一手圈錢，一手買地，開發(fā)商的戲碼多年未變。

??房地產融資進入3月份以來暖意頻現。據同策資管數據，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，環(huán)比上漲85.25%，創(chuàng)16個月新高，自2017年11月的1246.18億以來首次突破1000億大關。

??過去三個月，房企融資市場可謂跌宕起伏。開年1月份，40家典型房企融資環(huán)比大幅上升335.23%至790億元?？駳g之后，2月份融資總額又降至552.88億元。如今，3月“暖意”讓債務壓頂的房企可暫喘一口氣。

??而背后的邏輯也顯而易見。多位業(yè)內專家對第一財經表示，樓市經歷調整之后，穩(wěn)預期的重要性不言而喻，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產行業(yè)穩(wěn)定問題，還關系整個系統(tǒng)的金融安全。但房企融資環(huán)境是否有放松趨勢，還需后續(xù)觀察。

??融資小高潮

??房企近來發(fā)債動作頻頻。4月9日，融創(chuàng)中國（01918.HK）公告稱，發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據，年利率7.95%。前一日，據上證所披露信息，融創(chuàng)擬申請發(fā)行80億元公司債券，申請已獲得上證所受理。

??不僅如此，4月8日，中國恒大（03333.HK）公告稱，發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據。包括12.5億美元于2022年到期的9.5%優(yōu)先票據；4.5億美元于2023年到期的10.0%優(yōu)先票據；以及3億美元于2024年到期的10.5%優(yōu)先票據。

??同日，據上證所披露，恒大擬申請發(fā)行不超過200億元（含200億）公司債券。目前債券項目狀態(tài)顯示為“已受理”。

??經過2018年史上最長周期資金困局，融資能力漸漸成為房企生存的另一命門。甚至有業(yè)內人士稱，圈內打招呼的方式已經從“拿了多少地”變成“融了多少錢”。而實際上，近日房企頻繁融資的趨勢自3月就已凸顯。

??經歷2月戲劇性回落后，房企融資在3月迎來數據面上的向好。據同策資管數據，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，自2017年11月融資達1246.18億以來（其中包含恒大600億元的股權融資），首次突破1000億大關。

??從融資渠道看，公司債、信托貸款、境內銀行貸款、創(chuàng)新型融資方式等均有顯著提升。其中，創(chuàng)新型融資方式融資總額324.9億元，較上月大幅上漲464.84%，最大筆金額來自招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，其次是金地集團發(fā)行的30億元超短期融資券。

??對當下融資表現，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)告訴第一財經，房企融資確實有所回暖。

??同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉同樣認為，融資環(huán)境確實政策面上寬松了，起碼比去年四季度松了很多。

??而更深層次的原因在于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的需要。一位不愿具名的業(yè)內專家表示，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產行業(yè)穩(wěn)定問題，還關系整個系統(tǒng)的金融安全。樓市經歷調整之后，穩(wěn)預期的重要性已不言而喻，金融政策適度寬松，有利于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

??值得注意的是，過去一個月，房企股權融資絕對值占比雙升。3月份，40家上市房企實現股權融資總額39.05億元，占總融資金額比重3.81%，其中有38.24億元來自房企出售項目公司股權。

??對此，同策研究院研究員朱莉莉認為，對于資質等條件受限的房企，出售項目公司股權進行融資雖可能是下下策，但也不失為一種變通渠道。

??融資成本下降

??3月份，房企融資還有一顯著變量，即外幣融資總額明顯下降。該月，房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額272.51億元，占比26.53%，環(huán)比上月357.71億元下降23.81%。也就是說，有超七成熱錢來自國內市場。

??而2月份，房企融資則是以美元為主，人民幣次之、港元第三。放眼至整個2018年，房企利用外幣發(fā)行公司債約1585.56億元，占公司債發(fā)行總規(guī)模的57.04%，同比2017年增長一倍有余。

??以往房企融資額度的提升主要因海外渠道的貨幣流入。但3月份融資總額大幅上漲，但外幣融資總額明顯縮水，說明絕大多數熱錢都來自于國內市場。

??因此同策研究認為，不管從國內市場政策觸底回溫考慮，還是從成本方面考慮，房企融資應抓住時機“舍遠取近”，主攻國內市場，積極拓展國內融資渠道。

??此外，房企融資成本在3月份也有所下降，約在3%-7%之間。2月份，房企融資成本約在4%-10%之間。

??在已披露數據中，融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，票面利率0.1%；最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發(fā)行5.3億美元的高級無抵押定息債券，票面利率為8.625%。

??對此，同策研究認為，境外融資的房企短期內仍處于美元加息通道，境外融資成本仍較高。而從SHIBOR走勢可看出，國內市場的利率走勢還是平穩(wěn)為主，因此房企融資成本總體才能有所下滑。

??催熱土地市場

??資金面緊張有所緩解的情況下，房企在土地市場動作頻頻。進入3月份，不少熱點二線城市的土拍市場表現異?！盎钴S”，吸引眾多頭部房企來前競拍，高溢價成交地塊也頻繁出現。

??同策研究院監(jiān)測數據顯示，截至3月31日，3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期減少831宗；成交金額2827億元，環(huán)比增長35.74%，同比下降11.26%。

??未來，房企融資的暖意是否有望延續(xù)？張宏偉告訴第一財經，當前融資回暖局面應該還會持續(xù)。房地產行業(yè)資金面的壓力還是比較大，目前剛出現寬松趨勢，未來持續(xù)兩三個季度甚至到年底，應該沒問題。

??但同時，嚴躍進認為，對房地產金融風險的管控依然存在，融資寬松并不代表會讓風險蔓延，整體仍是謹慎態(tài)勢。

??值得注意的是，在這場求金之戰(zhàn)中，并非所有房企均是向好的態(tài)勢。穆迪預計，一些B評級、財務實力較弱的小型開發(fā)商因融資渠道較窄，與大型開發(fā)商相比將面臨更高的再融資風險。由于運營環(huán)境困難，投資者和銀行可能會保持謹慎態(tài)度。

??此外，穆迪表示，受需求減弱（尤其是三四線城市） 影響，中國未來12個月全國房地產合約銷售增長可能繼續(xù)放緩。鑒于再融資需求較高，房地產行業(yè)流動性依然疲弱。未來12個月將有約397億美元的境內債券和173億美元的境外債券到期或可回售。

來源:第一財經日報