自六月份以來，地方開始出現(xiàn)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策的苗頭。尤其是進(jìn)入七月份以后，這種現(xiàn)象更加明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩個(gè)月至少有四個(gè)城市分別對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行加碼或管控。結(jié)合這些城市出臺(tái)調(diào)控政策的內(nèi)容來看，大多發(fā)生在當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)升溫的背景之下。另外，還有個(gè)別城市曾試圖對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行“松綁”，但被第一時(shí)間叫停。

因此，從種種變化來看，目前試圖松動(dòng)政策，根本沒那么簡(jiǎn)單。

多地頻現(xiàn)政策收緊信號(hào)

具體到各個(gè)城市來看，西安、蘇州兩個(gè)城市均是針對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行升級(jí)和加碼。呼和浩特和洛陽是對(duì)目前市場(chǎng)存在的一些過熱現(xiàn)象進(jìn)行整頓，開封與其他四個(gè)城市的不同之處在于，其意在松綁限售，但在第一時(shí)間被叫停。

6.20 西安

房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)跑，調(diào)控全面升級(jí)

西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站6月20日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理的通知》顯示，自《通知》下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）；對(duì)于非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。此外，《通知》還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，并嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購政策。

7.12 呼和浩特

整頓規(guī)范二手房市場(chǎng)

7月12日，呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局召開的規(guī)范網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息發(fā)布座談會(huì)上，明確要求網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的房源信息，必須經(jīng)過房源核驗(yàn)，上傳房屋信息的經(jīng)紀(jì)人需持有呼和浩特市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)下發(fā)的呼和浩特市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)名登記從業(yè)卡，個(gè)人發(fā)布房源信息時(shí)，需有房源信息核驗(yàn)碼方可通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。同時(shí)，責(zé)令各中介機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)房源信息發(fā)布平臺(tái)，進(jìn)行限期整改，整改期間不允許發(fā)布房源信息，并簽訂房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布平臺(tái)承諾書。

7.20 開封

樓市限售松綁“一日游”

開封市住建局7月20日發(fā)布通知，撤銷其所作出的調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的相關(guān)決定。做出這一決定，源于7月19日被媒體曝出開封取消新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。

7.24 蘇州

時(shí)隔兩個(gè)多月，再度加碼調(diào)控

7月24日，蘇州市人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，該《意見》不但升級(jí)了限購，還同時(shí)擴(kuò)大了新房和二手房的限售范圍。此外，《意見》中還提到將進(jìn)一步加強(qiáng)用地出讓管理和進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸稅收管理。

7.26 洛陽 

房?jī)r(jià)設(shè)立“漲停板”

7月26日中午，洛陽市住房保障和房產(chǎn)管理局在回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)明確表示，“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前在售項(xiàng)目以2019年4月簽約均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)，在售房源價(jià)格原則上均不得高于該基準(zhǔn)價(jià)?！睋?jù)媒體報(bào)道，多名業(yè)內(nèi)人士稱目前洛陽市已經(jīng)暫停網(wǎng)簽，開發(fā)商端口暫時(shí)關(guān)閉。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，今年以來，樓市調(diào)控政策更加明顯的體現(xiàn)出“張馳有度”的態(tài)勢(shì)，即無論是蘇州的土地及限售政策收緊，還是洛陽限價(jià)政策從嚴(yán)，都是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)而呈現(xiàn)出政策“張”的一面，而開封政策由松到緊的變換，亦體現(xiàn)出政策的“張弛”必須有“度”，即明確可衡量的尺度，預(yù)計(jì)未來地方調(diào)控精準(zhǔn)化要求將愈加明顯。

地方樓市過熱是調(diào)控主因

如果從這些城市加碼調(diào)控的背景來看，當(dāng)?shù)貥鞘凶罱欢螘r(shí)間以來的持續(xù)過熱是主要原因。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的6月份《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，西安已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月成為新房?jī)r(jià)格同比漲幅最大的城市。

洛陽方面，6月份其新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.5%，居全國(guó)首位。如果從上半年來看，洛陽房?jī)r(jià)在5個(gè)月里的漲幅均處于全國(guó)前五水平。

還有呼和浩特，6月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居全國(guó)第二，其新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月處于同比漲幅榜前列。更為關(guān)注的是其二手房?jī)r(jià)格，同比漲幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月排在全國(guó)第一位，這也是呼和浩特在七月份整頓和規(guī)范二手房市場(chǎng)的主要原因。

蘇州方面，由于不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)的監(jiān)控范圍內(nèi)，這也在一定程度上弱化了其房?jī)r(jià)管控壓力。在查閱CRIC數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2019年6月份蘇州商品住宅成交均價(jià)為21244元/㎡，同比上漲9%，已經(jīng)處于連續(xù)13個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)。如果與2017年6月的18174元/㎡的成交均價(jià)相比，則上漲16.89%。

事實(shí)上，住建部在5月份又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，蘇州位居其中。這也進(jìn)一步說明，近期部分出現(xiàn)樓市過熱苗頭的城市，均存在繼續(xù)升級(jí)調(diào)控政策的可能性。

而開封方面，與上述四個(gè)城市不大一樣，其意在松綁限售。從之前媒體傳出的“取消新房限售”文件來看，是“為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提振市場(chǎng)信心”。但經(jīng)過市場(chǎng)廣泛關(guān)注和熱議之后，開封市住建局官網(wǎng)7月20日發(fā)布消息，撤銷其在此前作出的取消住房限售的決定。這一次給出的理由是“未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和論證，對(duì)由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函”。

實(shí)際上，開封試圖松動(dòng)限售政策，也是因?yàn)樽罱鼛啄贻^大的土地供給當(dāng)?shù)貥鞘袔砹藥齑鎵毫?。?jù)媒體報(bào)道，在此次取消限售政策之前，開封房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲乏力。但開封本次撤銷“取消新房限售”的決定，只能說是“生不逢時(shí)”，因?yàn)樗⒎鞘讉€(gè)取消限售的城市。2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別取消了限售。但開封調(diào)控政策“一日游”并不是第一個(gè)城市。2018年12月，湖南衡陽對(duì)樓市限價(jià)政策調(diào)整文件曝光后，當(dāng)?shù)匾膊扇×司o急叫停?；诙喾N因素分析，類似開封政策“一日游”的情況，或許會(huì)讓一些有松綁調(diào)控想法的城市暫時(shí)打消念頭。

關(guān)注中央政治局會(huì)議新動(dòng)向

而對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控是趨嚴(yán)，還是松動(dòng)的信號(hào)，還要等到有可能在近期召開的中央政治局會(huì)議中，對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的指引。

實(shí)際上，每年年中的時(shí)候，中央政治局都會(huì)召開一場(chǎng)重要會(huì)議，用于分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年工作重點(diǎn)。

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，從2017年7月至今，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議已經(jīng)召開了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會(huì)議未提及外，其他五次會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了重要表述。

最近的一次是今年的4月19日，中央政治局會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

就在4月19日當(dāng)天，住建部按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。在之后的一個(gè)月，也就是5月18日，住建部在4月份對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的蘇州、佛山、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

從金融監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)既是要重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)，也是資金違規(guī)處罰的重點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計(jì)下半年監(jiān)管部門對(duì)于違規(guī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的打擊力度還將繼續(xù)增強(qiáng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“房住不炒”仍然會(huì)是下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關(guān)市場(chǎng)參與主體一定要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)的重要性。而類似地方政策的出臺(tái)，也對(duì)后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等形成了較好的條件。