站在2019年底看2020年樓市，形勢(shì)那是相當(dāng)?shù)拿骼剩梢哉f就是一杯波瀾不驚的涼白開。

政策層面，上面不厭其煩的強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“因城施策”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)目標(biāo)”、“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”。事實(shí)上也一直在這么貫徹執(zhí)行。

所以，在沒有“黑天鵝”的沖擊下，樓市大概率會(huì)沿著2019年的軌道繼續(xù)滑行。

業(yè)內(nèi)大咖丁祖昱做的2020年樓市十大預(yù)測(cè)，如既要“防上漲”又要“防下跌”；行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂；貨幣會(huì)松但樓市不是受益者；加速去庫存，銷售更加依賴渠道；市場(chǎng)進(jìn)入淘汰賽，大魚吃大魚等等，及其他業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的三四月份會(huì)有一波小陽春等觀點(diǎn)，其實(shí)都是基于市場(chǎng)進(jìn)入靜默期而做出的。

然而，一場(chǎng)突如其來“新冠疫情”直接將樓市打成了“休克”。需求端還好，購房者大不了推遲購房，不會(huì)有實(shí)際損失；但對(duì)于供給端來說，無疑是壓力山大，房企沒了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，債務(wù)壓力呈幾何級(jí)放大。這也是為什么節(jié)后以來，地方紛紛出臺(tái)“救房企”政策的原因。而樓市上下游供應(yīng)鏈也不好到哪去。

樓市一旦不再四平八穩(wěn)，年底預(yù)判樓市時(shí)的一些邏輯也就不再成立（換言之，最初的某些判斷便不再合乎時(shí)宜）。如今國(guó)內(nèi)疫情明顯好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都在忙復(fù)工，而經(jīng)疫情沖擊之后樓市，接下來會(huì)有哪些新變化呢？

1、“救需求”政策博弈不會(huì)停，地方會(huì)繼續(xù)試探上面底線。

駐馬店、廣州“救需求”政策被重點(diǎn)關(guān)照，浙商銀行、湖州銀行“降首付”政策無疾而終。昨天，寶雞的“降首付”文件也是不到24小時(shí)便被撤下。

這些被解讀為上面對(duì)地方的當(dāng)頭棒喝（穩(wěn)樓市但不能刺激樓市），也體現(xiàn)了上面對(duì)貫徹“房住不炒”的決心。

從主觀上講，完全可以理解上面的良苦用心。因?yàn)椤熬刃枨蟆闭叩男盘?hào)意義過于明顯，很容易被解讀為樓市調(diào)控松綁，引發(fā)市場(chǎng)躁動(dòng)，讓近幾年的調(diào)控努力付之一炬，而我們也經(jīng)不起樓市走回之前老路的再一次折騰。

但就地方客觀現(xiàn)實(shí)而言，“救需求”又是必須邁出的一步棋。

首先，房地產(chǎn)是一個(gè)銷售規(guī)模達(dá)是五六萬億（還不算上下游產(chǎn)業(yè)鏈）超級(jí)市場(chǎng)，而疫情讓這個(gè)市場(chǎng)受到嚴(yán)重的內(nèi)傷。

現(xiàn)在各地方出臺(tái)的各種以緩解現(xiàn)金流為目的的“救房企”政策，頂多就是輸液，延緩其倒下，但就像一個(gè)好多天沒吃飯的人一樣，要想讓其盡快恢復(fù)到之前體力，最有效的辦法就是進(jìn)食（有銷售收入）。當(dāng)下購房者觀望情緒濃厚，所以適當(dāng)?shù)男枨蟠碳て鋵?shí)是有必要的。

其次，樓市是地方經(jīng)濟(jì)的“絕大大腿”，尤其是內(nèi)陸的三四線城市。

如今上面給地方下的任務(wù)是，既要穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)工資、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，又要貫徹“房住不炒”。關(guān)鍵是這兩目標(biāo)存在一定的沖突性。你說地方能怎么辦，選擇性還真不多。

所以，雖然駐馬店、廣州、寶雞的“救需求”政策吃了閉門羹，但這并不意味著，沒有地方再動(dòng)這個(gè)“歪心思”了?？梢灶A(yù)計(jì)，政策博弈不會(huì)停，地方會(huì)繼續(xù)試探上面底線。

2、貨幣會(huì)比預(yù)想的寬松，地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)受益。

近來疫情在全球的爆發(fā)，直接導(dǎo)致全球主要央行的貨幣政策大轉(zhuǎn)向，我們亦不例外。

日前上面多次強(qiáng)調(diào)，“積極的財(cái)政政策要更加積極有為”、“穩(wěn)健的貨幣政策要更加注重靈活適度”。

接下來，降息、降準(zhǔn)都已是大概率事情。這不今天下午股市收盤后，央行便宣布降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金5500億。

“大河有水小河滿”，隨著貨幣放水力度加大，不管上面怎么圍追堵截，肯定還是有不少會(huì)流到房地產(chǎn)，行業(yè)還是會(huì)受益。不管是從需求端流入（個(gè)人房貸規(guī)模增速變大），還是從供給側(cè)流入（融資貸款變?nèi)菀壮杀鞠陆担?br/>

3、小陽春被推遲，但不會(huì)消失。

去年底時(shí)，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)三四月份會(huì)有一波小陽春，理由有二，一是政策層面年底時(shí)的各地“因城施策”潮會(huì)進(jìn)一步蔓延，二是出于對(duì)全年樓市平穩(wěn)的預(yù)期，房企會(huì)提前搶收。

三四月份的小陽春雖然泡湯了，但不會(huì)消失，需求只是推遲到五六月份釋放。

4、降價(jià)潮要比想象的來得更猛一些，更短一些。

疫情使得大部分房企的資金流都高度緊張，所以一旦市場(chǎng)交易恢復(fù)正常，為了搶奪被壓制的需求，也為了增加銷售回籠現(xiàn)金流，房企打折降起價(jià)來，要比去年下半年兇猛的多，窗口期也會(huì)比預(yù)想的短。

當(dāng)然對(duì)購房者來說，這是好事，因?yàn)橛斜阋丝梢該臁?br/>

5、疫情激發(fā)出了一些佛系的潛在購房需求。

疫情爆發(fā)前，還是有不少人認(rèn)為在城市租房住也不錯(cuò)，至少生活壓力不用那么大。但是疫情期間，一些城市的管控政策，相信傷了不少人的心。

可見，雖然曾經(jīng)金貴的城市戶口已經(jīng)爛了大街，但城市治理者又豎起了一道無形的門檻——房子（某種程度上，如今房子就相當(dāng)于八九十年代的城市戶口）。

所以，你可以不稀罕城市戶口，但是房子還真不能沒有，除非你還想回農(nóng)村。

相信此次疫情會(huì)激發(fā)出一些佛系的潛在購房者加入購房大軍。

6、有房一族的置業(yè)觀，也發(fā)生了新變化，深刻認(rèn)識(shí)到了室內(nèi)空間布局和通透性、健康科技配置、社區(qū)物業(yè)服務(wù)的重要性。

疫情也深刻改變了大家的住房觀，《助家戰(zhàn)“疫”大調(diào)查》報(bào)告顯示，面對(duì)“受疫情影響，以后買房會(huì)更加側(cè)重什么”的問題，大多數(shù)受訪者選擇了清風(fēng)徐來、自帶免疫力、空間布局合理和高效利用的房子。

7、一些老舊小區(qū)將會(huì)迎來一波換房潮。

報(bào)告還顯示，僅20%的受訪者對(duì)居家環(huán)境滿意，56%的受訪者認(rèn)為換房才能改善現(xiàn)狀；高達(dá)52%的受訪者則萌生了置業(yè)計(jì)劃。

所以，基本可預(yù)見一些城市的老舊小區(qū)將會(huì)迎來一波換房潮。對(duì)于手中改善型貨值較多的房企來說，這肯定是好事；

而對(duì)于財(cái)力有限，或基于其他原因準(zhǔn)備入手二手房的購房者來說，也是好事，選擇空間大了嘛。

8、不知名小房企開發(fā)的項(xiàng)目，爆雷風(fēng)險(xiǎn)增大，能不碰就不碰。

較于大型房企，在疫情沖擊下，小房企的現(xiàn)金流危機(jī)更加嚴(yán)重，換言之，項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)變大了。另一方面，小房企的物業(yè)服務(wù)和小區(qū)治理，也是很不咋滴。

不管是基于哪方面考慮，不知名小房企開發(fā)的項(xiàng)目，疫情結(jié)束后，還是能不碰就不碰。

9、不止是大魚吃大魚，國(guó)家隊(duì)開始發(fā)力。

去年下半年隨著一些TOP50的房企爆雷、賣身，一些業(yè)內(nèi)人士判斷，行業(yè)進(jìn)入了大魚吃大魚的時(shí)代。但受疫情沖擊普遍錢緊的情況下，即便是超級(jí)大魚也沒了以往的豪橫，反倒是國(guó)字頭背景的房企，趁此機(jī)會(huì)開啟了掃貨模式。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2020年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，前5名中，有4家是國(guó)資背景（綠城中國(guó)的現(xiàn)任大股東是中交）。

尤其是中交系的兩大地產(chǎn)平臺(tái)，綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)，單是2月份的拿地金額就有271億、188.7億，分別是其前兩個(gè)月操盤銷售額的2.7倍、12.2倍。

果真是不差錢的主兒。

當(dāng)然從資本的角度來說，基于之前中交對(duì)綠城的厚望，及綠城在土地市場(chǎng)的狂吃，大家可關(guān)注下綠城中國(guó)的股票。

10、物業(yè)股將會(huì)迎來更加美好的春天。

其實(shí)2019年物業(yè)股就已經(jīng)是牛氣沖天了。在2019年港股行情沒怎么上漲的情況下，股價(jià)翻倍以上的的物業(yè)股竟有6家之多，而整個(gè)板塊還不到20家。若剔除2019年新上市物業(yè)股，去年物業(yè)股上漲率達(dá)72.7%。

即使在今年疫情期間，物業(yè)股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市（市盈率普遍在10倍以下）。

這充分體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)可，背后邏輯不難理解，因?yàn)槲飿I(yè)公司的商業(yè)模式很清晰也很穩(wěn)定，即輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，且具有穿越周期的能力。而此次疫情又國(guó)人對(duì)物業(yè)的重視提到了前所未有的程度。

所以，疫情之后，物業(yè)股大概率會(huì)繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)。另一方面，頭部物業(yè)公司也會(huì)加快擴(kuò)張腳步，搶地盤。其他一些尚未上市的巨頭物業(yè)，也將會(huì)趁著窗口加快入市步伐。