好萊塢不等于奧斯卡。如果換一種說法，一兩家優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司不等于整個行業(yè)，比如說，保利發(fā)展不等于當(dāng)前的整體房地產(chǎn)企業(yè)。

在一些頭部房企還在為業(yè)績因素不能發(fā)布年報的時候，保利發(fā)展的業(yè)績和新的進(jìn)取目標(biāo)羨煞同行。4月21日，保利發(fā)展董事長劉平在公司2021年度業(yè)績說明會透露，今年投資計劃是3650億元，并提出“進(jìn)三爭一”目標(biāo)：綜合實力領(lǐng)先，硬實力、軟實力都過硬的第一；做到一流的核心競爭力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。去年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。

如果不出意外，經(jīng)過此輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之后，保利發(fā)展的市場占有率從目前的3%提高到6%是大概率的事。其也是少數(shù)滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)，具備了兼顧風(fēng)險防范與持續(xù)擴(kuò)張的能力。

對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就沒有這么“不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”的好運了。10年前，是房地產(chǎn)行業(yè)推崇大規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的時代，當(dāng)時有一種商業(yè)觀點，就是“反周期”操作：即企業(yè)在繁榮的時候按照蕭條的時候做準(zhǔn)備，在蕭條的時候按照繁榮的時候擴(kuò)張。通俗講就是：繁榮時期賣產(chǎn)品，蕭條時期買土地。

這是一種烏托邦式的理想。目前看，無論是2008年還是此輪房地產(chǎn)行業(yè)大震蕩，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有反周期操作能力，所有的融資渠道都被攔堵后，缺錢沒錢就是全行業(yè)的現(xiàn)實狀況。區(qū)別的只是出問題的房地產(chǎn)企業(yè)都是風(fēng)格激進(jìn)的公司。

對于這輪房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)難題，近期金融界、投資界和學(xué)界多有建設(shè)性分析建議。中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成就建議：在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整“三道紅線”和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對疫情爭取時間。經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平建議“不要妖魔化房地產(chǎn)”，他以房地產(chǎn)和新能源汽車比較說：房地產(chǎn)去年賣了18萬億元，還拉動了五六十個上下游行業(yè)，包括建筑建材、玻璃、水泥、家電等，根據(jù)測算，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈帶動經(jīng)濟(jì)大約是30萬億元，而新能源車賣了352萬輛，大約一二十萬元一輛車，新能源汽車整車大約6000億元，不到7000億元。

房地產(chǎn)消費的重要性已經(jīng)無需贅言。房地產(chǎn)走勢已經(jīng)體現(xiàn)在一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1至3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標(biāo)疲軟，其中銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，3月單月住宅銷售額創(chuàng)去年7月下跌以來最大降幅。

房地產(chǎn)發(fā)展的重要性要承認(rèn)，問題同樣也要正視，兩者都要不上綱上線，客觀評估。在經(jīng)濟(jì)面臨的形勢中，支柱性產(chǎn)業(yè)、問題和風(fēng)險突出還會是房地產(chǎn)一體兩面的特點，這就需要我們在紛紛擾擾中回到一個老問題，也是一個真問題：未來一二十年我國還處在城市化快速發(fā)展的進(jìn)程之中，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的火車頭之一，如何管好讓其真正走上穩(wěn)定健康發(fā)展和良性循環(huán)的道路和目標(biāo)。可以說，實現(xiàn)這條道路和這個目標(biāo)，土地依然是最核心的問題。過去及今天，地方依然希望土地賣得少一點，價格高一點，但這是一個矛盾，如果不切實改變現(xiàn)在的土地制度、財政制度，不改變地方財政依然高度依賴土地的局面，地價就無法控制住，房價也難以控制住。況且還有一個現(xiàn)象，每一輪市場不好的時候，地方政府會處罰降房價搞促銷的企業(yè)。

最近我們就看到一位網(wǎng)友“吐槽”：你們媒體總是說樓市不好，企業(yè)要倒閉，可是為什么沒見我所在的城市房價下降呢？

其實，我們也想知道，為什么？