今天不是標題黨，很少人關(guān)注的一個政策發(fā)布，對于房地產(chǎn)來說，恰恰是最大的重磅。本來今天打算吐槽房地產(chǎn)論壇的，還是聊聊這個政策。

過去2個月，全國房地產(chǎn)政策多發(fā)，在媒體報道里，感覺房地產(chǎn)企業(yè)應該死去多少多少了，但事實上：2019年截至7月，全國房地產(chǎn)銷售額依然是歷史記錄，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)選擇全面降價。

所謂的按揭貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈收緊，房企倒閉潮，這些嚴格來說都算假新聞，居民中長期貸款月度持續(xù)突破4000億元，房企融資比比皆是。200多家房企倒閉是歷史最低值！

重磅政策真來了：銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》(銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號)。

決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為”。

這個政策影響到底多大？

如果這個政策執(zhí)行嚴格了，這就是核彈級別的，如果執(zhí)行不嚴格，那就春風細雨。

首先：32個城市：北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳等32個城市。

其次：范圍，3家機構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風險等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務：2018年6月30日至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務。3家機構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風險等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務3家機構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風險等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務3家機構(gòu)：各銀保監(jiān)局可根據(jù)地產(chǎn)信貸規(guī)模、風險等情況自行確定檢查的具體銀行，數(shù)量原則上不得少于3家。1年業(yè)務：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關(guān)業(yè)務

第三：對那些企業(yè)可能有影響？

簡單的梳理一下土地招拍掛市場，從2018年7月到2019年6月，這32個城市拿地比較多的企業(yè)排行榜：

第四：檢查內(nèi)容：

1是房地產(chǎn)業(yè)務授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況。

2是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資。

3是個人住房貸款管理情況，包括落實差別化信貸政策，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等。

4是住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

第五：影響到底多大？

我們堅信祖國的國運向上，這種小波動對大環(huán)境影響不大，中國經(jīng)濟有巨大的韌性。中國的各行各業(yè)都有很強的生命力！

1：中國房地產(chǎn)政策不看政策內(nèi)容，看執(zhí)行力度。

不看說什么，看做什么，整體看，政策內(nèi)容到今天看，并沒有超過歷史的內(nèi)容，媒體報道放大了個案，實際從房企融資難度看，相比2018年四季度，當下融資難度并未收緊。

23號文規(guī)定銀行機構(gòu)地產(chǎn)融資違規(guī)情況包括以下幾個方面：

表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；

未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資

個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；

資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；

并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)；

但在6月份又出現(xiàn)了信托海外融資爆發(fā)，可見，不缺政策，政策如何執(zhí)行，才是影響市場的關(guān)鍵。

2：堅信窗口期會到來。

截止日前，全球已經(jīng)有30多家央行發(fā)布降息，這甚至已經(jīng)接近2008年，這種情況下，不遠的將來，寬松肯定會如期到來。

3：活著等到窗口期。

房地產(chǎn)的困難日子才剛開始，必須將融資工具用到機制，很多人之前吐槽美元債成本10%以上的融資，其實對于當下企業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，已經(jīng)是融資競爭：

誰能融到成本越低、周期越長的錢，誰就能在未來幾個月收購項目收購企業(yè)。

4：房價跌不跌看政策執(zhí)行力度

從2019年419開始，媒體上的中國樓市應該已經(jīng)跌的千瘡百孔，但事實上，到目前為止，沒有一家企業(yè)全國性降價。但未來如果執(zhí)行層面收緊，不排除真正開始出現(xiàn)。

5：對于購房者來說

不要老看媒體報道的幾個小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認定標準

本來這些銀行也沒什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務。歸根結(jié)底房地產(chǎn)貸款的業(yè)務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資有些股份銀行也會因為資金成本的原因有布局。但歸根結(jié)底市場90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場。

在全球大寬松的背景下，其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有?？梢钥吹降氖牵y行信貸依然會刷新歷史記錄。

6：未來市場分化，個人與企業(yè)都要關(guān)注自己的資金鏈安全！

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有利于融資能力強的那種企業(yè)。對于個人來說，也有利于貸款能力強的那部分人。未來房地產(chǎn)不可能普漲，對于任何人任何企業(yè)來說，都是換倉時代！市場小周期，抓緊窗口期！

房住不炒肯定已經(jīng)是趨勢！

對于企業(yè)來說：未來一段時間肯定會有融資窗口期，也會有降準降息下賣房的好時機，一旦出現(xiàn)就抓緊融資，抓緊賣房。

對于個人來說：未來幾個月可以換好房子，好城市，好地塊！買好項目！

文章轉(zhuǎn)載自公眾號  大偉看樓市  作者 張大偉