??過往七次會議有五次涉及房地產。雖然中央一直強調“一城一策，因城施策”，但地方主導權及調控方向一直以來都以中央大目標為導向。

??按照往年慣例，分析當前經濟形勢，部署下半年經濟工作的中央政治局會議有望近期召開，其對樓市調控會做何種表態(tài)，或為下半年市場走向定下基調。

??有業(yè)內人士認為，當前國內房地產市場分化性特征日益明顯，政策管控在部分地區(qū)又趨于強化，預計三季度政策面堅持一城一策，部分地區(qū)可能會繼續(xù)收緊，這會對一些價格過高城市的市場交易形成抑制效應，房企需要靈活制定去庫存的策略。

??七次會議五次涉及房地產

??從2017年7月至今，以經濟為主要議題的中央政治局會議已經召開了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他五次會議都對房地產市場作出了重要表述。

??如，2018年7月31日的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

??最近的一次是2019年4月19日，中央政治局會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

??這也是2018年下半年連續(xù)兩次未提及房地產內容后，中央政治局會議重提“房住不炒”這一口號。在業(yè)界看來，此舉也在意料之內。

??2019年一季度，由于政策放松的預期以及資金面的實際寬松、信貸利率的實際下行，房地產市場呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。

??這種背景下，中央政治局會議再次提及房住不炒，表明了對于熱點城市市場升溫的緊密關注，打破了之前熱點城市放松限購限貸的預期，也是為了防范房地產市場的價格上漲等風險出現(xiàn)。

??今年4月份的中央政治局會議定下樓市調控基調之后，后續(xù)部委和地方政府的調控政策也隨之而來。

??中原地產首席分析師張大偉表示，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。

??“房地產調控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。近兩個月房地產調控近百次，密度在歷史看，處于最高階段?！睆埓髠シQ。

??就在中央政治局會議召開當天（4月19日），按照穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。

??一個月后的5月18日，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

??住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進一步加強市場監(jiān)測分析，及時解決市場運行中出現(xiàn)的問題，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求落到實處，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??被住建部“黃牌”警告的蘇州市，在今年5月11日和7月24日，連續(xù)兩次升級房地產調控措施。

??蘇州為何要連續(xù)升級調控？蘇州市人民政府發(fā)布的《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》強調，樓市調控升級是基于“堅持’房子是用來住的，不是用來炒的’定位，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求，遏制投機炒房，合理引導市場預期”而出臺。

??而開封樓市政策一日游事件更給外界傳遞出調控不會輕易松動的信號。7月19日，開封市住建局發(fā)文調整樓市限售政策，被認為是三四線城市因樓市低迷而實施的調控松動之舉，但一天之后，開封市住建局自己又主動對外宣布撤銷該文件。

??對于撤銷文件的原因，開封市住建局7月20日稱，鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。

??蘇州升級調控，以及開封松綁政策一日游，兩地措施不同，但背后邏輯趨于一致：當前樓市調控易緊難松。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，蘇州此次政策加碼，和開封松綁限售政策叫停是類似的，即房住不炒是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩(wěn)定市場的重要性。而類似政策出臺，也對后續(xù)繼續(xù)管控投資投機需求和穩(wěn)預期等形成了較好的條件。

??下半年房企降價促銷？

??中國房地產市場的冷暖波動與政策調整息息相關，且又為下一步的政策調整提供依據(jù)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對第一財經表示，如要預測后續(xù)政策方向，首先要關注房地產價格、成交量兩大指標的變化，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”仍將是調控的主基調。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1～5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。

??2018年全國商品房銷售面積超過17億平方米，創(chuàng)下歷史新高，2019年上半年銷售面積即便同比下降1.8%，但總量依然處于近年來較高水平。

??7月15日，國家統(tǒng)計局國民經濟綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇在國新辦新聞發(fā)布會上表示，結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等指標綜合來看，當前房地產市場運行總的還是平穩(wěn)的。從下一階段來看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個支撐。另一方面，“房住不炒”的理念越來越深入人心，強調“因城施策”，強調城市政府主體責任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產市場穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是能做到的。

??嚴躍進表示，今年上半年是積極落實“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策的重要階段，部分城市高房價現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當然在實際過程中，部分占有較好學區(qū)等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象，部分看似降價的銷售也存在違規(guī)收費的現(xiàn)象，類似情況都要求繼續(xù)強化房價管控，尤其是今年第三季度。政策面進一步趨嚴，對于相關房企來說，或在第三季度主動進行降價促銷。

??他認為，三季度政策面以偏緊為主，這或也會對市場交易形成抑制效應。據(jù)此判斷，住宅庫存上升的可能性會增大，部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。

??雖然總體銷售降幅收窄，已經接近去年同期水平，但國內房地產市場的區(qū)域差異逐漸加大。從商品房銷售面積看，地方樓市冷熱不均，有的漲一倍（北京），有的跌幅超過五成（海南）。

??諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，從新房市場看，各級城市表現(xiàn)各異，一線反彈，二線趨穩(wěn)，三四線降溫。2019年上半年，北上深三個一線城市商品住宅共成交1254萬平方米左右，同比增長43.89%。二線代表城市成交面積約11410萬平方米，同比上漲0.71%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年成交面積約5577萬平方米，同比下降16.07%，在各線城市中同比下跌最為顯著。

??除了成交下降，當前三四線城市房地產市場熱度下降還體現(xiàn)在土地出讓減少等方面，這對于一些土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，發(fā)展經濟的壓力日益增加，調整樓市調控政策的沖動可能愈加強烈。

??國仕英表示，雖然中央一直強調“一城一策，因城施策”，但地方的主導權及地方城市的調控方向一直以來都以中央大目標為導向，在中央大目標指導下，各城市為穩(wěn)定房地產市場發(fā)展，可以對當前城市政策進行微調，至于政策調整的種類及程度，還需要根據(jù)當前城市的發(fā)展特點來決定。

來源：第一財經日報