??一邊是電商在中國不斷壯大，一邊是普通住宅開發(fā)回歸居住屬性，當這兩件看似風馬牛不相及的事情聯(lián)系到一起，物流地產或許將成為新一輪風口。

??3月17日，全球最大商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕發(fā)布《2017年亞太區(qū)投資者意向調查》。該報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報（2016年為49%）。從投資業(yè)態(tài)上來看，亞洲投資者對寫字樓投資意愿繼續(xù)上升，以35%的占比仍然是最受中國投資者歡迎的板塊，而另一個值得關注的是，物流地產在今年占比20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。

??不僅是中國的個人投資者對物流地產有著如此高的熱情，各大地產開發(fā)商、快遞公司也紛紛在近幾年布局物流地產：綠地攜手中遠海開拓物流地產，圓通中通韻達競投物流地產，馬云的十年菜鳥網(wǎng)絡計劃。各路人馬爭搶的背后，物流地產是否真的能在2017年成為地產細分領域中的新藍海。

??電商擴張帶來發(fā)展機遇

??物流地產是物流服務和地產服務一體化相互結合的產物，一方面有需求的物流設施租賃企業(yè)可以減輕重資產的包袱，從而能夠更加專注于其本身的核心業(yè)務；另一方面物流地產投資商也可以獲得穩(wěn)定的出租收益，兩者在利益和風險兩方面可以達到共贏的局面。

??從物流地產的發(fā)展機遇上來看，電商行業(yè)的高速成長和大肆擴張給物流地產帶來了巨大的紅利。2016年，全球在線銷售達到了2萬億美元的銷售量，比2011年增長了一倍之多，而花費的卻僅僅5年的時間。物流地產崛起的主要原因無疑是受到了電商大肆擴張的紅利。據(jù)美國物流地產普洛斯的調查報告顯示，他們用類似傳統(tǒng)的零售生產率指標的方式來計算，在線零售商們在維持現(xiàn)有的收入水平下，至少還需要現(xiàn)有物流面積的3倍的流通面積。

??據(jù)普洛斯的不完全統(tǒng)計，電商的銷售額在各個國家GDP上的占比也在逐年上升。其中，英國的電商銷售額占到了其GDP的近6%，中國的電商銷售額也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年緊隨英國，成為電商銷售額占GDP比重第二的國家。而從人均的倉儲面積上來看，與美國相比，我國的人均倉儲面積不到美國的八分之一，物流地產整體的需求量巨大。

??網(wǎng)絡、渠道帶來新的價值

??物流地產能夠成為下一個投資藍海的原因還在于其所帶來的巨大回報。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報告《物流地產，白銀時代弄潮兒》一文中提到，物流地產在目前地產行業(yè)內租金回報率最高。無論是國外的主要城市還是國內的北京、上海等一線城市，物流地產的租金回報率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個百分點以上。此外，客戶對于物流地產的租金敏感度相對其他物業(yè)形式更低，租金上漲10%對應其物流總費用上升0.5%。

??除了租金方面的回報，物流園區(qū)的盈利還來自于土地增值、服務費用、項目投資收益等方面。物流用地在國內外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎設施建設后，所投資的地區(qū)將產生一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲，對于這一類的園區(qū)，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區(qū)則會選擇出租加出售的運營模式。主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運營成熟之后，轉讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產商大多都采用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體項目的投資回報率。

??物流地產的巨大回報還在于物流網(wǎng)絡和意想不到的競爭者們渠道所帶來的價值。馬云曾表示計劃在5到10年內，建造一個全國性的超級物流網(wǎng)，能在24小時內將貨物運抵國內任何地區(qū)，能支撐日均300億元的巨量網(wǎng)絡零售額。馬云如此布局的目的，一方面是為了與國有企業(yè)EMS的物流網(wǎng)絡相互競爭，另一方面也正是因為他看中了渠道的力量。近幾年，馬云的菜鳥網(wǎng)絡在各地的倉儲中心推進速度非常迅速，在全國設立了八個大型倉儲物流基地，一度被稱作“八大軍區(qū)”。2017年3月，馬云還開啟了一項代號為“NASA”的計劃，物流地產未來價值也有望依托菜鳥網(wǎng)絡的大數(shù)據(jù)技術變得更加不可估量。

??意想不到的競爭者們

??對于現(xiàn)有的物流地產商們來說，未來還可能會面臨更多的挑戰(zhàn)。首先，比起選址上的難題，拿地現(xiàn)已成為了更大的問題，即使在一些二三線城市，能夠低價拿地都非常不容易。其次，近兩年來，由于來自各方的意料之外競爭者不斷的加入，使得物流地產的行業(yè)洗牌正在加速進行。

??戴德梁行早在《中國高端物流市場2015年回顧》中就表示，在物流地產市場上出現(xiàn)了許多十年前沒有想到過的品牌，例如：萬科與平安。萬科是傳統(tǒng)的住宅地塊開發(fā)商，其介入物流地產事發(fā)突然，但卻貌似堅決。在2015年年中，萬科正式成立了物流地產發(fā)展公司，將其作為一個獨立的品牌來運作。同樣堅決的還有平安，作為一家金融保險行業(yè)的領軍企業(yè)，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產旗下成立了物流地產的事業(yè)部開始大舉進軍物流地產，并在整個2015年取得驚人的發(fā)展。

??而競爭者們的腳步在2016年也并未停下，隨著順豐、圓通、中通、申通、韻達這幾家民營快遞公司的成功上市，在倉配服務一體化的需求下，快遞企業(yè)也加速了他們進入物流地產市場投資的腳步。雖然目前還未形成較大的威脅，但隨著規(guī)模的逐步擴大以及傳統(tǒng)物流倉儲的進一步淘汰，這種威脅就會逐漸顯現(xiàn)。