一，3．17新政開啟五限時代，2017堪稱調(diào)控密集年

2017年3月17日,北京率先打出了調(diào)控重拳。根據(jù)北京“3.17”新政規(guī)定,購買普通二套房的首付比例不低于60%,購買非普通二套房的首付款比例不低于80%;在確定購房套數(shù)時,采用“認房又認貸”的原則,即便名下無房但有貸款記錄,也將被認定是二套住房。

在北京樓市新政的帶頭作用下,全國主要城市紛紛跟進收緊了樓市政策。上海、廣州、深圳、杭州、成都等其他城市發(fā)布政策密集程度超過往年，部分城市調(diào)控政策的嚴厲程度甚至超過北京。截至12月底，年內(nèi)累計超過100個城市以及相關部門（縣級以上）發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計的政策發(fā)布次數(shù)超過250次。全國進入了限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策也被稱為“史上最密集”。

點評：綜合來看，各地方程式積極探索建立地方性政策機制，在相關部門對各地住房、土地和金融市場監(jiān)測的基礎上，分別做出風險提示或啟動調(diào)控加碼措施。調(diào)控范圍從一線、二線擴展到三四線，參與城市超過百個；調(diào)控的手段有限購、限貸、限價、限售、限商等等，層出不窮；調(diào)控的對象也從開發(fā)商延伸到了中介機構，二手房業(yè)主；其他諸如離婚買房、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來了整頓。全年調(diào)控力度大，時間長，可謂空前。

二、雄安新區(qū)橫空出世，探索未來發(fā)展模式

4月1日 ，中共中央、國務院決定在河北雄安設立國家級新區(qū)。雄安新區(qū)規(guī)劃建設以特定區(qū)域為起步區(qū)先行開發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠期控制區(qū)面積約2000平方公里。設立雄安新區(qū)，對于集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結構，培育創(chuàng)新驅動發(fā)展新引擎，具有重大現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。

點評：雄安新區(qū)的設立，是以習近平同志為核心的黨中央作出的一項重大的歷史性戰(zhàn)略選擇，是繼深圳經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國意義的新區(qū)，是千年大計、國家大事。雄安新區(qū)將高起點規(guī)劃，高標準建設，承擔起中華復興，走向世界的中國文化范式及發(fā)展模式的策源地及樣板示范區(qū)的歷史使命。未來形成南深圳、東浦東、北雄安、中武鄭的驅動格局，與其他核心經(jīng)濟區(qū)、自貿(mào)區(qū)一道，對接“一帶一路”等重大的全球性的國家戰(zhàn)略。看中雄安新區(qū)的發(fā)展前景，不少炒房者聞風而動，對此國家表態(tài)，雄安新區(qū)不是冒險家的樂園，更不是投機客的天堂，越有人在炒房上做文章，越須重申房子不是用來炒的。從政策制定到監(jiān)督實施，從源頭治理到有違必懲，讓所有環(huán)節(jié)都不失守。房價不“飆車”，雄安才會安。

三、寶萬之爭塵埃落定 王石卸任郁亮登場

6月9日，萬科發(fā)布公告稱，恒大將持有的14.07%萬科股權以292億元的價格轉讓給深鐵集團，萬科股票將于6月12日復牌。至此，深鐵持股比例升至29.38%，全面超越寶能，成為萬科第一大股東地位。6月30日，萬科在深圳舉行年度股東大會，寶能方并未派人到現(xiàn)場參加萬科股東會。從2015年7月份寶能首次舉牌萬科，到萬科董事會改選落定，歷時整整兩年的“寶萬之爭”在多方力量博弈之下，由國企深圳地鐵集團出面終結。此次股東大會現(xiàn)場公布了各項議案的投票結果，新任董事會成員提名全部獲通過，郁亮正式被任命為萬科集團新任董事長，王石正式卸任萬科集團董事長一職。

點評：萬科集團的一舉一動總能成為輿論熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代成就了以王石為代表的老一代地產(chǎn)企業(yè)家，進入中國房地產(chǎn)業(yè)的白銀時代，年輕一代的“郁亮們”如何再造歷史，值得期待。萬眾矚目的寶萬之爭塵埃落定！此事堪稱中國股市誕生以來劇情最為精彩的資本大戲，這個案例將來一定會寫進各種財經(jīng)教科書。事實上，隨著萬科股權之爭的走向逐漸明朗，已有不少專家學者開始對此進行復盤與反思。此后，銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會連續(xù)出臺了一系列政策，加強對混業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管、彌補現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式漏洞。

四、租賃市場布局啟動、國有平臺陸續(xù)建立

7月18日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，建設政府住房租賃交易服務平臺，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，廣州市政府辦公廳出臺16條租賃新政，既包括租賃住房用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司等宏觀政策，也包括允許滿足條件的租房人群子女入讀義務教育學校等微觀措施，引發(fā)公眾熱議。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺。此外，上海和成都也開始著手成立國有住房租賃公司。

點評：該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向，也為社會勾畫出了“居者有其屋”的美好藍圖?！白赓彶⑴e”凸顯了租賃市場的重要性，多主體供給、多渠道保障的途徑也認可了不同市場主體的價值。隨著租購并舉戰(zhàn)略的實施，未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。國有租房公司的成立，更標志著國家對租賃住房市場的重視提高到了前所未有的高度，也是堅決落實“房住不炒”的信號。

五、重拳整治違規(guī)行為、檢查風暴席卷全國

今年8月份開始，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風暴，對于誤導、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責任，限制拍地甚至禁止市場準入。11月份，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安進行交叉檢查。據(jù)有關人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關檢查人員進行檢查。例如北京由浙江帶隊檢查，浙江則由廣東相關部門負責。

點評：權威人士指出，此次檢查是首次進行跨省大檢查，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預。目的是為了促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給，改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是，價格是反映房地產(chǎn)市場冷熱程度的重要指標，此次價格檢查的目的是為了保證價格反映的是市場真實狀況，同時實現(xiàn)調(diào)控目的與價格的內(nèi)在統(tǒng)一。

六、阿里京東進軍房地產(chǎn)、住房租賃市場成新風口

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創(chuàng)新業(yè)務事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰(zhàn)略合作，將打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。10月10日，支付寶宣布，租房全部免押金。無獨有偶，另一個電商大佬劉強東也宣布進軍房地產(chǎn)。10月20日，北京住建委網(wǎng)站公告顯示，京東集團成為北京住房租賃監(jiān)管平臺技術合作項目的中選單位。24日，京東正式宣布擴展業(yè)務版圖，進軍房地產(chǎn)市場。

點評：借助大數(shù)據(jù)公司成熟的產(chǎn)品技術能力并注入互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新基因，住房租賃市場多年來房源失真、中介人員失信等備受詬病的行業(yè)頑疾有望得到解決。特別是在國家大力推進住房租賃市場的背景下，隨著大量機構的加入，意味著將有更多的資金和資源進入租賃市場。預計到2025年，中國的房屋租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。機遇與挑戰(zhàn)總是并存，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟與房地產(chǎn)的結合巨大的市場潛力會不斷吸引眾多企業(yè)涌入，在各自細分領域內(nèi)不斷地發(fā)力來進行嘗試探索，催生出很多具有創(chuàng)新意義的新經(jīng)濟模式。

七、融創(chuàng)并購擴張異軍突起  萬達輕資產(chǎn)化探索轉型

說融創(chuàng)的孫宏斌是并購狂人一點也不為過，2017年，他先是用150億元拿下了樂視，后又全盤接手萬達文旅項目，2017，孫宏斌在并購市場已經(jīng)燒掉了1000多個億，而根據(jù)CRIC和中國房地產(chǎn)測評中心數(shù)據(jù)顯示，2017年融創(chuàng)全年累計業(yè)績達3620億元，位列第四。而且在土地市場上同樣表現(xiàn)不俗，融創(chuàng)中國2017年新增土地貨值高達14358.5億元。

而萬達王健林選擇了另外一條道路，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格轉讓給富力地產(chǎn)，同時將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%的股權，以438.44億元的價格轉讓給了融創(chuàng)集團。兩項交易合計總額637.5億元，成為目前中國地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購案。

點評：2017年，融創(chuàng)是當之無愧的收并購之王，此外大舉并購的還有萬科、泰禾等。房企要想快速擴張，一般有兩個辦法：一是自己拿地做項目，另一個就是并購，直接獲得別人的土地和項目。在地價不斷攀升的今天，并購最大的好處在于，可以用相對低廉的價格獲得土地。而萬達走輕資產(chǎn)化的道路，也是源自于對市場的不同理解，文旅項目后期投入巨大，與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不符；同時萬達在過去幾年的發(fā)展中大量投資于二三四線城市，隨著房地產(chǎn)周期的下行，萬達積累下的不良資產(chǎn)將會越來越多，而集中力量做轉型成為萬達的生存戰(zhàn)略。

八、首單租賃住房REITs獲批  資產(chǎn)證券化再添新樣本

10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，發(fā)行總額達50億元。REITs就是“房地產(chǎn)信托投資基金”，它是房地產(chǎn)證券化的重要手段。保利之所以能成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融資能力較強，另一方面也是因為保利擁有較多的自持土地，且在租賃住宅方面也具備一定的運營能力。據(jù)悉，該產(chǎn)品總規(guī)模達50億元，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

點評：該產(chǎn)品的落地，為國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。近年來，國務院及相關部委多次印發(fā)意見，鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設，推進REITs試點亦被多次提及。對于保利租賃住房REITs的落地，市場認為，其作為國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎資產(chǎn)的REITs，將具有很好的市場示范效應，對國內(nèi)REITs的進一步發(fā)展，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動作用。

九、建立房地產(chǎn)長效機制，加快住房制度改革

12月初，中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導和穩(wěn)定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。12月下旬，中央經(jīng)濟工作會議再次提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。

點評：當前房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的政策顯然還需繼續(xù)貫徹下去，但是也需要關注不同區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控加深帶來的一些負面影響，降低調(diào)控對市場正常供需的扭曲，注意防范調(diào)控對房企帶來的資金鏈風險。因此，在調(diào)控的同時加快房地產(chǎn)長效機制的建設，對促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，具有十分重大的意義。房地產(chǎn)長效機制是指有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。未來，要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租賃房、公租房等?，F(xiàn)在很多地方的住房供應主體是唯一的，今后應該是多主體、多渠道的。住房市場中不應只有售賣市場，而是租賃市場和售賣市場并行，在特大城市租賃市場的增長速度可能會更快一些。

十、房企5千億時代來臨  行業(yè)集中度進一步提高

據(jù)CRIC和中國房地產(chǎn)測評中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2017年累計業(yè)績?yōu)?500.1億元、萬科地產(chǎn)為5239.0億元、中國恒大為5131.6億元，位居前三位，三巨頭的行業(yè)集中度達到了12%，比2016年上漲了3.1%。2017年，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)依然是強者恒強的時代。

點評： 房地產(chǎn)企業(yè)“5000億時代”已經(jīng)開啟，市場集中度將進一步提升，而且隨著政策長期化和市場周期的拉長，預計未來2-3年，前三名企業(yè)銷售業(yè)績合計將超過2萬億元，前30強房企將賣掉全國70%的房子，達到70%+30%的行業(yè)格局。2018年行業(yè)整合將繼續(xù)加速，“大魚吃小魚”現(xiàn)象更為常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝關鍵。