資金中，由銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)的比重正在提升。

有媒體報(bào)道，8月20日至10月8日，恒大推出“全國(guó)532樓盤(pán)，閃購(gòu)7.8折”，全員營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠升級(jí)的促銷(xiāo)活動(dòng)。融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德也在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)金流主要來(lái)源是運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流，而不是融資?！拔覀儸F(xiàn)在的賬面現(xiàn)金，包括我們下半年到明年還會(huì)有大量的現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)。主要的貢獻(xiàn)和來(lái)源是現(xiàn)金，而不是融資?！?/span>

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