56次，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)再度突破年內(nèi)記錄。這也使得年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)307次，比去年同期的260次上漲了18%。而在6月份房貸利率連降趨勢(shì)終止、出現(xiàn)回彈以后，杭州、廣州、蘇州、無錫等多地在近日均傳出房貸利率上浮、審批速度放慢的信號(hào)。

??繼4月19日中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”之后，樓市調(diào)控在近期再度升級(jí)。7月30日，中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”；而央行在7月29日召開的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上，也指出房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房地產(chǎn)政策最密集的2019年，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被密集提及。累計(jì)來看，今年以來，中央各部委已經(jīng)發(fā)布過15次講話或政策，都要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??在國家和監(jiān)管層持續(xù)釋放緊縮信號(hào)，不斷推進(jìn)落實(shí)房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的背景下，不論是針對(duì)居民的房貸業(yè)務(wù)，還是針對(duì)房企的融資，都有很大可能將進(jìn)一步收緊。

??多地房貸利率收緊

??從房貸利率來看，據(jù)《金融時(shí)報(bào)》記者走訪調(diào)查了解，今年以來，北京地區(qū)主要中資銀行的房貸利率都維持在最少上浮10%的水平，即使是在利率持續(xù)走低的前5個(gè)月也沒有變化。而據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在近期，銀行對(duì)房貸資格的審查有所加強(qiáng)，放貸的速度也略有下降。

??和北京現(xiàn)在的“按兵不動(dòng)”不同，全國多地的房貸利率上漲趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。上半年，杭州首套房貸利率普遍執(zhí)行上浮5％至8％，而現(xiàn)在，不少銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮8％或者10％的政策。

??一線城市中，廣州市在6月份就已出現(xiàn)反彈。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份廣州有6家銀行調(diào)高了房貸利率水平，光大銀行更是率先將首套房貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)上浮20%。

??事實(shí)上，銀行房貸利率的拐點(diǎn)在6月份已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上漲。二套房貸款平均利率為5.75%，同樣高于上月的5.74%。

??“7月份，部分地區(qū)的房貸利率頻頻調(diào)高，而開始上調(diào)房貸利率的城市也越來越多。不過，中央政治局會(huì)議對(duì)房貸利率的具體影響現(xiàn)在還無法確定，需要結(jié)合未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些具體的調(diào)整措施以及住房市場(chǎng)的交易活躍度來看。” 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示。

??嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸

??“我們會(huì)嚴(yán)查‘首付貸’。對(duì)于各類消費(fèi)貸產(chǎn)品，在放款后，我們會(huì)監(jiān)測(cè)借款人銀行流水的走向；而像裝修貸這類有特定用途的貸款，還需要核實(shí)發(fā)票。一旦被查明發(fā)現(xiàn)貸款資金是用于購房首付，我們會(huì)要求其提前還貸?！蹦彻煞葜沏y行有關(guān)人士表示。

??房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層的高度重視。“近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域?！毖胄悬h委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在6月份舉行的陸家嘴論壇上表示。

??對(duì)此，在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上，央行提出要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

??李萬賦認(rèn)為，“下一步，銀行可能會(huì)適度調(diào)整個(gè)人住房貸款的條件及額度，同時(shí)，提高消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營貸款在零售貸款中的占比，并嚴(yán)控消費(fèi)貸資金流向樓市?！?/span>

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)融資的問題也引起重視。“一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為?！?郭樹清在陸家嘴論壇上表示。

??在7月份的56次房地產(chǎn)調(diào)控中，有接近10次調(diào)控內(nèi)容都是中央部委發(fā)布的，其中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金收緊的內(nèi)容非常多。“特別是7月份來，連續(xù)兩次針對(duì)房地產(chǎn)信托及美元債，均單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)布資金收緊政策。對(duì)政策的收緊預(yù)期越來越強(qiáng)?！?張大偉表示。

??而在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上，央行也要求加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

??“對(duì)公方面，銀行或?qū)⑻岣叻康禺a(chǎn)開發(fā)貸貸款的條件，同時(shí)把更多信貸資金投向國家目前鼓勵(lì)的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向。” 李萬賦預(yù)測(cè)說。

??構(gòu)筑長效機(jī)制

??“本次中央政治局會(huì)議將成為房地產(chǎn)調(diào)控又一個(gè)階段升級(jí)的標(biāo)志。” 張大偉表示，7月份是房地產(chǎn)調(diào)控再次升級(jí)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，當(dāng)月不僅各地房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容繼續(xù)頻繁發(fā)布，中央也首次明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的工具，長效機(jī)制將繼續(xù)加快落地。

??“在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下仍然強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，反映出決策當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決?！迸d業(yè)研究認(rèn)為，此次中央政治局會(huì)議要求“落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制”，意味著房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)偏緊的基調(diào)，調(diào)控政策也將更加具有穩(wěn)定性和連續(xù)性。隨著調(diào)控的長效化，市場(chǎng)對(duì)于房價(jià)的預(yù)期也將更為穩(wěn)定，下半年房地產(chǎn)銷售可能繼續(xù)下滑。

??與前次中央政治局會(huì)議相對(duì)比，本次會(huì)議未提及“因城施策”、“一城一策”等內(nèi)容，對(duì)此，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)諸建芳認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)政策相比于上半年將有所收緊，這與目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持收緊也是一致的。

??“樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對(duì)房價(jià)上漲的‘打補(bǔ)丁’措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼?！?張大偉認(rèn)為。

??“從信貸利率角度看，也不排除針對(duì)房地產(chǎn)的利率再次提高?！?張大偉表示，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。目前，房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持較緊狀態(tài)。

來源：金融時(shí)報(bào)